Analisando dados da Data Zap sobre o mercado imobiliário brasileiro, tem-se que, a busca por imóveis foi 10 vezes maior em março de 2021, em comparação com o mesmo mês em 2020.
Assim como todos os setores da economia, o mercado imobiliário também sofreu alterações, principalmente, devido a pandemia da Covid19. Entretanto, o setor está se adaptando e tem mostrado tendências de crescimento.
Convidamos Edivaldo Constantino, economista da DataZap+ (inteligência imobiliária da Zap+), para nos contar mais sobre as mudanças de comportamento dos clientes, sobre precificação de imóveis, sobre os efeitos da pandemia e sobre o futuro do mercado imobiliário brasileiro!
O episódio de podcast com o Edivaldo está disponível em todos os players acima, mas, você também pode acompanhar nosso texto! Vamos lá!
O que é a Data Zap+ e o que ela tem a ver com o mercado imobiliário?
A Data Zap+, uma iniciativa da Olx imóveis, teve início no meio da crise do mercado imobiliário em 2015, e sua proposta foi a de criar um produto para automatizar a precificação de imóveis.
Então, a Data Zap+ conta com uma tecnologia de ponta e uma base de dados imensa, criada através dos portais de anúncios de imóveis na web, Zap Imóveis e VivaReal imóveis. Juntando a tecnologia e os dados, a Data Zap+ cria ferramentas automatizadas em que compradores, construtoras, corretores, imobiliárias e outros podem se apoiar na hora de tomar decisões.
Ou seja, a Data Zap+ utiliza os dados que são disponibilizados pelos usuários nos milhões de anúncios de imóveis na web. A partir dos preços e características dos imóveis a venda na web, mapeia comportamentos e adianta tendências do mercado imobiliário. Essas conclusões passam, então, a orientar as decisões de quem quer, por exemplo, comprar apartamento ou fechar aluguel de casa.
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O que os dados da Data Zap podem prever sobre o mercado imobiliário?
Algumas das informações que podem ser extraídas das análises de dados feitas pela Data Zap+ são, por exemplo:
- comportamento dos consumidores;
- o que influencia na variação dos preços no espaço.
- análises sociodemográficas;
- análises sobre precificação, demanda e oferta do mercado;
- estudos de viabilidade econômico-financeira, que auxiliam a tomada de decisão de investidores imobiliários e incorporadoras;
- análises de risco e retorno, para investidores de diferentes portes.
Ainda, é possível tirar conclusões mais específicas, como qual a consequência de um dormitório a mais no preço de um imóvel. São informações que auxiliam tanto na decisão das construtoras, na hora de lançar um projeto novo, quanto na decisão do cliente, de qual é o melhor imóvel para se investir.
Se você tem interesse no mercado imobiliário, mas não entende muito bem sobre ele, agora é a hora de você conhecer nosso Curso de Imobiliário! Ele vai te ajudar a tomar as melhores decisões financeiras em relação a imóveis: comprar ou alugar, financiamento ou consórcio, amortizar o financiamento ou deixar o dinheiro investido? Venha aprender!
Uma pergunta difícil: Quanto vale meu imóvel?
De acordo com nosso entrevistado, um dos grandes calos do mercado imobiliário é a precificação dos imóveis.
Essa dificuldade é vista tanto do lado de quem quer vender um imóvel, e não sabe qual preço é justo para se colocar no mercado, quanto do lado de quem quer comprar um imóvel, e não sabe quanto está disposto a pagar.
Até pouco tempo era preciso uma análise visual para a avaliação de imóveis, contratar um especialista para de fato ir no imóvel, investigá-lo, investigar a redondeza e, a partir disso, chegar a um valor estimado.
Entretanto, isso implica em uma imparcialidade do preço, pois o corretor, por exemplo, pode estar interessado em colocar um preço mais baixo no imóvel para vendê-lo rapidamente. Ou seja, é sempre bom ter uma segunda opinião!
Hoje, com os dados e a tecnologia, o próprio Data Zap criou ferramentas que tornam possível fazer isso de forma imparcial e automática, praticamente instantâneo!
Simulador gratuito de precificação: Zap Estima
O Zap Estima é um simulador gratuito da Zap+, ele utiliza dados do portal Zap Imóveis para calcular uma estimativa do valor do seu imóvel, relacionando com outros imóveis semelhantes ao seu no mercado.
Para simular, são necessárias as seguintes informações:
- tipo de imóvel: casa ou apartamento;
- CEP;
- Endereço: estado, rua, cidade, número e bairro;
- Área total do imóvel em metros quadrados;
- Quantidade de suítes;
- Número de quartos;
- Quantidade de banheiros;
- Quantidade de vagas;
- Seu nome, telefone e e-mail.
Em instantes você terá acesso ao preço estimado do seu imóvel!
FipeZAP: indicadores do mercado imobiliário
O índice FipeZAP antecede a Data Zap+, ele é uma iniciativa da FIPE, fundação instituto de pesquisas econômicas, com o Zap e existe há mais de 10 anos.
Hoje o FipeZAP tem três grupos de índices: venda, locação e comercial. Os três grupos variam entre si, pois têm propósitos diferentes e a abrangência geográfica também não é a mesma.
São monitoradas mais de 50 cidades, mês a mês, de forma gratuita, para que as pessoas possam acompanhar o andamento do mercado imobiliário e as tendências de precificação para cada uma das modalidades, venda, locação e comercial.
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Os índices e o verdadeiro preço dos imóveis
Como disse o Edivaldo, é preciso cautela ao analisar os índices de preço, pois eles não refletem exatamente a precificação dos imóveis. Ainda de acordo com o entrevistado, a principal característica de precificação de um imóvel é a localização, a segunda é a localização e a terceira também é a localização.
Ou seja, é preciso ter em mente que o preço de um imóvel é muito específico, enquanto os índices de preços são genéricos.
Os índices são bons para se ter uma visão de mercado e fazer análises para as cidades, mesmo que o comportamento da sua cidade não reflita no seu imóvel em si. Ainda, os índices podem ser bons indicativos e, quanto mais informação disponível no mercado, melhor!
Então, para tentar entender para onde o mercado imobiliário está caminhando é preciso estar de olho nos imóveis das redondezas, no comportamento do mercado de cada cidade e no dinamismo da economia nacional. Ou seja, não é uma tarefa simples!
Data Zap mostra os efeitos da pandemia no mercado imobiliário
Diferentemente da maior parte dos setores da economia, o mercado imobiliário mostrou certo dinamismo mesmo com a pandemia da Covid19. De acordo com Edivaldo, a perspectiva é de que o financiamento imobiliário cresça, em média, 30% este ano.
Entretanto, é importante ressaltar que existe todo um contexto que ajuda a “pintar esse quadro”, como disse nosso convidado, e o que mais está influenciando o crescimento do mercado imobiliário são os juros baixos, o que favorece o financiamento imobiliário.
Então, embora os juros estejam apresentando, no momento, uma tendência de crescimento, eles continuam em um patamar baixo, o que os torna convidativos para para realizar um financiamento.
Além disso, pode-se destacar o fato de que o déficit habitacional no Brasil é alto, isso significa que o número de pessoas que vivem em condições de moradia precárias no país é alto. Logo, o sonho de alcançar a casa própria é algo muito presente na sociedade brasileira.
Entenda tudo sobre financiamento imobiliário, clicando aqui!
O que os dados da Data Zap dizem:
Comprar ou alugar?
Na opinião de Edivaldo, a escolha entre comprar ou alugar é mais uma tendência comportamental. Não entendeu? Vamos te explicar!
Claro que as taxas de financiamento interferem na escolha de quem está interessado em um imóvel mas em dúvida entre comprar ou alugar. Entretanto, Edivaldo diz que existe uma preferência geracional na hora da decisão!
Os mais jovens preferem investir em experiências, viagens, por exemplo. Esse grupo não está interessado em deixar presa uma quantidade significativa de dinheiro em um imóvel. Então, acabam optando mais pelo aluguel!
Por outro lado, os mais velhos preferem estabilidade, preferem ter sua casa própria, carro próprio. Sendo assim, costumam optar pela compra do imóvel!
Independente da escolha a ser tomada, Edivaldo aconselha que o importante é tomar cuidado com as finanças, dando cada passo com segurança! Sendo assim, indicamos nosso curso Jornada Para o Equilíbrio Financeiro, nele você terá acesso a conteúdos de orçamento pessoal, consumo consciente, crédito e dívidas e até investimentos!
Espaços maiores ou imóveis bem localizados?
Embora se fale que com a pandemia da Covid19 as pessoas estão tendendo a procurar espaços maiores e em áreas mais afastadas dos centros urbanos, o que os dados mostram é que mesmo nesse cenário as pessoas valorizam a proximidade a comércios e serviços.
Então, Edivaldo diz que isso o faz refletir sobre como estará o mercado daqui a um certo tempo, pois, mesmo com o home office, adotado por muitas empresas na pandemia, ainda existirá o desejo por imóveis compactos, pois o charme deles é a localização!
Ou seja, embora seja cedo para ter certeza em relação a isso, de acordo com o entrevistado o que dá pra dizer é que mesmo com o home office e as mudanças de comportamento, localização e acesso a bens e serviços sempre serão importantes!
A influência do home office na escolha do imóvel
O home office e as medidas de isolamento afetaram sim a forma com que o consumidor passou a escolher sua casa nova. Algumas percepções foram:
- imóveis com vista desimpedidas ganharam relevância;
- imóveis maiores ganharam relevância;
- espaços mais bem divididos, com espaço para o home office, ganharam relevância;
Então são mudanças que, pensando em um futuro onde exista um misto entre trabalho presencial e home office, deverão se firmar na escolha dos usuários. Pois estamos passando por uma transformação de preferências, valorizando o espaço, a amplitude da vista e, claro, ninguém quer o filho, o cachorro ou o gato, interrompendo a reunião de trabalho!
Data Zap e a digitalização do mercado imobiliário
Edivaldo também nos contou que o mercado imobiliário está se reinventando e, consequentemente, se digitalizando. Hoje em dia tem disponível online fotos profissionais dos imóveis e até fechamentos de contratos!
O mercado imobiliário reagiu bem a pandemia da Covid19 e a digitalização foi inevitável, agora as pessoas podem buscar um imóvel novo sem sair de casa, pois é possível fazer tudo através da internet.
Além de facilitar a vida do cliente, que consegue fazer uma pré análise do imóvel e comparar opções, a digitalização ajudou também o outro lado da moeda. Com a possibilidade de ter acesso a praticamente tudo online, os anunciantes de imóveis passaram a receber mais leads quentes.
O que é isso? São clientes que já tem um interesse declarado naquele imóvel, pois já viram todas suas fotos e especificações na internet e já o compararam com outras opções. Logo, a pessoa não visita mais 5 ou 6 imóveis, ela seleciona 2 ou 3 e vai nos que ela gostou mais!
Quinto andar, testamos e descobrimos: como é alugar um imóvel por esse app?
Reajuste de aluguel: IGPM ou IPCA?
Conversamos também sobre a recente discussão em relação ao reajuste de aluguel, que tem gerado uma certa confusão entre os inquilinos e os proprietários. Aqui, vamos fugir um pouco do que foi abordado no podcast para explicarmos melhor, vamos lá!
O que tem acontecido é que o índice utilizado para calcular o valor dos aluguéis é o IGPM. Entretanto, ele sofreu uma alta de quase 30% nos últimos 12 meses, pegando todo mundo de surpresa!
Então, muito tem se discutido sobre uma flexibilização, em trocar o IGPM pelo índice IPCA para o reajuste de aluguel, visto que o IPCA 2020 não sofreu o mesmo descolamento que o IGPM 2020. Ele se manteve mais estável, com alteração, em média, de apenas 5% ao ano.
Mas o que são esses índices? Vamos explicar:
O que é IGPM?
É o índice geral de preços do mercado, que é calculado a partir de outros indicadores existentes. Ou seja, como ele é muito abrangente, é possível ter uma noção do estado atual da economia brasileira e da inflação por meio dele.
Ainda, uma de suas funções é como indexador de contratos. Então ele é a base para mensalidades de escolas e universidades, tarifas de energia elétrica, modalidades de seguro, alguns planos de saúde e o aluguel de imóveis residenciais e comerciais.
O que é IPCA?
É o índice de preços ao consumidor amplo, ele foi criado como indicador de referência para o sistema de metas de inflação e tem como objetivo abranger 90% das pessoas que vivem nas áreas urbanas do país.
Ou seja, o IPCA é um dos índices de inflação do país mais utilizados e conhecidos, pois seu resultado indica, na média, se os preços aumentaram, diminuíram ou permaneceram constantes de um mês para o outro.
O que fazer? Qual o melhor índice de reajuste de aluguel?
De acordo com Edivaldo Constantino, a melhor opção é ter cautela para negociar, tanto por parte do locatário quanto do locador. Vai ser preciso encontrar um consenso, ter compreensão da situação econômica geral em meio pandêmico e fazer uma negociação!
Tanto o IGPM quanto o IPCA são índices gerais, não se tem um melhor. O entrevistado diz que, talvez, seja a hora de criar um novo índice, que seja capaz de captar o dinamismo do mercado imobiliário e, particularmente, do aluguel!
Até lá, é preciso paciência de ambos os lados do mercado imobiliário. É importante pensar que, é melhor negociar o reajuste, talvez adotar o IPCA, do que mandar um inquilino bom pagador embora e arcar com os custos de encontrar um novo!
Então, negociem, conversem e busquem um acordo que agrade a todos! Assim, é possível reduzir a fricção que está presente no mercado devido ao desentendimento entre locadores e locatários. A negociação faz com que todas as partes envolvidas fiquem satisfeitas!
Data Zap e o futuro do mercado imobiliário
Por fim, podemos dizer que, apesar da sopa de letrinhas e de todo o “economês” que envolve uma conversa sobre mercado imobiliário, tentamos trazer informações claras!
Mostramos os efeitos da pandemia no mercado imobiliário, que geraram uma tendência de crescimento que devemos continuar acompanhando. Exploramos, também, as mudanças comportamentais de quem está buscando um imóvel e o impacto do home office no gosto dos usuários.
Ainda, é preciso lembrar que se você é locador ou locatário, mantenha a calma, negocie e encontre a melhor solução em relação ao reajuste de aluguel!
E, para você que ainda sonha com a casa própria, talvez seja a hora de você realizar seu sonho. Aproveite os juros baixos e utilize nosso Simulador de Financiamento Imobiliário para encontrar uma boa oportunidade, que cabe no Seu Bolso!
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Caso ainda tenha restado alguma dúvida ou você tenha alguma sugestão, basta deixar nos comentários!
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Prezado, o Zap Estima está muito longe da real do mercado. Coloquei todos os dados pedidos e o índice apresentou um preço de venda muito acima dos preços praticados aqui. Para se ter uma ideia o preço de venda aqui vai de 270 à 300 mil. Hoje, 27/04/2022, o valor do índice foi 362 mil para venda. Gostaria de entender toda essa diferença para o mercado real.
Boa tarde e obrigado por sua participação, Evandro.
Me lembro que à época do podcast, em preparação para o episódio, também testei a ferramenta e, no meu caso, a diferença não foi tão grande como no seu. Por isso é sempre bom ter múltiplos relatos, com experiências distintas, enriquece a percepção sobre a real qualidade da ferramenta.
Por mais óbvio que seja, é preciso sempre dizer que um modelo de precificação vai ser sempre uma aproximação. Nós economistas dizemos que a única certeza com o uso de um modelo é que erraremos, a questão é só em quanto – como você apontou.
Como nós aqui do EsB não abrimos o capô do modelo, ou seja, não conhecemos detalhes do algoritmo, reencaminhamos sua dúvida ao DataZap e replico abaixo a resposta que recebemos deles.
“Eduarda, tudo bem?
Aqui quem fala é a Marina. Prazer!
Vamos checar internamente com o time DataZAP+ como podemos responder a dúvida deste comentário.
Estamos com muitas coisas acontecendo em paralelo, por isso, por favor, conseguimos te retornar até o final da semana que vem? Funciona?
Beijos e obrigada!”
Então, sugiro aguardamos para ver o que vem de lá. O que acha?
Espero ter ajudado. Ah e enquanto isso, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, assinar nossos canais, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nossos links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
=)
Olá, Evandro! Segue a resposta dada pelo pessoal da DataZap:
“Caro ouvinte do Educando seu Bolso, obrigado pelo contato. O ZAP Estima está passando por reformulações e foi recentemente retirado do ar. A ferramenta mostrava uma estimativa do valor do imóvel consultado de acordo com os dados médios de imóveis similares da região, sem levar em conta características específicas ou flutuações sazonais do mercado, servindo como um balizador. Para estimativas mais precisas, fale com seu corretor ou imobiliárias sobre as ferramentas de inteligência do DataZap+.”
Espero ter ajudado! E se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, assinar nossos canais, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nossos links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
O Edivaldo certamente é um excelente economista, mas não entende a dinâmica do dia a dia do mercado imobiliário. Vejo isso acontecer frequentemente. Pessoas comentando sobre o mercado que nunca foram pra calçada sentir o mercado. Aí, repete jargões como esse da localização. Não é assim tão simples. A localização NÃO É tudo no imóvel. Apartamentos anunciados aqui em Florianópolis na avenida beira mar, com 25 anos de vida custam a metade dos novos com as mesmas características. Tempo conta, modernidadr conta,area de lazer conta… hoje os imóveis são em formatos diversos. Localização não é mais o fator de decisão.
Obrigado por compartilhar sua perspectiva, Cristiane. Certamente válida.
Além do mais, quanto mais opiniões de pessoas do mercado como você, mais rico fica o fórum.
=)