Boa tarde, Ewerton! Encontrei esse site e gostei muito do conteúdo, gostaria de tirar uma dúvida com você.
Nesse ano eu e minha companheira financiamos um pequeno imóvel afastado da cidade, no valor de R$ 170.000,00. Pagamos R$ 20 mil e financiamos R$ 150 mil.
Acontece que, depois de convencê-la a adquirir o imóvel, me dei conta de que, se eu estivesse morando de aluguel perto do trabalho, teria muito mais dinheiro para guardar e comprar um imóvel bem melhor, maior e na cidade que realmente queríamos.
Ou seja, me arrependi bastante da compra, sinto que caí no conto da casa própria, rs, pois as parcelas são altas e comprometem meu orçamento e ainda sinto que pago caro por algo que não vale tanto.
A taxa de juros é de 8,0%, o prazo é de 360 meses, estamos na prestação 10 (valor R$ 1.431, sendo R$ 418 de amortização R$957 de juros, mais R$31 de seguros e R$ 25 de taxa de administração). Há ainda R$ 16 de taxa de manutenção da conta e anuidade do cartão. O saldo devedor atual é de R$ 148 mil.
Temos cerca de R$ 30 mil, mais uns R$10 mil de FGTS, e gostaria de saber se compensa amortizar a dívida. Eu gostaria de diminuir o valor da parcela, mas não sei qual é melhor. Quanto ficaria mais ou menos a parcela?
Outra opção que considero MUITO, é a venda do apartamento. Compensa vender agora com 10 parcelas pagas? Sei que o imóvel não valorizou com essa crise.
E ainda há a alternativa de investir esse dinheiro que temos.
O que você acha?Agradeço imensamente a sua atenção.
Abraços.
Verônica
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Resposta:
Olá, Verônica!
Primeiro, vou responder sobre a amortização extraordinária. Se você amortizar os R$ 40 mil que tem poupados, sua parcela cairia dos atuais R$ 1431 para cerca de R$ 1065 (diferença de cerca de R$ 360).
Mas, no seu lugar, eu não faria isso. Usaria para amortizar, no máximo, o dinheiro do FGTS, que rende pouco (3% ao ano, + TR). Usando os R$ 10 mil, a parcela cairia para pouco menos de R$ 1350, diferença de uns R$80. É pouco, mas eu acho melhor que deixar o dinheiro quase parado no FGTS.
Os outros R$ 30 mil eu aplicaria em algo seguro e com rendimento líquido maior que os 8% que o financiamento custa. Por exemplo, investiria em CDB, RDC, LCI, LCA. É o caso de pesquisar. Só não deixe na poupança, que rende só 6% + TR. Recentemente, o blog publicou uma série de três textos sobre isso. Clique aqui para ler o primeiro deles.
Me chamou a atenção você dizer que a prestação compromete seu orçamento. Como eu disse, usar os R$ 10 mil do FGTS te daria um alívio de apenas R$ 80 mensais. Usar também os R$ 30 mil aliviaria mais uns R$ 280, totalizando os R$ 360. Você pode pensar: “Se eu aplicasse os R$ 30 mil em um CDB, não conseguiria esses R$ 280 mensais. Portanto, compensa amortizar”. Mas pode não ser bem assim.
É difícil explicar isso num espaço curto como o nosso, mas esse “alívio” vai diminuindo com o tempo. Para saber com exatidão se compensa ou não, seriam necessários cálculos mais profundos. Creio que a diferença financeira seria pequena. Mas a questão é que, se você amortiza, fica descapitalizada.
Portanto, eu reafirmo: no seu lugar, eu preferiria manter o dinheiro aplicado. Aliás, no MEU lugar eu faço isso. Tenho um financiamento com taxa semelhante à sua, um dinheirinho poupado, e prefiro não amortizar. Se a taxa Selic cair, e o rendimento da aplicação cair junto, eu repenso meu plano.
Ah, achei muito bom você incluir nos custos do financiamento os encargos com a manutenção da conta e a anuidade do cartão de crédito. Muita gente não leva isso em conta, e precisa levar. Afinal, são custos, e não são baratos.
Essa foi a parte objetiva da resposta. Agora vem a parte subjetiva, a que fala de planos e riscos.
Gostei demais da sua expressão, “conto da casa própria”. Realmente, a maioria de nós sonha em ter seu imóvel próprio, e isso de fato é uma conquista muito importante. Mas, muitas vezes, compensa esperar um pouco, porque financiamento imobiliário não é barato. Embora as taxas de juros sejam das menores do mercado, o alto valor do imóvel e o longo prazo da operação fazem com que as primeiras parcelas – especialmente no sistema SAC – sejam compostas principalmente por juros.
Então, eu considero um bom plano, sim, morar de aluguel por um tempo, pagando possivelmente mais barato que a prestação do financiamento. E, enquanto isso, poupar dinheiro para, no futuro, poder dar uma entrada maior no seu imóvel próprio.
Mas, agora que vocês já fizeram o negócio, é preciso pensar mais um pouco.
Primeiro, vocês precisam pensar se querem mesmo vender o imóvel, se estão dispostas a procurar outro para alugar e mudar-se. E precisarão avaliar o mercado. Por quanto vocês conseguiriam vender o imóvel, quase 1 ano depois de pagarem R$ 150 mil? E por quanto conseguiriam alugar perto do seu trabalho?
O fato de estar com 10 parcelas pagas não me parece afetar muito a decisão. O negócio é ver quanto o comprador paga, e comparar com os R$ 150 mil pagos no início do ano.
Se vocês tiverem vontade e disposição de se mudarem, e se o mercado estiver favorável para a venda e o aluguel, eu gosto dessa ideia. Aliás, eu vejo a mim mesmo em um plano bem parecido com esse, no futuro próximo.
Vocês poderão fazer um planejamento para um novo financiamento daqui a alguns anos, inclusive usando novamente o FGTS. E, enquanto isso, vão vivendo felizes no imóvel alugado, perto do trabalho, isso também é qualidade de vida.
Bom, Verônica é isso! Te agradeço pela mensagem tão rica, tão completa, que me possibilitou abordar tantas coisas que o financiamento imobiliário envolve. Desejo boa sorte a vocês, e se quiser entrar em contato novamente, com novas dúvidas e informações, fique à vontade, será um prazer.
Abraço!
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Boa Tarde Ewerton,
Comprei um apartamento no valor de R$120.000. Deste valor, R$94.000 foram financiados pela CAIXA em 360 meses, 2012, Valor hoje R$83.734,00
Amortização mensal atual:R$ 273,10
Taxa de seguro mensal:R$24,66
Taxa de administração mensal :R$24,45
Taxa de juros anual: 7,7%
Número da parcela atual: 59
Portanto tenho R$15.000,00 tenho Hoje é em março tenho R$25.000,00, o que posso fazer? esperar 6 meses e investir esse R$15,000,00 em alguma (Renda Fixa) ou dar agora os R$ 15.000,00 para amortização?
Obrigado.
Leonardo, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, para saber a melhor opção para você, é preciso fazer alguns cálculos. É possível que o mais vantajoso seja investir o dinheiro, não apenas agora, mas também mantê-lo investido depois de março, já que sua taxa de juros é relativamente baixa. Mas é preciso escolher bem a aplicação.
Nós oferecemos o serviço de consultoria. Por meio dele nós podemos conversar e conhecer melhor sua situação, em seguida fazer os cálculos. Se concluirmos que o melhor para você é manter o dinheiro aplicado, te orientamos sobre a melhor forma de fazer isso. Se quiser conhecer, entre em contato: [email protected]
Abraço!
Bom dia, Ewerton!
Estou com muita dúvida de o que fazer, me ajude!
Pago o financiamento de um apartamento há 16 meses, com prazo de 240 meses. O saldo devedor hoje é de 97.971,28, e a mensalidade deste mês foi de 1.109,31. As taxas são as seguintes:
-Taxa anual de Juros Efetiva 8,4722
-Seguros 24,57
-Taxa de administração 25,00
Tenho 60 mil reais, e não consigo perceber qual o melhor a fazer: se amortizar esse valor no saldo devedor ou investir em LCI, por exemplo.
Prezado Luiz Fernando, obrigado pela sua mensagem.
Fiz um cálculo levando em conta a taxa de juros efetiva, o seguro e a taxa de administração que você informou, e concluí que seu Custo Efetivo Total – CET, hoje, é de 11,3%.
Para obter um rendimento superior a isso, você precisa encontrar uma LCI que pague mais de 80% do CDI. Não é difícil encontrar, especialmente em bancos pequenos e médios.
Eu, no seu lugar, faria isso. Aliás, eu faço parecido. O CET do meu financiamento é semelhante ao seu, e eu procurei um investimento líquido e seguro com rendimento superior a ele.
Só sugiro ficar atento à liquidez, isto é, se o investimento permite sacar a qualquer momento, sem penalizações. Em troca do bom rendimento, bancos menores geralmente exigem que o dinheiro fique retido pelo prazo combinado.
Abraço!
Muito obrigado, Ewerton, precisava muito dessa resposta.
Tenho lido bastante sobre investimentos, pois sou marinheiro de primeira viagem, mas não quero correr riscos. Abri uma conta na corretora easynvest, que é credenciada no CETIP, onde tenho opções de LCI com até 100% do CDI. Porém, como você ressaltou, tem a questão da liquidez, pois realmente só posso sacar ao final do prazo. Devido a isso, penso em diversificar o investimento, sendo uma parte em LCI 0u CDB e outra no tesouro direto, o que acha?
Uma outra dúvida: parte do recurso que vou investir é da minha esposa, e como fazemos declarações separadas, posso investir tudo, ou o certo é abrir uma conta na corretora pra que ela invista sua parte?
Ah vou solicitar o pacote digital do BB para não ter despesas com as transferências para a corretora, ou abrir uma digiconta no Bradesco, caso tenha resistência por parte do BB.
Abraço!
Luiz Fernando, é um prazer ver você aqui novamente.
Vou confessar uma coisa: não sou especialista em investimentos. Por isso não me atrevo a falar muito nessa área, como faço em financiamento imobiliário.
Recomendo que visite, no blog, alguns textos simples e eficazes nessa área:
-Investimentos: https://educandoseubolso.blog.br/?s=investimentos
-Tesouro Direto: https://educandoseubolso.blog.br/?s=%22tesouro+direto%22
Ainda sobre o Tesouro Direto, sugiro começar por um bem legal, do Daniel Loureiro: https://educandoseubolso.blog.br/2015/03/12/investimentos-sopa-de-letrinhas-mais-legiveis/
Eu gosto de diversificar. Deixo uma parte em um investimento com baixa liquidez, mas com ótimo rendimento. E outra em algo com bom rendimento e liquidez. Tesouro Direto nem sempre é uma boa opção, porque, dependendo do tipo de título, no curto prazo pode sofrer variações indesejáveis. Eu mesmo investi dinheiro em novembro passado e, em menos de 1 mês, havia perdido quase 10%! Depois ele se recuperou, e agora já estou com um ganho muito bom, superior a 2% ao mês.
Quanto ao Imposto de Renda, se as declarações são separadas, não acho adequado que você tenha atrelado ao seu CPF um valor que não é seu. Caso vocês queiram investir em uma aplicação que exija um valor muito alto, que vocês só conseguem atingir juntos, é possível lançar na declaração de Imposto de Renda um empréstimo dela para você. Mas não acho adequado, já que não se trataria exatamente de um empréstimo, e sim de uma aplicação compartilhada. O ideal é que cada um abra uma conta na corretora. Se não me engano, a que você escolheu não tem custos, o que torna essa opção ainda mais confortável.
Abraço!
Caro Ewerton,
Adorei o conteúdo do site, principalmente suas análises e dicas. Gostaria de aproveitar para tirar umas dúvidas contigo.
Comprei um apartamento no valor de R$240.000. Deste valor, R$120.000 foram financiados pela CAIXA em 120 meses (SAC com parcelas decrescentes). Seguem as taxas do contrato:
Taxa de juros nominal: 8,7873%
Taxa de juros efetiva: 9,1500%
Custo efetivo total: 10,4136%
Custo efetivo do seguro habitacional: 2,0370%
OBS.: Contrato com taxa de juros reduzida para 7,72% em função por opção em débito em conta.
Acrescento que pago R$72,00 por ano de anuidade do cartão (para obter o desconto na taxa de juros) e não pago cesta de serviços da conta corrente.
Em dezembro de 2015, paguei a 18ª prestação no valor de R$1.753,03, sendo R$25,00 referente a tarifas e R$36,88 referente ao seguro/FGHAB.
Tenho em torno de R$20.000 do FGTS que gostaria de utilizar para abater o saldo devedor. A cada dois anos poderei utilizar o saldo do FGTS (+- R$20.000) para amortizar o financiamento. Minha dúvida é: antecipo o pagamento das ultimas parcelas ou reduzo o valor das parcelas? O valor atual da prestação cabe no meu orçamento e, caso o FGTS seja utilizado para reduzir o valor das parcelas, eu poderia utilizar o valor poupado para investir.
Abraços,
Evelin.
Evelin, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Você praticamente já trouxe pronta a minha resposta. No seu lugar, eu optaria por usar o FGTS para diminuir o valor da prestação e investiria a diferença em uma aplicação segura, líquida e razoavelmente rentável (CDB, por exemplo). A cada 2 anos usaria o saldo do FGTS para fazer uma nova amortização, diminuindo ainda mais o valor da prestação, novamente investindo a diferença. Faria isso até conseguir quitar.
Abraço!