Imóvel é um bom negócio?
Vou começar o texto fazendo o que propus no título: falar de leilão de imóveis Caixa. Se comprar imóvel é ou não um bom negócio é uma questão que não me proponho a responder agora. Este assunto já foi tratado aqui no blog, seja em artigos ou em podcast, diversas vezes. Quando eu falo diversas, neste caso, estou falando de dezenas de vezes. Talvez um dos temas mais abordados no blog.
Porque leilão de imóveis Caixa? Porque a Caixa especificamente? A Caixa detém hoje algo em torno do 70% do mercado de financiamento imobiliário. Os 30% restantes estão diluídos entre as demais instituições financeiras e as construtoras ou incorporadoras. No mercado de leilão de imóveis não é diferente. Ou é: leilão de imóveis da Caixa representa parcela ainda superior. Em se falando em leilões extrajudiciais, mais ainda… Mas ainda assim, o que falarmos sobre leilão de imóveis Caixa vale, grosso modo, mas os demais leilões de imóveis.
Abaixo 25 passagens, em ordem cronológica que considero as mais relevantes dentre tantas outras. Você não precisa conhecê-las para entender este texto, mas elas podem auxiliá-lo numa pesquisa mais aprofundada. Aliás, as primeiras foram publicadas em 2013, em outro cenário econômico. Isto também deve ser considerado ao fazer suas análises.
Seguem:
Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Selic em alta
Porque a casa própria não é investimento
Consórcio imobiliário ou financiamento da casa própria?
Aplicando investimentos na compra da casa própria
Financiamento habitacional direto pela construtora: vale a pena?
Alugar ou financiar? O que vale mais a pena?
Alugar ou financiar? O que vale mais a pena? – 2
O que são fundos imobiliários e como investir neles?
Financiamento imobiliário ou aluguel? Amortizar ou aplicar?
Usando FGTS na compra da casa própria
Alugar ou financiar um imóvel?
Vale a pena vender seu imóvel com desconto?
Comprar ou alugar: a questão da valorização dos imóveis
Passo a Passo para Comprar um Imóvel: Marinheiro de Primeira Viagem
Documentação Necessária para Financiar um Imóvel – FGTS para Imóvel Novo ou Usado
Financiamento para construção de imóvel
Imóvel na planta: Financiamento ou consórcio?
O Gerente responde: Investir em imóvel ou em renda fixa?
Está na hora de comprar imóvel?
Programa Caleidoscópio: A compra do primeiro imóvel
Vale a pena investir em imóvel para alugar?
Tem mais no blog?
Sim, tem mais deste debate aqui no blog. Considerando que 25 já é um número que considero muito elevado, não publiquei todas as passagens aqui. Afinal, isto não é um sumário de artigos. Porém, fique à vontade para pesquisar. Tem muita coisa boa aqui, algumas melhores que este texto. Aliás, ficaremos muito felizes se você visitar, pesquisar e comentar. Principalmente os comentários nos ajudam a crescer. Aprendemos muito com os comentários, pois muitas vezes nos mostram um ponto de vista antagônico. Mostram que existe outra forma de pensar. E, principalmente, nem sempre estamos certos. Isto quando há certo ou errado, o que nem sempre há. E, se houver, pequenas são as chances de se acertar sempre.
Vamos partir da premissa de que o leitor considera um bom negócio comprar ou ter um imóvel por qualquer que seja a razão. Nosso objetivo hoje é, reforço, discutir uma das formas de compra, ou seja, o leilão de imóveis Caixa. Se não é o seu caso, convido-o a ler este texto também. Afinal, você pode aprender algo sobre leilões em geral, e aprender (no mínimo) nos enriquece o cérebro.
O que é um leilão de imóveis Caixa?
Pergunta preliminar: você sabe o que é um leilão? Se sabe já é meio caminho andado. Mas se não sabe não tem problema: nós tentaremos explicar de uma forma bem simples. Talvez não tão simples quanto gostaríamos, mas vamos tentar.
Leilão de imóveis Caixa, no caso, é uma forma da Caixa de comercializar imóveis através de ofertas crescentes no valor do bem. O leilão pode ser presencial, online (via telefone e/ou Internet) ou simultâneo. Um leilão simultâneo é o que admite a possibilidade de receber propostas simultaneamente pelos presentes fisicamente ao local do leilão e os proponentes que estejam online. O leilão simultâneo é hoje muito comum, não apenas nos leilões imobiliários. Afinal, o custo com aluguel de espaço, bem como o tempo de deslocamento, são cada vez mais consideráveis. Aluguel do espaço, no caso, não é do imóvel que está sendo leiloado. Estou falando do espaço físico onde ocorre o leilão presencial.
O leilão pode ser, também, judicial ou extrajudicial. Leilão judicial, naturalmente, é aquele cujos bens são oriundos de um processo judicial. O leilão extrajudicial é qualquer outro leilão, de origem particular, ou por alienação fiduciária. A alienação fiduciária é, de modo simplificada, a venda de um bem dado em garantia.
Modalidade de venda de imóveis da Caixa
Vale lembrar que é uma das modalidades de venda de imóveis pela Caixa Econômica Federal. A Caixa realiza dois leilões antes de colocar o imóvel em concorrência pública e, em seguida, para venda direta. Naturalmente, o segundo leilão só acontece se não houver comprador no primeiro. A concorrência pública só ocorre se não houver vencedor nos leilões. E a venda direta, só se o imóvel não tiver sido vendido nas ações anteriores.
Ah, o vendedor é também conhecido como comitente. Se em determinado momento alguém falar que fulano é o comitente saiba que ele é o vendedor.
Porque 2 leilões?
Há uma pequena diferença entre os 2 leilões. O primeiro leilão de imóveis Caixa tem como lance mínimo valor igual ou superior ao valor de avaliação. Já para o segundo leilão de imóveis Caixa, o lance mínimo é definido pelo vendedor, desde que igual ou superior a 50% do valor de avaliação.
Lembramos que lance mínimo é o menor valor que pode ser oferecido por um bem que, no caso de um leilão de imóveis Caixa, é o imóvel. A partir do lance mínimo teremos os lances subsequentes, cujo incremento (aumento) mínimo é anunciado pelo leiloeiro antes de iniciado o pregão.
Antes de começar o leilão de imóveis Caixa
Após a publicação do edital, você deve lê-lo atenciosamente. Encontrando algum imóvel interessante, deve-se checar toda a documentação e, se possível (se estiver desocupado), visitá-lo. Sugiro que a visita seja feita em diversos dias e horários diferentes, de modo a avaliar a vizinhança, insolação, dentre outros fatores a serem avaliados. Pesquisar preço de mercado é também fundamental. Enfim, nada muito diferente de um processo de compra tradicional.
Interessou por algum imóvel? Então, caso vá participar de forma online, prepare-se cadastrando junto à casa de leilões responsável pelo pregão. Geralmente este cadastro também é feito online, através de um site, e acontece em 2 passos: a remessa dos documentos e a habilitação da conta.
Para se cadastrar
Para se cadastrar é necessário que sejam apresentados alguns documentos:
- cópia de documento de identificação (RG, CNH, etc.);
- cópia do CPF (caso o número do CPF conste do documento de identificação não é necessária esta cópia);
- comprovante de residência recente (de no máximo até 90 dias);
- no caso de pessoa jurídica, seu representante legal deve apresentar também o contrato social.
Com relação à habilitação da conta, este processo costuma ter particularidades definidas pela casa de leilões. Sugiro que seja consultada a instituição responsável pelo leilão em questão, conforme definido no edital.
Este processo não costuma ser demorado. Geralmente é resolvido em um dia útil. No entanto, como sabemos, o seguro morreu de velho…
Como funciona o leilão de imóveis Caixa propriamente?
Como dissemos anteriormente, o leilão pode ser presencial, online ou simultâneo. Para participar de forma presencial você deve comparecer no local, data e hora marcados munido dos mesmos documentos requeridos no cadastro e pelo menos 2 folhas de cheque. As folhas de cheque são importantes pois uma será para pagar o bem arrematado e outra para pagar a comissão do leiloeiro. Trataremos da comissão mais adiante.
Para participar de forma online, estando cadastrado conforme acima, basta acessar o site definido no edital, seguir os trâmites (credenciar-se, aceitar os termos, etc.) e dar seus lances a partir do horário agendado, e até o arremate. Com relação aos trâmites, recomendo conversar antes do leilão para saber como funciona e, se possível, fazer uma simulação.
Com relação à comissão do leiloeiro, é importante ressaltar que o valor do lance será acrescido em 5%. Este percentual não é aleatoriamente definido. Ele foi estabelecido através de um decreto de 1932 (decreto 21.981), ou seja, mais de 85 anos atrás. Isto significa que se você arrematar um bem por R$100.000,00 terá que desembolsar R$105.000,00. Portanto, se você quer pagar no máximo R$100.000,00 por um bem em um leilão de imóveis Caixa, limite sua proposta a R$95.238,09. Isto porque R$95.238,09 mais 5% totalizam R$100.000,00. A comissão é devida independente da forma do leilão de imóveis Caixa, ou qualquer outro leilão, seja presencial ou online.
E vale a pena participar de leilão de imóveis Caixa?
Bom, isto é uma decisão muito pessoal. Considerando ainda o montante envolvido, é uma decisão que também deve ser muito refletida. Não só pelo montante, mas também pela liquidez, os custos de transferência e comercialização, a tributação…
Posto que se decidiu pela compra de um imóvel, esta é uma alternativa interessante, onde frequentemente são encontradas boas oportunidades de negócio. Assim como nas demais formas de compra…
A principal vantagem do leilão é a dinâmica, a agilidade do negócio. Em poucos dias (para alguns, que não visitam o lote antes, em poucas horas) você sai dono – ou não – do bem. Mas os leilões – leilão de imóveis Caixa, inclusive – exigem estratégia, planejamento, conhecer suas manhas. Senão você corre um sério risco de fazer um mal negócio.
Já comprei bens em leilões. Em alguns casos tive sucesso. Em outros, nem tanto: não se ganha nem se perde sempre. E sucesso e fracasso não são diretamente relacionados a comprar ou não, respectivamente. Às vezes, arrematar o lote pode ser um grande fracasso. Às vezes você acaba comprando um verdadeiro abacaxi, e só se dá conta após o arremate. Noutras, entretanto, e que justifica a participação nesta modalidade, fiz bons negócios. Como quase tudo na vida, quanto mais você se preparar, melhor para você. “Quase tudo” porque toda regra tem exceção, apesar de eu não saber qual a exceção deste caso.
Interessou-se?
Estude o processo, como em qualquer outra forma de negócio. Aliás, com mais critério, até. Visite o imóvel durante a semana e no fim de semana. Durante o dia e à noite. Estude a vizinhança. Estude a convenção de condomínio, se for o caso. A documentação, tanto do proprietário quanto do imóvel, então, deve ser muito mais estudada. Conheça o síndico do prédio. Converse com as pessoas. Leve um profissional de engenharia e/ou arquitetura para ajudar na avaliação. Considere as alterações e reformas que serão necessárias. Enfim, para fazer um bom negócio você terá trabalho, despenderá tempo e dinheiro. E fará isso várias vezes, provavelmente. Afinal, é muito improvável que descubra AQUELE imóvel de primeira.
No início deste texto eu havia dito que não advogaria, favorável ou contrariamente, à compra de um imóvel. Mas se você vai comprar um imóvel, um leilão de imóveis Caixa pode estar no momento mais propício. Porque digo isto? Porque a crise econômica, a qual espero que estejamos deixando para trás, fez muitos inadimplentes. E a inadimplência fez com que muitos imóveis fossem retomados pelas entidades que os financiaram. E essas entidades estão mandando os imóveis a leilões extrajudiciais. Também por causa da mesma crise econômica, aumentou o número de leilões judiciais decorrentes da falência de muitas empresas.
Portanto se você deseja comprar um imóvel, um leilão de imóveis Caixa pode apontar uma oportunidade ímpar. Se for o caso, aproveite! Mas, como disse acima, cuidado. “Nem tudo o que reluz é ouro”. Esta é só uma forma de se comprar um imóvel…
Outras formas de se comprar imóveis
Se não conseguiu se convencer de participar de um leilão, vamos apenas lembrar que existem outras formas. Na própria Caixa, citada anteriormente, existem as concorrências públicas e as vendas diretas. Claro: elas são precedidas dos leilões. Novamente há exceções, mas boa parte dos melhores imóveis são vendidos nos leilões. Afinal, se você tem interesse e condições, porque arriscar a ficar de fora do negócio?
Além dos leilões, concorrência pública e venda direta, modalidades trabalhadas pela Caixa, existem outras alternativas. Mas estas outras formas não podem ser usadas pela Caixa por ser empresa estatal. Pelo menos por enquanto. Mas o mercado privado pode e usa. Pode vender diretamente a quem lhe convier, pelo preço de mercado. Há casos que se admite financiamento imobiliário, outros o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Permuta também é uma forma de se negociar um imóvel. E existem outras. Mas este não é o objetivo deste post. Hoje nosso objetivo é falar sobre o leilão de imóveis Caixa.
Até a próxima!
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Boa tarde! !! Comprei um imóvel da caixa em Venda direta , mas agora o antigo proprietario está movendo uma ação contra a caixa e a min pela permanência no imóvel e valor venal já que realmente a caixa me vendeu abaixo dos 50% do valor de avaliação. Pergunto em venda direta existe valor venal ? Desde já agradeço
Oi Marcos, eu acredito que não, mas não posso lhe afirmar com certeza.
Em todo caso, como já há uma ação judicial e você terá que constituir advogado especializado, acho que nada melhor do que perguntar diretamente a ele, não?
Abraço e boa sorte aí.
=I
Boa tarde!!! No caso desse imóvel da caixa que foi “vai” a leilão estar ocupado!? Como proceder? É complicado tirar quem está dentro do imóvel? Obrigado
Bom dia Wagner.
O imóvel é vendido do jeito que está e como você sabe, ao comprar um imóvel habitado, a responsabilidade é sua de retirá-los de lá.
Muito honestamente, eu nunca passei por isso, mas já escutei alguns relatos de métodos diferentes para esse procedimento, alguns nada ortodóxos. Em outras palavras, a retirada dos ocupantes de um imóvel pode passar por: 1) um acordo amigável (bem improvável), 2) um processo judicial (bem moroso), 3) um incentivo financeiro – sim há aqueles que oferecem dinheiro pros ocupantes saírem, ou até mesmo 4) coerção.
Obviamente, que isso tudo depende muito do caso.
Grande abraço e espero ter ajudado.
=I
Como funciona o financiamento para imóveis em leilão por venda direta online? Se eu arrematar tenho que depositar caução? O financiamento e feito em cima do valor pelo qual foi arrematado ou em cima do valor de avaliação do imóvel?
Bom dia Giseli.
Se eu entendi direito sua dúvida, mas acho que talvez você tenha misturado duas modalidades diferentes.
Veja, pelo que entendo, ou é venda direta ou é leilão. Se for leilão tem que ser depositada caução e se for venda direta é praticamente o valor integral, sem caução. Ou seja, não há devolução de caução. É como se você estivesse pagando integralmente e de uma vez.
Finalmente o financiamento é sobre o valor arrematado e não o de avaliação.
=]
Na modalidade venda direta, se constar ação judicial a Caixa se responsabiliza pelo pagamento da ação ou o comprador? Desde já, agradeço.
Obrigado pela visita, Alexandre.
O comprador adquire com os ônus e bônus relativos ao imóvel, inclusive eventuais ações.
Espero ter ajudado.
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso
Estava olhando o site da caixa e tem imóveis que aceitam financiamento habitacional , eu gostaria de saber se a parte da documentação fica por conta de quem compra, ou seja, eu teria que ir ao cartório pagar as despesas para passar o imóvel para o meu nome? Ou a caixa se responsabiliza por isso?
Tenho interesse em comprar online, as casas estão em preços atrativos,podem queria saber se vou gastar muito inicialmente nesse processo.
Obrigado pela visita, Noelma.
Todos os custos não explicitados pela Caixa como sendo de responsabilidade dela correrão por sua conta.
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso
Uma dúvida,comprei um imóvel no leilão não há moradores nem água,luz,mais tem móveis na casa,o que devo fazer?
Obrigado pela visita, Paloma.
Acho que sua pergunta transcendeu nosso conhecimento, pois sequer sabemos se há resposta única para sua questão.
Se cabe uma sugestão, que tal indagar ao leiloeiro ou, talvez, um advogado?
Espero ter ajudado.
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso.
Uma dúvida. A Caixa aceita como pagamento outro imóvel? Estou interessada em uma casa que vai à leilão, porém não tenho dinheiro em espécie, mas sim alguns imóveis. Poderia oferecer algum deles como permuta?
Obrigado pela visita, Karen.
Infelizmente a Caixa não aceita permuta.
Espero ter ajudado.
Equipe Educando seu Bolso
Olá,
Após não ser vendido na venda online em um primeiro momento, a Caixa poderá aumentar o desconto para facilitar a venda? Pergunto porque não sei quais são os critérios para o desconto. O imóvel q estou acompanhando está com 5% de desconto apenas, e queria saber se pode ter mais.
Obrigado pela visita, Jessica.
Acredito que, como não apareceram interessados, pode haver aumento no percentual de desconto, sim. Isto se não for vendido antes…
Espero ter ajudado.
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso
Boa noite. Me tire uma dúvida. O investidor compra um apartamento com um Boom. Desconto, depois quer vender e ter lucro.
A pergunta. Por ser um imóvel que já foi financiado. Poderá ser vendido com financiamento caixa?
Obrigado pela visita, Rivalde.
O que determina se o imóvel pode ou não ser financiado é política de cada banco. A princípio não há impedimento.
O uso do FGTS é que tem regras próprias.
Espero ter ajudado.
Equipe Educando seu Bolso
A Caixa esta fora da casinha, pelo menos nos imóveis das três (3) cidades que eu acompanho, os valores de avaliação estão iguais ou mais altos a imóveis comprando de pessoa física (não leilão) que geralmente são vendidos em bom estado de conservação, ao contrário dos imóveis de leilão da Caixa, se acha que estou exagerando é só ir no site da Caixa e ver o Resultado de licitações Caixa (http://www1.caixa.gov.br/Simov/resultado-licitacoes.asp?sltTipoBusca=resultados), tem editais com mais de Cem (100) imóveis onde 2 ou 3 são vendidos(arrematados) no leilão e olhe lá, isso é mais que suficiente para verificar que os imóveis de leilão não são assim tão de barbada hoje em dia como dizem.
Boa tarde Marcelo.
Verifiquei o link que você enviou e concordo, os preços não estão lá estas coisas não.
Obrigado pela sua contribuição.
=)
Gostei muito da matéria!!! Comprei uma casa no leilão online da caixa a um mês e ainda não está pronta a documentação?! Quanto tempo leva em média?! Sei que pode ter demorado pelas festas de fim de ano, porém até agora não veio a documentação para assinar de Curitiba. E informarão estar td ok os documentos enviados .. obrigada desde já
Obrigado pela visita, Debora.
Que bom que gostou, em primeiro lugar.
Com relação ao seu processo, a demora não depende apenas da Caixa. Tem cartórios, etc. envolvidos também. Você já procurou saber com a própria Caixa se eles tem previsão?
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso
Olá gostaria de saber se posso comprar usando crédito da Caixa moçada minha vida
Obrigado pela visita, Lilian.
Os leilões tem regras próprias, e essas podem ser alteradas a cada certame. Entretanto, não encontrei essa alternativa de pagamento, ao menos parcial, no último leilão realizado no fim do ano passado. Pode ser que para os próximos esta alternativa seja considerada.
Feliz 2019!
Equipe Educando seu Bolso.
Já comprei alguns imóveis de leilão, mas Infelizmente este ano 2018 a caixa trocou a forma de leilão, ao invés de proposta por envelope fechado, os lances podem ser feitos pessoalmente ou pela internet, isso leva a um aumento no valor do imóvel devido a maior concorrência, e os preços de avaliação e inicial já estão bem altos, dai tem de pagar advogado e esperar por meses ou anos para desocupar, e durante este período os valores de IPTU, água(que esta vinculado ao imóvel), condomínio(quando apartamento) ficam a cargo do comprador(arrematante), como os ocupantes dos imóveis estão sabendo que um dia irão perdê-lo não fazem nada de manutenção e o imóvel esta quase sempre em estado deplorável tendo que gastar um bom dinheiro para reformar e deixar habitável, resumindo a partir deste ano 2018, quem vai lucrar de verdade são os leiloeiros e sites de leilões.
Obrigado pela visita, Marcelo.
Acredito que você possa ter razão até certo ponto. Entretanto, particularmente, creio que o mercado vai se regular e, se você tiver razão, os preços vão ceder, ainda que pouco. É esperar para ver.
Boas festas!
Atenciosamente,
Equipe Educando seu Bolso.
Prezado Marcelo, boa noite!
Gostaria de obter mais informações com quem já efetuou várias compras. Poderia por gentileza entrar em contato comigo Marcelo? 031-995085870 (Bruno)
Obrigado pela visita, Bruno.
Estamos divulgando sua mensagem para que o Marcelo – ou outros – possam respondê-la, caso desejem.
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso
ola
Se o imovel estiver ocupado. E dificil tomar posse dele?
Ou teria que ter briga em justiça?
Porque justiça e tao lenta
Obrigado pela visita, John.
Se o imóvel estiver ocupado o processo é mais complexo e pode, sim, ser necessário acessar por vias judiciais. Sugiro procurar um advogado para melhor orientá-lo.
Atenciosamente
Equipe Educando seu Bolso
Gostei muito do seu post, vou acompanhar o blog.