Financiamento imobiliário é o assunto de hoje do nosso podcast e do artigo. Certamente já falamos nisso mais de uma dezena de vezes aqui no Educando Seu Bolso. Mas nunca de forma repetitiva. É que este mercado está sempre se modificando, sempre trazendo novidades. E a novidade de hoje é o financiamento prefixado. Vamos saber tudo sobre ele e, principalmente, vamos compará-lo com as modalidades de financiamento imobiliário IPCA e TR. As características de cada uma, seus riscos e os cuidados que devem ser tomados na hora de escolher e contratar.
Vamos fazer alertas importantes, principalmente em relação aos contratos corrigidos pelo IPCA, modalidade também relativamente nova. Isso porque temos recebido relatos de leitores dizendo que não foram devidamente informados sobre as regras, contrataram a operação e depois se arrependeram.
Ao final, apresentamos as diferentes formas com que podemos ajudar. Não apenas a tomar a melhor decisão, mas até mesmo a quem já contratou o financiamento imobiliário IPCA ou TR e agora está em dúvida se fez bom negócio. Não deixe de ler todo o post e ouvir o podcast, as informações são valiosas.
Financiamento imobiliário
Primeiramente, vamos fazer um brevíssimo resumo sobre o que é e como funciona um financiamento imobiliário, que é uma das maneiras que você pode recorrer para realizar o sonho da casa própria e entender um pouco do mercado imobiliário.
Trata-se de uma operação de crédito em que o cliente – tomador – adquire um imóvel, mas quem paga por ele, na hora da compra, é uma instituição financeira – geralmente um banco. Nesse sentido, o tomador usa o imóvel normalmente e vai pagando a dívida ao longo dos anos…
Enquanto isso, o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira. Depois, após a quitação, ele passa para o nome do tomador. Os prazos de um contrato de financiamento geralmente são longos. Em média, são de mais de 20 anos, podendo chegar a até 30 anos.
Nós temos Simulador de Financiamento de Imóveis que ajuda a encontrar, dentre as instituições financeiras e bancos, qual é o melhor opção de financiamento para cada caso.
Uma prestação de financiamento imobiliário é composta por 4 componentes:
- Amortização mensal: é o valor que é abatido do montante da dívida. Depende do prazo do contrato e do saldo devedor – que é o valor que ainda falta para a quitação da dívida.
- Juros: é o custo do “aluguel” do dinheiro. Depende do saldo devedor e da taxa de juros acertada entre as partes na hora da contratação.
- Seguros: proteção contra problemas graves com o imóvel ou com o tomador do crédito, é contratado no momento da contratação.
- Taxa de administração: Valor pago mensalmente pelo trabalho do banco em gerenciar a operação. Tem sido questionado por muitos tomadores.
SAC e Price
As duas formas de amortização de um contrato de financiamento imobiliário são o SAC – Sistema de Amortizações Constantes – e o Price.
Para compreendermos melhor essa parte é preciso voltar a falar sobre o principal ponto deste post: a correção do saldo devedor.
Se desconsiderarmos a correção do saldo devedor, podemos dizer que, no SAC, as prestações começam em um valor mais alto e vão se reduzindo ao longo do tempo. No Price elas se mantêm fixas durante todo o contrato.
Nos testes que fizemos para elaborar o post e o podcast, consideramos sempre a modalidade SAC, que é a mais utilizada no Brasil. Se quiser saber mais sobre SAC e Price e novas regras do financiamento de imóveis já falamos sobre isso também, vale a pena conferir.
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Financiamento imobiliário IPCA, TR e Pré-fixado
O financiamento é um contrato com um prazo muito longo. E o dinheiro tem valor ao longo do tempo. Por isso é preciso definir no momento da contratação qual será a forma de correção do saldo devedor.
Assim, vamos conhecer alguns detalhes de cada uma das três modalidades de correção. As taxas de juros informadas estão, evidentemente, sujeitas a alteração a qualquer momento. Por isso trouxemos apenas as taxas da Caixa, unicamente para efeito de comparação entre as modalidades.
TR
Até agosto de 2019, a única forma de correção do saldo devedor de um contrato era a Taxa Referencial TR. Ela não é um índice de inflação, e sim uma taxa – cujo cálculo é bastante complexo – usada na correção de certas operações.
Seu valor é bem baixo. Nos idos de 2015 e 2016, quanto a inflação chegou aos 10% ao ano, a TR mal passou dos 2%. Desde agosto de 2017, quando o país já estava em movimento de queda da inflação e dos juros básicos, o valor da TR é zero.
Todos os bancos que trabalham com financiamento imobiliário oferecem contratos com correção pela TR. Quando este post foi redigido, a Caixa trabalhava com taxas de juros de 7,25% a 8,75% para esta modalidade.
IPCA
Em agosto de 2019 a Caixa lançou a modalidade de financiamento imobiliário com saldo devedor corrigido pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. E o IPCA é o principal índice de inflação brasileiro.
Foi uma novidade muito impactante. Afinal, mesmo quando o IPCA está muito baixo – digamos, 3% –, ainda assim é uma taxa bastante alta quando se trata de corrigir o saldo devedor de contratos de financiamento, cujos valores normalmente são de centenas de milhares de Reais.
Atualmente, apenas Caixa e Banco do Brasil oferecem contratos com correção pelo IPCA. A Caixa tem trabalhado com taxas de juros de 2,95% a 4,95% para a modalidade.
Como se vê, as taxas de juros são bem menores. Em compensação, a correção do saldo devedor pelo IPCA pode encarecer muito o contrato.
Prefixado
Recentemente, em fevereiro de 2020 a Caixa inovou mais uma vez, lançando a modalidade de financiamento imobiliário prefixado. Nela não há correção do saldo devedor, independentemente do que aconteça com a inflação ou com qualquer outro componente da economia.
É, também, uma novidade importante. Afinal, trata-se de fixar condições de pagamento para um contrato que pode durar décadas.
Como é uma modalidade muito nova, apenas Caixa a oferece, por enquanto. Notícias dão conta de que o Banco do Brasil estuda adotá-la para breve. A Caixa tem trabalhado com taxas de juros de 8% a 9,75% para a modalidade.
Conheça a novidade do financiamento indexado à poupança.
Como identificar a melhor?
Não existe uma modalidade que seja a melhor para todas as pessoas, em todos os casos. Então é preciso saber avaliar as principais peças desse tabuleiro para tomar a melhor decisão.
Os dois principais aspectos a serem levados em conta são as taxas de juros oferecidas pelos bancos para cada modalidade e o comportamento da inflação para os próximos anos ou décadas.
Juros
As taxas de juros oferecidas pelos bancos estão em constante mudança, a partir das conjunturas da economia e da concorrência entre as próprias instituições.
O que nós, do Educando Seu Bolso, pudemos fazer foi elaborar uma simulação entre as condições oferecidas por um banco, na mesma data, para o mesmo perfil de operação, para cada uma das três modalidades, e compará-las.
Você verá o resultado desta simulação no próximo tópico, “Nosso teste”. Mas é importante ressaltar que esse resultado pode mudar, caso este mesmo banco passe a oferecer uma taxa muito mais alta para uma modalidade, ou muito mais baixa para outra. Por isso é preciso avaliar bem cada caso. E é possível fazer isso, acredite. Nós podemos ajudar.
Inflação
Quanto ao comportamento da inflação, este é totalmente imprevisível. O máximo que conseguimos é uma estimativa para os próximos meses. Assim, quando o tomador faz a opção por qual modalidade de correção contratar, está fazendo uma aposta, querendo ou não.
Vamos, então, entender em linhas gerais esta aposta:
- Prefixado: optar pelo financiamento prefixado significa escolher a previsibilidade e proteger-se do aumento da inflação. Caso o IPCA dispare, a pessoa estará protegida, pois o saldo devedor não é corrigido.
- IPCA: escolher o contrato corrigido pelo IPCA significa apostar que a inflação vai se manter bem baixa durante todo o período. Ou, pelo menos, durante os primeiros anos do contrato, que é quando o saldo devedor está mais alto. Um aumento da inflação pode ser desastroso para quem faz essa opção.
- TR: escolher a tradicional correção pela TR significa admitir variações pequenas na inflação, para cima ou para baixo.
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Nosso teste
Fizemos um teste para comparar as três modalidades de correção. Primeiro, imaginamos um caso concreto: compra de um imóvel de R$ 400 mil, dando R$ 80 mil de entrada e financiando os R$ 320 mil restantes por um prazo de 360 meses.
Em seguida, acessamos o site de um banco, inserimos os mesmos dados – CPF, data de nascimento, cidade, estado, dados do imóvel, seguradora – e recebemos os resultados das simulações para as três opções de financiamento.
Valor do dinheiro no tempo
Para fazer uma melhor comparação, cabe lembrar novamente que o dinheiro tem valor ao longo do tempo. Por exemplo: se eu empresto R$ 1.000 a um amigo, e ele me paga a mesma quantia no ano que vem, quando ele me pagar o dinheiro já não terá o mesmo valor. Uma inflação de, por exemplo, 3,80% ao ano teria levado o equivalente a quase R$ 37 do meu dinheiro.
No caso das nossas simulações de financiamento imobiliário, é fundamental trazer todas as prestações para o valor que elas teriam no presente. Isto porque em duas das modalidades o valor da prestação começa mais alto e vai decrescendo constantemente. Na outra, a prestação começa mais baixa, mas vai subindo ao longo do tempo. São valores muito diferentes entre si, em cada período. Por isso é fundamental trazer todas as prestações ao valor de hoje.
Para calcular o valor das prestações no presente e a correção das prestações na modalidade IPCA, adotamos o índice de inflação de 3,80% ao longo de todo o período. Nessas condições a TR certamente se manteria zerada.
Resultados
- Prefixado
- Prestação inicial: R$ 3.349,68
- Prestação final: R$ 920,47
- Comportamento da prestação: reduz-se constantemente
- Valor de todas as prestações no presente: R$ 514.762,53
- IPCA
- Prestação inicial: R$ 2.144,91
- Prestação final: R$ 2.747,66
- Comportamento da prestação: aumenta durante 25 anos, depois reduz
- Valor de todas as prestações no presente: R$ 547.171,57
- TR
- Prestação inicial: R$ 2.978,48
- Prestação final: R$ 919,44
- Comportamento da prestação: reduz-se constantemente
- Valor de todas as prestações no presente: R$ 467.167,68
A seguir, o gráfico com o comportamento das prestações ao longo do tempo, nas três modalidades:
Interpretação
Fica claro que, para o caso concreto que testamos, a melhor opção é o financiamento com correção pela TR. Mesmo levando-se em conta que a prestação inicial é bem maior. Basta comparar o valor presente das prestações em cada modalidade.
É importante novamente deixar claro que este resultado refere-se a um caso particular, e nas condições dadas pelo banco em uma data específica. Ou seja, não estamos afirmando que a TR será vantajosa sempre, ou quase sempre. Como dissemos, isso depende das taxas de juros oferecidas pelos bancos para cada modalidade, e do comportamento da inflação durante o período.
Para muitas famílias, o financiamento imobiliário pelo IPCA será a única opção possível. Isto porque, nesta modalidade, o valor das prestações começa mais baixo. Por isso, pode ser a única opção que o banco liberaria para conceder o crédito. Neste caso, recomendamos atenção redobrada na hora de contratar. É preciso estar preparado para os aumentos das prestações, que certamente virão. Saiba mais sobre isso a seguir.
Atenção ao alerta
O site do banco em que fizemos a simulação forneceu planilhas com o detalhamento de todas as 360 prestações.
Causou-nos surpresa que a planilha da modalidade de financiamento imobiliário IPCA não levava em consideração justamente… o IPCA! Um leitor mais distraído tenderia a pensar que, naquela modalidade, as prestações também seriam decrescentes. E, pelo que já mostramos aqui, não é isso que acontece.
Recentemente recebemos mensagens e comentários de leitores nossos que haviam contratado o financiamento IPCA e estavam surpresos – na verdade, desesperados – ao perceberem suas prestações e seu saldo devedor aumentando mês a mês, no início do contrato. Segundo eles, isso não lhes ficou claro antes da contratação.
Nosso papel, portanto, é alertar as pessoas que pretendem fazer cotações de financiamento imobiliário a exigir dos gerentes de banco, correspondentes bancários, ou quem quer que os atenda, que lhes forneçam uma planilha com a previsão da correção pelo IPCA. Mesmo que o sistema do banco não forneça o cálculo, ele não é muito complicado. Uma planilha eletrônica simples e algum conhecimento em matemática financeira são suficiente para isso.
Portabilidade de financiamento imobiliário
As novas modalidades de contrato também aceitam portabilidade de financiamento imobiliário. Isto é, o tomador pode transferir o seu financiamento de um banco para outro, se encontrar condições melhores. O alerta que fazemos é para os custos envolvidos na portabilidade, especialmente os de cartório. Antigamente eles eram muito altos, tornando praticamente inviável a portabilidade. De algum tempo para cá, porém, eles se reduziram bastante.
Nos primeiros meses após o surgimento do financiamento IPCA, as notícias que obtivemos juntos a bancos e seus clientes era de que não seria possível fazer a portabilidade entre modalidades. Isto é, quem tinha financiamento pelo IPCA no banco X não poderia migrar para um financiamento TR no banco Y.
Na nossa interpretação, na norma não há impedimento para que isso ocorra. Depende apenas de o banco receptor aceitar a operação de crédito. Caso aceite, o banco em que o crédito se originou não pode se negar a liberar a portabilidade.
Portanto, se você tem um financiamento imobiliário, independentemente de qual seja sua modalidade de correção, fique de olho na portabilidade. Pode lhe render uma ótima economia.
Podemos ajudar
Então, se você precisa de ajudar para tomar sua decisão, entre em contato conosco! Afinal, o mesmo cálculo que fizemos para construir este artigo nós podemos fazer adaptado ao seu caso. Isso pode lhe render uma economia de milhares de Reais, além de poupar muita dor de cabeça.
Porém, se você já contratou seu financiamento e está em dúvida se fez um bom negócio, podemos ajudar também. Como dissemos, temos recebido relatos de leitores que contrataram recentemente o financiamento pelo IPCA e agora estão surpresos ao verem as prestações e o saldo devedor aumentando. Vamos conversar? Talvez a coisa não seja tão catastrófica quanto pareça. Isto é, com uma boa estratégia de amortizações extraordinárias, você pode conseguir contornar a situação.
Assim, para qualquer um desses casos você pode entrar em contato conosco pelos comentários ou pelo link de contato.
Então, se tiver qualquer dúvida sobre o financiamento imobiliário IPCA, o valor das parcelas ou como realizar o sonho da casa própria, deixe seu comentário! Já respondemos a – literalmente – milhares de comentários sobre o assunto. Será um prazer ajudar.
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Olá, estou a comprar um imóvel usado no valor de 230 mil, a entrada será de 125 mil. Pretendo quitar em 10 anos, com a taxa selic a 2,25% IPCA parece bem tentador. Agora estou em dúvida pré-fixado, TR e IPCA.
Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem.
Podemos te ajudar. Temos um serviço que mostra de forma clara e objetiva a evolução das duas modalidades (levando em conta a estimativa de IPCA futuro), de acordo com as taxas de juros que o banco oferecer para cada uma delas. Em seguida, encaixamos o plano da pessoa (no seu caso, quitar em 10 anos) aos dois cenários, identificando o mais vantajoso, e apontando a diferença (em milhares de Reais) entre as duas opções.
Vou lhe enviar por e-mail um exemplo do relatório que produzimos, para você ter uma ideia mais concreta sobre o trabalho.
Abraço!
Gostaria de receber maiores informações sobre o serviço de consultoria. Estou em processo para financiar meu imóvel.
Olá, Gabriel, obrigado pela mensagem e pela confiança!
O objetivo do trabalho é identificar a melhor opção para o cliente, entre financiamento corrigido pela TR, pelo IPCA ou pré-fixado.
Criamos o serviço porque não existe uma opção que seja melhor para todos. Primeiro, porque diferentes bancos oferecem diferentes taxas para cada modalidade. Depois, porque cada pessoa tem um plano diferente. Isto faz com que cada caso seja muito particular. A diferença entre a melhor opção e as demais geralmente é de muitos milhares de Reais.
Primeiro, o cliente nos informa as taxas de juros que o banco ofereceu para cada modalidade. Em seguida, nós desenhamos a evolução de cada modalidade, a partir das taxas informadas e de uma estimativa de IPCA futuro. Assim, nós conseguimos identificar qual das modalidades é mais vantajosa, dentro das condições dadas e do plano que o cliente tem para seu financiamento.
O resultado é apresentado em um relatório completo, com as informações necessárias para a tomada de decisão. O prazo para a entrega é de, no máximo, 3 dias úteis.
Vou te enviar por e-mail uma amostra do relatório e as demais informações sobre o trabalho.
Gostaria de receber maiores informações sobre o serviço de consultoria. Estou em processo para financiar meu imóvel.
Olá, Danielle, obrigado pela mensagem e pela confiança!
O objetivo do trabalho é identificar a melhor opção para o cliente, entre financiamento corrigido pela TR, pelo IPCA ou pré-fixado.
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Primeiro, o cliente nos informa as taxas de juros que o banco ofereceu para cada modalidade. Em seguida, nós desenhamos a evolução de cada modalidade, a partir das taxas informadas e de uma estimativa de IPCA futuro. Assim, nós conseguimos identificar qual das modalidades é mais vantajosa, dentro das condições dadas e do plano que o cliente tem para seu financiamento.
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Olá gostaria de mais informações para financiamento de imóveis
Obrigado
Att,
Olá, Wendel, obrigado pela sua mensagem.
Pois não, de quais informações você precisa?
Pode nos dizer por aqui, ou diretamente pelo e-mail [email protected].
Abraço!
Olá!
Comprei um imóvel na planta e o banco está demorando muito para liberar o financiamento. Enquanto isso, estou pagando juros para a construtora e não estou amortizando nada… É possível fazer o financiamento do saldo direto com a construtora e depois financiar o saldo com o banco? Ou o fato de a construtora não ser instituição financeira impede que eu faça com o banco posteriormente?
Desde já, obrigada!
Lorena, obrigado pela sua mensagem.
Mas, infelizmente, não vou conseguir te responder com total certeza. Minha especialidade é a parte financeira. Cálculos, amortizações, comparações entre modalidades. Na parte de regulamentos e procedimentos eu não sou especialista.
Na minha visão, não haveria problema. Mas a minha visão não adianta muito. Sugiro que você consulte um despachante (um correspondente bancário especializado nisso).
Mas, Lorena, o que está em meu alcance sugerir é: será que compensa? Quanto tempo o financiamento está demorando, e quanto tempo você acha que ainda vai demorar? Talvez seja melhor você combinar condições melhores para você pagar esses juros, em vez de propor um contrato de financiamento para um prazo tão curto. E pressionar o banco a liberar logo o financiamento (ou então procurar outro banco).
Abraço!
Boa noite!
Estou comprando um imóvel e interessei em contrata-lo para me auxiliar na escolha da operação.
Como faço para saber o valor desse trabalho?
Olá, Aloízio, obrigado pela sua mensagem e pela confiança.
Vou te enviar um e-mail com os detalhes.
Abraço!
Olá! Gostei muito do artigo! Estou financiando um imóvel pela Caixa e gostaria de saber como funciona seu trabalho!
Abraço
Olá, Valéria, obrigado pela sua mensagem!
Vou te enviar um e-mail com as informações todas.
Abraço!
Este é o artigo mais completo e esclarecedor que li sobre o assunto!
Estou para financiar 80% do valor de um imóvel, mas estou na dúvida entre IPCA e TR. O prazo seria em 20 anos, mas pretendo amortizar 3 ou 4 prestações por mês, assim, acredito que conseguiria pagar o imóvel em um prazo entre 6 e 10 anos.
Possuo um perfil mais conservador (prefiro ter previsibilidade), mas ao mesmo tempo vejo que talvez valha a pena arriscar o IPCA.
Sou servidor público (poderei ter acesso a taxas menores) e teria uma complementação de renda durante os 3 primeiros anos. Você acha que valeria a pena correr o risco?
Lucas, obrigado pela sua mensagem! E obrigado pelos elogios ao nosso artigo. Ficamos muito felizes.
Sobre sua pergunta, depende da taxa de juros que te oferecerem para cada modalidade. É preciso fazer os cálculos.
Nós oferecemos um serviço de consultoria justamente para essa finalidade: identificar, em cada caso, o que compensa mais para a pessoa. Porque não depende só das taxas de juros oferecidas, depende também da condição da pessoa. Seu caso, por exemplo, tem uma peculiaridade importante: você tem condição de fazer amortizações todos os meses. Isso muda bastante as coisas.
Acho que essa nossa análise seria muito adequada para você. É claro que sou um pouco suspeito para falar, porque estou vendendo o serviço. Mas a economia que você poderia fazer ao tomar a decisão mais adequada é bem grande, por isso acho adequado fazer os cálculos direitinho.
Se quiser saber mais, entre em contato novamente, e lhe passaremos os detalhes.
Mais uma vez agradecemos. Abraço!
Pretendo financiar 430 mil em 240 meses, com a perspectiva de vender um terreno, em 2 anos, para quitar o saldo devedor. A Caixa me ofereceu 3 taxas efetivas de juros:
a. prefixados de 8.75% aa,
b. 7% aa+TR
c. 3.95% aa + IPCA. Segundo previsões do BACEN, o IPCA deve ficar em 2020 com 1.97% 2021 com 3.3% e 2022 com 3.5% aa.
Qual dessas opções vc sugere .
Prezado Luiz, obrigado pela sua mensagem!
Pois é, com o surgimento do financiamento pelo IPCA e pré-fixado, contratar um financiamento tornou-se uma escolha mais complexa. Uma parte envolve cálculos (porque depende das taxas que o banco oferece para cada modalidade). Outra parte envolve uma estimativa quanto ao futuro. Imaginar como vai se comportar a economia (especialmente o IPCA) daqui em diante.
Eu não consigo fazer uma sugestão sem fazer os cálculos. Seria leviano da minha parte.
Nós oferecemos um serviço de consultoria que visa justamente identificar a melhor opção para cada caso. Nós desenhamos os cenários futuros para as 3 modalidades, levando em conta a variação do IPCA. Conseguimos te dizer “Se o IPCA ficar em até X%, compensa mais a modalidade IPCA. Se ficar mais que X%, compensa mais a modalidade TR (ou pré-fixado, depende)”, dentro do período que você indicar (no caso, 2 anos).
Se quiser saber mais detalhes, fale conosco. É um serviço muito adequado para você, porque tem um preço bom, muita informação útil e pode te ajudar a tomar uma decisão mais racional e a economizar milhares de Reais.
Abraço!
Como faço para contacta-los e contratar a consultoria?
Olá, Luiz, obrigado pela mensagem e pela confiança.
Vou entrar em contato com você por e-mail.
Abraço!
Boa tarde, Vou financiar 200.000,00 .
Estou pensando em fazer isso pela Caixa econômica acha que oferece os melhores juros ou devo ver em outro Banco também??? Pelo que li no seu Blog fazer financiamento pela TR é o melhor negocio.
obrigada.
Lilian, obrigado pela sua mensagem!
Recomendamos sempre que faça uma pesquisa atualizada em busca da melhor taxa. Temos um Simulador de Financiamento Imobiliário gratuito, que compara as taxas divulgadas pelos próprios bancos. Se você tiver relacionamento com algum banco, convém conversar diretamente com ele, em busca de alguma taxa ainda melhor do que a que eles divulgam.
O endereço do nosso simulador é https://educandoseubolso.blog.br/simuladores/simulador-de-financiamento-de-imoveis/
Quanto à melhor modalidade (TR, IPCA ou Pré-fixado), vai depender da taxa que o banco te oferecer para cada uma. O financiamento pela TR é mais previsível que pelo IPCA. Mas se a taxa de juros oferecida for muito alta, pode ser que o IPCA seja mais vantajoso.
Nós oferecemos um serviço de consultoria que faz essa cálculo. A partir das taxas que forem oferecida para você, nós desenhamos a evolução do financiamento nas três modalidades (TR, IPCA e pré-fixado), levamos em conta as estimativas para o IPCA e indicamos qual seria a mais adequada para você, dentro daquela estimativa. É um trabalho muito interessante, com muita informação objetiva para te ajudar a tomar a melhor decisão.
Se quiser saber mais, entre em contato novamente, e te daremos mais detalhes.
Abraço!
Boa noite ,
Estou comprando um imóvel de 2 milhões , financiando 440 mil , mas pretendo quitar em no máximo 5 anos . No meu caso o que você indicaria ? Obrigado .
Olá, Alex, obrigado pela sua mensagem!
Depende da taxa de juros que você conseguir em cada modalidade (TR, IPCA ou pré-fixado). Sabendo as taxas, podemos desenhar a evolução de cada modalidade, e assim saber o que é mais vantajoso.
Se seu banco já tiver te informado as taxas, por favor entre em contato novamente e lhe daremos mais detalhes.
Abraço!
Oi! Estou com uma dúvida , pois o financiamento com TR normalmente o saldo devedor é reajustado mensalmente com a taxa da poupança, fazendo com que o saldo, mesmo com a amortização das parcelas mensais, aumente.
Esse prefixado tbm tem essa correção mensalmente? Devido essa correção é não é mais vantagem fazer o financiamento prefixado?
Olá, Késia, obrigado pela sua mensagem!
Nos financiamentos com TR, o saldo devedor não é atualizado pela taxa da poupança, e sim pela TR. Como a TR está zerada desde agosto de 2017, na prática os financiamentos não têm sido reajustados.
O pré-fixado não tem correção nenhuma. Tem uma taxa mais alta justamente para compensar uma eventual volta da inflação no futuro, já que o saldo devedor não poderá ser reajustado.
Sendo assim, escolher qual das 3 modalidades atualmente existentes (corrigido por TR, corrigido por IPCA, ou pré-fixado sem correção) é mais adequada tornou-se um exercício de cálculo misturado com previsão de cenário futuro.
E é justamente por isso que nós oferecemos um serviço de consultoria sob medida para essa finalidade. O cliente informa quais taxas de juros seu banco está oferecendo para cada um dos 3 tipos. A partir daí, nós desenhamos os cenários futuros possíveis, estimando a taxa de inflação. Assim, o cliente pode escolher qual dos 3 é o mais adequado. Não elimina totalmente o risco, mas dá uma ideia muito melhor sobre onde o cliente estaria pisando, em cada uma das modalidades.
Se quiser saber mais, fale conosco, e enviaremos mais detalhes. É um trabalho muito interessante.
Abraço!
Olá, pretendo financiar um imóvel no valor de 230 mil, porém com uma entrada de 126 mil. Nas simulações apresentadas pelo banco, a taxa de juros + IPCA realmente parece mais vantajosa, porém pesquisando melhor estou em dúvida. Nas minhas condições eu iria financiar 104 mil em no máximo 120x. Qual sua opinião sobre o caso?
Obrigado!
Grande Henrique, obrigado pela sua mensagem!
Realmente, as simulações de financiamento IPCA apresentadas pelos bancos parecem mais vantajosas, porque elas não incluem… o IPCA! Pelo menos é isso que eu vi, sempre que tentei simular, e é isso o que nossos leitores vêm relatando. Como o IPCA futuro é desconhecido, os bancos não o incluem na simulação. O que é um problema, pois ele é o fator de risco dessa opção. E muitos leitores têm relatado que os gerentes dos bancos não vêm informando com o devido cuidado que, no financiamento pelo IPCA, o saldo devedor e a prestação podem aumentar, no início do contrato…
Para saber se o mais vantajoso é o financiamento corrigido por TR, por IPCA, ou o pré-fixado, é preciso fazer os cálculos levando em conta as taxas de juros oferecidas para cada modalidade, e estimando o IPCA futuro.
Não é um cálculo trivial, por isso não tenho como te dar uma opinião segura sem olhar com cuidado…
Nós temos oferecido o serviço de consultoria, fazendo os cálculos todos e identificando a opção mais adequada para cada pessoa (de acordo com as condições e necessidades de cada um). Se quiser saber mais sobre o trabalho, entre em contato, e lhe passaremos os detalhes.
Abraço!
estou comprando um imóvel e financiando 540.000,00. a dúvida pela opção da taxa é porque pretendemos quita-lo em 10 anos, mesmo financiando em 360meses.
Ricardo, obrigado pela sua mensagem!
Sim, é preciso avaliar bem, principalmente num cenário complicado como o atual.
Resumindo, é o seguinte: financiamento com TR é mais seguro; com IPCA é mais arriscado; pré-fixado é uma aposta.
O que vai compensar mais depende das taxas de juros que o banco oferece para cada modalidade. Se ele te oferece uma taxa muito alta pra TR, ele torna a segurança da TR muito cara. Se, ao mesmo tempo, oferece uma taxa muito baixa para IPCA, ele torna o risco do IPCA mais barato.
Entende? Existem aspectos que são característicos de cada modalidade, que eu resumi aí acima. Mas o que vai mandar, MESMO, são as taxas de juros oferecidas para cada uma delas.
Se precisar de ajuda para avaliar cada cenário, a partir das taxas que o banco te ofereceu, conte conosco. Estamos preparados para colocar tudo isso em planilhas de uma forma bem clara, interpretando tudo e te dando a medida exata do risco.
Nós conseguimos dar a seguinte resposta: “Nessas condições que o banco te ofereceu, e dentro das suas condições de pagamento, se a inflação se mantiver abaixo de X%, compensa pegar o IPCA; se ficar entre X% e Y%, compensa pegar o pré-fixado; se ficar acima de Y%, compensa pegar o TR.”
É isso. Estamos à disposição. Abraço!
Que artigo maravilhoso!
Parabéns pelo trabalho, muito bom pessoal.
Obrigado!
Olá, Jonne, obrigado pela sua mensagem e pelo elogio. Que bom que gostou!
Abç.