Financiamento imobiliário é o assunto de hoje do nosso podcast e do artigo. Certamente já falamos nisso mais de uma dezena de vezes aqui no Educando Seu Bolso. Mas nunca de forma repetitiva. É que este mercado está sempre se modificando, sempre trazendo novidades. E a novidade de hoje é o financiamento prefixado. Vamos saber tudo sobre ele e, principalmente, vamos compará-lo com as modalidades de financiamento imobiliário IPCA e TR. As características de cada uma, seus riscos e os cuidados que devem ser tomados na hora de escolher e contratar.
Vamos fazer alertas importantes, principalmente em relação aos contratos corrigidos pelo IPCA, modalidade também relativamente nova. Isso porque temos recebido relatos de leitores dizendo que não foram devidamente informados sobre as regras, contrataram a operação e depois se arrependeram.
Ao final, apresentamos as diferentes formas com que podemos ajudar. Não apenas a tomar a melhor decisão, mas até mesmo a quem já contratou o financiamento imobiliário IPCA ou TR e agora está em dúvida se fez bom negócio. Não deixe de ler todo o post e ouvir o podcast, as informações são valiosas.
Financiamento imobiliário
Primeiramente, vamos fazer um brevíssimo resumo sobre o que é e como funciona um financiamento imobiliário, que é uma das maneiras que você pode recorrer para realizar o sonho da casa própria e entender um pouco do mercado imobiliário.
Trata-se de uma operação de crédito em que o cliente – tomador – adquire um imóvel, mas quem paga por ele, na hora da compra, é uma instituição financeira – geralmente um banco. Nesse sentido, o tomador usa o imóvel normalmente e vai pagando a dívida ao longo dos anos…
Enquanto isso, o imóvel permanece sob propriedade da instituição financeira. Depois, após a quitação, ele passa para o nome do tomador. Os prazos de um contrato de financiamento geralmente são longos. Em média, são de mais de 20 anos, podendo chegar a até 30 anos.
Nós temos Simulador de Financiamento de Imóveis que ajuda a encontrar, dentre as instituições financeiras e bancos, qual é o melhor opção de financiamento para cada caso.
Uma prestação de financiamento imobiliário é composta por 4 componentes:
- Amortização mensal: é o valor que é abatido do montante da dívida. Depende do prazo do contrato e do saldo devedor – que é o valor que ainda falta para a quitação da dívida.
- Juros: é o custo do “aluguel” do dinheiro. Depende do saldo devedor e da taxa de juros acertada entre as partes na hora da contratação.
- Seguros: proteção contra problemas graves com o imóvel ou com o tomador do crédito, é contratado no momento da contratação.
- Taxa de administração: Valor pago mensalmente pelo trabalho do banco em gerenciar a operação. Tem sido questionado por muitos tomadores.
SAC e Price
As duas formas de amortização de um contrato de financiamento imobiliário são o SAC – Sistema de Amortizações Constantes – e o Price.
Para compreendermos melhor essa parte é preciso voltar a falar sobre o principal ponto deste post: a correção do saldo devedor.
Se desconsiderarmos a correção do saldo devedor, podemos dizer que, no SAC, as prestações começam em um valor mais alto e vão se reduzindo ao longo do tempo. No Price elas se mantêm fixas durante todo o contrato.
Nos testes que fizemos para elaborar o post e o podcast, consideramos sempre a modalidade SAC, que é a mais utilizada no Brasil. Se quiser saber mais sobre SAC e Price e novas regras do financiamento de imóveis já falamos sobre isso também, vale a pena conferir.
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Financiamento imobiliário IPCA, TR e Pré-fixado
O financiamento é um contrato com um prazo muito longo. E o dinheiro tem valor ao longo do tempo. Por isso é preciso definir no momento da contratação qual será a forma de correção do saldo devedor.
Assim, vamos conhecer alguns detalhes de cada uma das três modalidades de correção. As taxas de juros informadas estão, evidentemente, sujeitas a alteração a qualquer momento. Por isso trouxemos apenas as taxas da Caixa, unicamente para efeito de comparação entre as modalidades.
TR
Até agosto de 2019, a única forma de correção do saldo devedor de um contrato era a Taxa Referencial TR. Ela não é um índice de inflação, e sim uma taxa – cujo cálculo é bastante complexo – usada na correção de certas operações.
Seu valor é bem baixo. Nos idos de 2015 e 2016, quanto a inflação chegou aos 10% ao ano, a TR mal passou dos 2%. Desde agosto de 2017, quando o país já estava em movimento de queda da inflação e dos juros básicos, o valor da TR é zero.
Todos os bancos que trabalham com financiamento imobiliário oferecem contratos com correção pela TR. Quando este post foi redigido, a Caixa trabalhava com taxas de juros de 7,25% a 8,75% para esta modalidade.
IPCA
Em agosto de 2019 a Caixa lançou a modalidade de financiamento imobiliário com saldo devedor corrigido pelo IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. E o IPCA é o principal índice de inflação brasileiro.
Foi uma novidade muito impactante. Afinal, mesmo quando o IPCA está muito baixo – digamos, 3% –, ainda assim é uma taxa bastante alta quando se trata de corrigir o saldo devedor de contratos de financiamento, cujos valores normalmente são de centenas de milhares de Reais.
Atualmente, apenas Caixa e Banco do Brasil oferecem contratos com correção pelo IPCA. A Caixa tem trabalhado com taxas de juros de 2,95% a 4,95% para a modalidade.
Como se vê, as taxas de juros são bem menores. Em compensação, a correção do saldo devedor pelo IPCA pode encarecer muito o contrato.
Prefixado
Recentemente, em fevereiro de 2020 a Caixa inovou mais uma vez, lançando a modalidade de financiamento imobiliário prefixado. Nela não há correção do saldo devedor, independentemente do que aconteça com a inflação ou com qualquer outro componente da economia.
É, também, uma novidade importante. Afinal, trata-se de fixar condições de pagamento para um contrato que pode durar décadas.
Como é uma modalidade muito nova, apenas Caixa a oferece, por enquanto. Notícias dão conta de que o Banco do Brasil estuda adotá-la para breve. A Caixa tem trabalhado com taxas de juros de 8% a 9,75% para a modalidade.
Conheça a novidade do financiamento indexado à poupança.
Como identificar a melhor?
Não existe uma modalidade que seja a melhor para todas as pessoas, em todos os casos. Então é preciso saber avaliar as principais peças desse tabuleiro para tomar a melhor decisão.
Os dois principais aspectos a serem levados em conta são as taxas de juros oferecidas pelos bancos para cada modalidade e o comportamento da inflação para os próximos anos ou décadas.
Juros
As taxas de juros oferecidas pelos bancos estão em constante mudança, a partir das conjunturas da economia e da concorrência entre as próprias instituições.
O que nós, do Educando Seu Bolso, pudemos fazer foi elaborar uma simulação entre as condições oferecidas por um banco, na mesma data, para o mesmo perfil de operação, para cada uma das três modalidades, e compará-las.
Você verá o resultado desta simulação no próximo tópico, “Nosso teste”. Mas é importante ressaltar que esse resultado pode mudar, caso este mesmo banco passe a oferecer uma taxa muito mais alta para uma modalidade, ou muito mais baixa para outra. Por isso é preciso avaliar bem cada caso. E é possível fazer isso, acredite. Nós podemos ajudar.
Inflação
Quanto ao comportamento da inflação, este é totalmente imprevisível. O máximo que conseguimos é uma estimativa para os próximos meses. Assim, quando o tomador faz a opção por qual modalidade de correção contratar, está fazendo uma aposta, querendo ou não.
Vamos, então, entender em linhas gerais esta aposta:
- Prefixado: optar pelo financiamento prefixado significa escolher a previsibilidade e proteger-se do aumento da inflação. Caso o IPCA dispare, a pessoa estará protegida, pois o saldo devedor não é corrigido.
- IPCA: escolher o contrato corrigido pelo IPCA significa apostar que a inflação vai se manter bem baixa durante todo o período. Ou, pelo menos, durante os primeiros anos do contrato, que é quando o saldo devedor está mais alto. Um aumento da inflação pode ser desastroso para quem faz essa opção.
- TR: escolher a tradicional correção pela TR significa admitir variações pequenas na inflação, para cima ou para baixo.
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Nosso teste
Fizemos um teste para comparar as três modalidades de correção. Primeiro, imaginamos um caso concreto: compra de um imóvel de R$ 400 mil, dando R$ 80 mil de entrada e financiando os R$ 320 mil restantes por um prazo de 360 meses.
Em seguida, acessamos o site de um banco, inserimos os mesmos dados – CPF, data de nascimento, cidade, estado, dados do imóvel, seguradora – e recebemos os resultados das simulações para as três opções de financiamento.
Valor do dinheiro no tempo
Para fazer uma melhor comparação, cabe lembrar novamente que o dinheiro tem valor ao longo do tempo. Por exemplo: se eu empresto R$ 1.000 a um amigo, e ele me paga a mesma quantia no ano que vem, quando ele me pagar o dinheiro já não terá o mesmo valor. Uma inflação de, por exemplo, 3,80% ao ano teria levado o equivalente a quase R$ 37 do meu dinheiro.
No caso das nossas simulações de financiamento imobiliário, é fundamental trazer todas as prestações para o valor que elas teriam no presente. Isto porque em duas das modalidades o valor da prestação começa mais alto e vai decrescendo constantemente. Na outra, a prestação começa mais baixa, mas vai subindo ao longo do tempo. São valores muito diferentes entre si, em cada período. Por isso é fundamental trazer todas as prestações ao valor de hoje.
Para calcular o valor das prestações no presente e a correção das prestações na modalidade IPCA, adotamos o índice de inflação de 3,80% ao longo de todo o período. Nessas condições a TR certamente se manteria zerada.
Resultados
- Prefixado
- Prestação inicial: R$ 3.349,68
- Prestação final: R$ 920,47
- Comportamento da prestação: reduz-se constantemente
- Valor de todas as prestações no presente: R$ 514.762,53
- IPCA
- Prestação inicial: R$ 2.144,91
- Prestação final: R$ 2.747,66
- Comportamento da prestação: aumenta durante 25 anos, depois reduz
- Valor de todas as prestações no presente: R$ 547.171,57
- TR
- Prestação inicial: R$ 2.978,48
- Prestação final: R$ 919,44
- Comportamento da prestação: reduz-se constantemente
- Valor de todas as prestações no presente: R$ 467.167,68
A seguir, o gráfico com o comportamento das prestações ao longo do tempo, nas três modalidades:
Interpretação
Fica claro que, para o caso concreto que testamos, a melhor opção é o financiamento com correção pela TR. Mesmo levando-se em conta que a prestação inicial é bem maior. Basta comparar o valor presente das prestações em cada modalidade.
É importante novamente deixar claro que este resultado refere-se a um caso particular, e nas condições dadas pelo banco em uma data específica. Ou seja, não estamos afirmando que a TR será vantajosa sempre, ou quase sempre. Como dissemos, isso depende das taxas de juros oferecidas pelos bancos para cada modalidade, e do comportamento da inflação durante o período.
Para muitas famílias, o financiamento imobiliário pelo IPCA será a única opção possível. Isto porque, nesta modalidade, o valor das prestações começa mais baixo. Por isso, pode ser a única opção que o banco liberaria para conceder o crédito. Neste caso, recomendamos atenção redobrada na hora de contratar. É preciso estar preparado para os aumentos das prestações, que certamente virão. Saiba mais sobre isso a seguir.
Atenção ao alerta
O site do banco em que fizemos a simulação forneceu planilhas com o detalhamento de todas as 360 prestações.
Causou-nos surpresa que a planilha da modalidade de financiamento imobiliário IPCA não levava em consideração justamente… o IPCA! Um leitor mais distraído tenderia a pensar que, naquela modalidade, as prestações também seriam decrescentes. E, pelo que já mostramos aqui, não é isso que acontece.
Recentemente recebemos mensagens e comentários de leitores nossos que haviam contratado o financiamento IPCA e estavam surpresos – na verdade, desesperados – ao perceberem suas prestações e seu saldo devedor aumentando mês a mês, no início do contrato. Segundo eles, isso não lhes ficou claro antes da contratação.
Nosso papel, portanto, é alertar as pessoas que pretendem fazer cotações de financiamento imobiliário a exigir dos gerentes de banco, correspondentes bancários, ou quem quer que os atenda, que lhes forneçam uma planilha com a previsão da correção pelo IPCA. Mesmo que o sistema do banco não forneça o cálculo, ele não é muito complicado. Uma planilha eletrônica simples e algum conhecimento em matemática financeira são suficiente para isso.
Portabilidade de financiamento imobiliário
As novas modalidades de contrato também aceitam portabilidade de financiamento imobiliário. Isto é, o tomador pode transferir o seu financiamento de um banco para outro, se encontrar condições melhores. O alerta que fazemos é para os custos envolvidos na portabilidade, especialmente os de cartório. Antigamente eles eram muito altos, tornando praticamente inviável a portabilidade. De algum tempo para cá, porém, eles se reduziram bastante.
Nos primeiros meses após o surgimento do financiamento IPCA, as notícias que obtivemos juntos a bancos e seus clientes era de que não seria possível fazer a portabilidade entre modalidades. Isto é, quem tinha financiamento pelo IPCA no banco X não poderia migrar para um financiamento TR no banco Y.
Na nossa interpretação, na norma não há impedimento para que isso ocorra. Depende apenas de o banco receptor aceitar a operação de crédito. Caso aceite, o banco em que o crédito se originou não pode se negar a liberar a portabilidade.
Portanto, se você tem um financiamento imobiliário, independentemente de qual seja sua modalidade de correção, fique de olho na portabilidade. Pode lhe render uma ótima economia.
Podemos ajudar
Então, se você precisa de ajudar para tomar sua decisão, entre em contato conosco! Afinal, o mesmo cálculo que fizemos para construir este artigo nós podemos fazer adaptado ao seu caso. Isso pode lhe render uma economia de milhares de Reais, além de poupar muita dor de cabeça.
Porém, se você já contratou seu financiamento e está em dúvida se fez um bom negócio, podemos ajudar também. Como dissemos, temos recebido relatos de leitores que contrataram recentemente o financiamento pelo IPCA e agora estão surpresos ao verem as prestações e o saldo devedor aumentando. Vamos conversar? Talvez a coisa não seja tão catastrófica quanto pareça. Isto é, com uma boa estratégia de amortizações extraordinárias, você pode conseguir contornar a situação.
Assim, para qualquer um desses casos você pode entrar em contato conosco pelos comentários ou pelo link de contato.
Então, se tiver qualquer dúvida sobre o financiamento imobiliário IPCA, o valor das parcelas ou como realizar o sonho da casa própria, deixe seu comentário! Já respondemos a – literalmente – milhares de comentários sobre o assunto. Será um prazer ajudar.
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Olá boa tarde!
Fiz um financiamento de um ap. No valor de 243 mil, dei 50 mil de entrada, financiamento TR. PRICE, com taxa de juros de 7,39 pela CAIXA ECONÔMICA, ainda está em evolução de obra, com entrega prevista para daqui 24 meses, prestação inicial após entrega das chaves será de 1.328,68. Gostaria de uma previsão sobre possiveis variações de valores de saldo devedor e variações no valor das prestações.
Desde já agradeço a atenção, e o ótimo trabalho feito.
Boa tarde, Nicolas.
Publicamos mês passado um post/podcast em que entrevistamos o Diretor de Crédito Imobiliário da MRV justamente sobre esse assunto. Se ainda não escutou, recomendo.
Transcrevo abaixo o exemplo que ele usou, que é exatamente o seu caso.
1.Financiamento durante a obra
Considere que você escolheu um apartamento na planta de 200 mil reais, negociou com seu banco e conseguiu a aprovação do crédito imobiliário. Depois de ter pago a entrada de R$60.000,00 com um dinheiro que você já tinha guardado, o banco só vai fazer o repasse para a construtora conforme a obra for progredindo.
Então, as parcelas aumentam no meio da obra?
Sim! Para ficar mais claro, se em janeiro a construtora não construiu nada, ela também não recebe nenhum repasse do banco.
Agora, se em fevereiro ela construiu 10%, o banco repassa os 10% do preço total, R$16.000 para a construtora, e você passa a dever essa mesma quantia para a instituição que te emprestou esse dinheiro.
Depois, em março, você passa a dever um juros sobre os 16 mil reais que o banco repassou para a construtora. Aí, se foram construídos mais 10% já terão 20% da obra concluída. Resultado?
O banco precisa pagar mais 10% para a construtora, com o dinheiro do seu financiamento, claro. Os 20% equivalem a 32 mil reais. Então, em abril você paga o juros sobre os 32 mil. E assim por diante!
E é possível que as parcelas sofram correções?
Não só possível, como muito provável que aconteça. Sobre as parcelas que você ainda deve para a Construtora, ou seja, aquela que não foi financiada e ainda não foi quitada, incide o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC).
Essa é uma maneira de proteger a construtora do aumento da inflação, que subiria o custo dos materiais de construção, por exemplo. Mas, sobre o saldo devedor do seu financiamento, não haverá INCC, mas o índice de seu contrato com o Banco, que como exemplo, podemos citar a TR ( a mesma da poupança).
E pagando essa parcela, já estou amortizando minha dívida?
Não! Enquanto o imóvel ainda não está pronto, só se pagam os juros. Ou seja, quando terminar a obra inteira e as chaves tiverem sido entregues a situação muda, confira!
Espero ter ajudado. Se também quiser nos ajudar, gostaríamos de pedir um testemunho sobre o nosso trabalho no linkedin, ou Google. Que assine e avalie nosso podcast ou mídias sociais em youtube, instagram, twitter ou facebook e que compartilhe nosso conteúdo ou clique nos nossos links sempre que possível. Isso não custa nada pra você e nos auxilia a continuar ajudando um montão de gente.
Preciso de ajuda, estou desesperada com essa tabela IPCA, que todo mês aumenta minhas parcelas, ficando inviável o pagamento.
Boa tarde Ester.
Sinto pela sua situação, mas infelizmente muita gente está sofrendo com a correção do saldo devedor pelo IPCA, que só em 2021 foi de 10,7%. Inclusive, fizemos vários alertas aqui no EsB que muitos estavam contratando sem compreender bem o risco.
Infelizmente, não prestamos mais consultorias individuais, mas vou tentar te ajudar por aqui mesmo.
Sugiro procurar seu banco ou mesmo um concorrente e tentar uma portabilidade ou migração entre modalidades, assim você para de correr o risco do IPCA em 2022 ser alto de novo (as projeções já estão em 6,5% para o ano). Avalie todas as possibilidades de indexador e prazo para encontrar uma prestação mais adequada ao seu bolso. Só mesmo no caso de não conseguir encontrar nenhuma opção que te atenda, aí sim pode ser hora de pensar em vender.
Espero ter ajudado. Ah e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso!
=)
Financiei 151.200 pela Caixa pelo IPCA
A minha taxa de Juros é de 3,94% + IPCA
Pago 1150 de parcela
Hoje meu saldo devedor é de 172 mil, ou seja em 15 meses subiu 20 mil reais
Estou desesperado e sem saber o que fazer
Vender o imóvel seria uma alternativa?
Se puderem me passar um contato por favor
Boa tarde João.
Sinto pela sua situação, mas infelizmente muita gente está sofrendo com a correção do saldo devedor pelo IPCA, que só em 2021 foi de 10,7%. Inclusive, fizemos vários alertas aqui no EsB que muitos estavam contratando sem compreender bem o risco.
Infelizmente, não prestamos mais consultorias individuais, mas vou tentar te ajudar por aqui mesmo.
Veja, vender o imóvel seria uma solução drástica. Antes sugiro procurar seu banco ou mesmo um concorrente e tentar uma portabilidade ou migração entre modalidades, assim você para de correr o risco do IPCA em 2022 ser alto de novo (as projeções já estão em 5,4% para o ano). Avalie todas as possibilidades de indexador e prazo para encontrar uma prestação mais adequada ao seu bolso. Só mesmo no caso de não conseguir encontrar nenhuma opção que te atenda, aí sim pode ser hora de pensar em vender.
Espero ter ajudado. Ah e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso!
=)
Atualmente, tenho um financiamento com taxa fixa + TR, feito pela tabela SAC. Ainda assim, tenho medo, pois com a alta da inflação e da instabilidade do país, a TR pode começar a subir e eu ter aumento nas prestações e no saldo devedor. Vcs acham interessante procurar o banco e tentar migrar para uma taxa prefixada?
Boa tarde Antônio e obrigado pela inteligente dúvida.
Sim, a TR está prestes a sair do zero e isso vai impactar os saldos devedores dos financiamentos imobiliários a TR+i%. Você está correto também em dizer que ao mudar pro Pré elimina esse risco. Por outro lado, as taxas dos financiamentos pré-fixados já subiram razoavelmente, junto com a Selic e tudo mais. Então, pra bater o martelo pra você, só fazendo conta e projeções o que custa tempo e dinheiro.
De supetão assim, o que posso lhe dizer é que a TR vai sair do zero mas não deve ser muito alta, portanto o impacto dessa correção de saldo devedor não deve ser tão grande. Mas, se quiser, peça cotações de portabilidade, com taxas ajustadas ao seu caso, seu perfil de risco, ponto do financiamento em que se encontra, condições do imóvel financiado e retorne aqui com os casos concretos que te ajudo a raciocinar em cima das ofertas.
Espero ter ajudado e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
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O meu financiamento ainda está em fase de pagamento de taxas de obra, pois comprei o imóvel na planta. É possível, nesse contexto, procurar a Caixa para tentar mudar para uma taxa prefixada? Indo além, é possível até mesmo pedir o cancelamento do contrato?
Bom dia Antônio.
A CEF tem uma modalidade específica de financiamento destinada aos imóveis em construção. Ela tem regras específicas, que infelizmente desconheço, portanto, a melhor forma é realmente confirmar diretamente com eles.
Entretanto, repito pra você o que já escrevi aqui antes. Pra TR ir a 3% a SELIC tem que chegar a 14%, o que está fora do radar atualmente. Se você tem um financiamento a TR + 8%, ele não vai ser muito diferente de um pre-fixado ao nível atual de taxas de juros, percebe?
Agora, se você quiser mesmo mudar, mesmo que as regras de contrato formalmente não prevejam, temos visto os bancos aceitarem a alteração do indexador contratual. O IPCA e a remuneração da poupança subiram muito e quem tinha imobiliário pendurado neles está sofrendo bastante. O interesse dos bancos é ter você como cliente adimplente por décadas, poir isso flexibilizam.
Finalmente, o cancelamento do contrato também é sempre possível, mas aí já não creio que eles terão boa vontade e aplicarão as multas contratuais.
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O imóvel que comprei ainda está em construção, ou seja, ainda estou pagando os juros de obra. Nesse contexto, é possível sair da TR e ir para a taxa prefixada? Indo além, ainda é possível solicitar o cancelamento do contrato?
O meu contrato é pela Caixa Econômica Federal.
Bom dia Antônio.
A CEF tem uma modalidade específica de financiamento destinada aos imóveis em construção. Ela tem regras específicas, que infelizmente desconheço, portanto, a melhor forma é realmente confirmar diretamente com eles.
Entretanto, repito pra você o que já escrevi aqui antes. Pra TR ir a 3% a SELIC tem que chegar a 14%, o que está fora do radar atualmente. Se você tem um financiamento a TR + 8%, ele não vai ser muito diferente de um pre-fixado ao nível atual de taxas de juros, percebe?
Agora, se você quiser mesmo mudar, mesmo que as regras de contrato formalmente não prevejam, temos visto os bancos aceitarem a alteração do indexador contratual. O IPCA e a remuneração da poupança subiram muito e quem tinha imobiliário pendurado neles está sofrendo bastante. O interesse dos bancos é ter você como cliente adimplente por décadas, poir isso flexibilizam.
Finalmente, o cancelamento do contrato também é sempre possível, mas aí já não creio que eles terão boa vontade e aplicarão as multas contratuais.
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Olá Pessoal, bom dia!
Estou vendo relatos bem parecidos com o que estou enfrentando.
Gostaria de passar mais detalhes do meu caso e onde poderiam me ajudar!
Poderiam me passar algum número de contato?
Boa noite! Ótimo artigo. Contudo, gostaria de maiores informações sobre a consultoria. Precisamos de auxílio e esclarecimento de dúvidas, referentes a um financiamento já contratado. Agradeço o retorno.
Olá, Thaise.
Que bom que gostou do artigo! Procurei colocar as peças na mesa e organizá-las da melhor forma, para que a leitora e o leitor possam entender as diferenças entre as opções e tomar a melhor decisão.
A equipe do Educando Seu Bolso vai entrar em contato com você para saber melhor sobre suas necessidades em relação à consultoria.
E, já que gostou do conteúdo, não se esqueça de ranquear o Educando Seu Bolso, indicar, compartilhar o conteúdo ou clicar nos links sempre que possível. Isto é muito importante para uma plataforma independente como esta. Abraço!
Bom dia,fiz um financiamento imobiliário no valor de 144.000 pelo sistema de amortização SAC/TR pelo prazo de 420 meses em fevereiro desse ano 2021. Minhas prestações começaram no valor de 1.256 e estão reduzindo a cada mês de pagamento juntamente com a redução do saldo devedor. Com a alta da selic nos próximos meses há previsão de aumento dos juros e consequentemente aumento nas minhas parcelas ultrapassando esse valor que já estou pagando? Obrigada
Bom dia Vanessa e obrigado pela sua dúvida, ela nos ajuda a esclarecer esse importante ponto para você e para uma série de outras pessoas que provavelmente estão se perguntando a mesma coisa.
Veja, atualmente existem tipos diferentes de financiamentos: 1) TR + taxa de juros (7% ao ano por exemplo); 2) IPCA + taxa de juros (3,5% ao ano por exemplo); 3) Pre-fixados (10% ao ano por exemplo); e 4) TR + Poupança + taxa de juros (3,99% ao ano por exemplo).
Dos quatro tipos acima, o único que terá suas prestações aumentadas com a subida na Selic é o último, o que acompanha a Poupança, pois o rendimento dela atualmente é de 70% da Selic. Ou seja, Selic sobe, poupança sobe e as prestações do financiamento imobliário de quem possui essa modalidade também sobem.
Pelo que você descreveu, parece que o seu é do primeiro tipo e portanto não terá suas prestações alteradas. Isso só acontecerá quando a Selic ultrapassar 8,5% que é o nível que faz a TR sair de zero. Selic acima de 8,5% (que está atualmente fora de cogitação), faz com que a TR suba um pouquinho e seu saldo devedor junto, pois ele é corrigido pela TR.
Parece complicado né, mas é isso aí. Espero que tenha ficado claro. Se não recomendo o nosso curso sobre decisões financeiras relacionadas a moradia. Nele o Ewerton resolve uma série de dúvidas que fomos acumulando aqui ao longo dos anos, inclusive sobre financiamentos imobiliários.
Grande abraço e boa sorte aí. No mais, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
=]
Quero Agradecer de coração a ajuda que o Ewerton e o Frederico me deram a respeito do meu Financiamento.O Ewerton foi atencioso e humano dispondo do seu tempo e sabedoria para me esclarecer e me orientar!!!
Estes caras são demais , sem contar que a matéria é a unica explicativa e de uma linguagem toda especial que nos consiga fazer entender!
Eu procurei muita coisa a respeito do ipca na internet mas esta foi a única que me deu respaldo!!
Os Caras são demais!!!
Sucesso pra vocês em tudo!!
Saibam que vocês fazem a diferença auxiliando as pessoas como eu que se sentem no escuro a respeito de finaciamento!!
Ewerton e Frederico vocês são “Feras “
Ewerton tem algum outro meio de wu entrar em contato com voce
Pois como te expliquei eu tentei ir ate a gencia da caixa e pedir explicações pq meu saldo devedor estava subindo tanto
Pra vc terbuma ideia ja esta em 219000
O gerente meninfoemou que iriabpedir a caixa que fizesse a alteração nos indexador de IPCA para Sac TR
Mas wle quer que eu faça a simulação de quanto vou pagar e no caso nao tenho como pois o simulador da caixa nao permite eu simular meu saldo devedor interio pede entrada e ele jogou a bomba na minha mão
Quando assienei os papéis nao fui ate o banco foi pelo escritório de documentos
E la me passaram a simulação debtoda a evolução que apresrntava queda constante tanto das prestações como do saldo devedor mas nao foi isso que aconteceu agora estou desorientado e se voce puder me ajudar fico muito grato
Boa noite comprei um apartamento usado dei a 67000 de entrada e finaciei 212000 pelo Sac IPCA
Eu nao fui na agencia assinar os papeis fui no escritório de documentação
La me passaram uma planilha que,ao me ver encheu meu olhos
Pois apresenyava redução em tosas as 344 parcelas
E o documentista disse que era isso mesmo que iria acontecras nao foi isso apos 5 meses de prestações subindo parcelas que começaram com 1597,00 e a ultima ja esta em 1619,00 e meu saldo devedor de 212000 passou para 218900
Por favor me ajude tenho 20000 para amortizar o prazo seria interessante eu fazer isso ou meu saldo devedor vai co tinuar subindo
Me ajude por favor estou desesperado!!
Edvaldo, obrigado pela sua mensagem. Infelizmente há muita gente na sua situação…
Vamos lá.
Primeira coisa, para te deixar menos desesperado: esse efeito de subir o saldo devedor acontece mais no início do contrato. A cada 12 meses a prestação é atualizada, a amortização mensal contida nela aumenta, até que ela começa a realmente fazer diminuir o saldo devedor.
MAS isso não é motivo para você se acomodar. A amortização reduzindo o prazo, no seu caso, pode ser vantajosa, sim. Eu não tenho como afirmar isso com 100% de certeza sem conhecer um pouco melhor os detalhes, mas geralmente a amortização acelera essa “virada” do contrato, em que ele começa a realmente reduzir o saldo.
Outra coisa que você pode procurar fazer é uma portabilidade. Mais uma vez eu falo: não tenho como afirmar com 100% de certeza que você DEVE fazer a portabilidade, pois precisaria conhecer as condições do seu contrato (taxa de juros, principalmente), conhecer as condições de portabilidade que você conseguir, e comparar as duas coisas.
E, finalmente, uma coisa que você pode fazer é reclamar. Pela Resolução 4539/2016, o Banco Central determina que “as instituições […] devem conduzir suas atividades com […] ética, responsabilidade, transparência e diligência”. Pelo que você disse, faltou transparência, no mínimo. Sugiro que você reclame no Serviço de Atendimento ao Cliente do banco. Questione, além da falta de informação clara, o valor desse reajuste de saldo. Aumentar de R$ 212 mil para R$ 218,9 mil em 5 meses me parece exagerado.
Se não ficar satisfeito com o atendimento, reclame no próprio Banco Central (https://www.bcb.gov.br/acessoinformacao/registrar_reclamacao).
Vou aproveitar sua mensagem para divulgar o curso Imobiliário, do Educando Seu Bolso. Ele é um curso muito completo para quem está prestes a tomar uma decisão em relação a moradia. Alugar ou comprar? Financiamento? Imóvel na planta? TR ou IPCA? SAC ou Price? Devo amortizar o contrato? O curso ajuda as pessoas a tomarem estas e outras decisões com muito mais segurança. Além das informações, o curso dá acesso a ferramentas que permitem fazer essa comparação de forma clara.
Para conhecer o curso, basta acessar o link https://loja.educandoseubolso.blog.br//curso/imobiliario/
É isso, Edvaldo. Mais uma vez agradecemos pela sua mensagem, nos solidarizamos com sua situação (que, repito, é muito comum), esperamos ter te ajudado um pouco, e continuamos à disposição, se pudermos ajudar em mais algo.
Abraço!
FREDERICO TEM COMO EU ENYRAR EM CONTATO COM VOCE EM PARTICULAR PARA TEBPASAR TODOS OS POR MENORES DO MEU CONTRATO?
Boa noite Edvaldo. O telefone foi passado lá no seu outro contato no chat.
Abc.
Me encontro na mesma situação acima. Imóvel financiado pelo SAC IPCA, prestações subindo, saldo devedor em 7 meses de R$ 216.000 para R$ 223.000.
O pior de tudo é a falta de informação na hora de procurar o financiamento e assinar contrato, não deixando realmente claro como vai se comportar a divida futuramente, deixando a frustação e medo presente no cliente.
Obrigado por compartilhar seu testemunho Julimeiry.
Você tem toda razão e é como temos dito aqui no EsB há bastante tempo, em posts, podcasts, respostas de dúvidas e consultorias: tanto o financiamento corrigido pelo IPCA quanto o pela poupança foram amplamente vendidos sem os devidos alertas e cuidados. Agora, infelizmente, teremos milhares de pessoas nessa situação desagradável.
Eu não creio que a postura de que quem vende esses produtos irá mudar rapidamente. Alguns até alegam ter avisado e sugerem corresponsabilidade dos clientes, que só enxergam a parte boa – prestação mais baixa no começo.
Mas, sem entrar nesse mérito, você acha que podemos fazer algo mais além dos alertas que emitimos em nossos conteúdos? Por exemplo, ao invés da taxa de administração mensal do seu financiamento, você pagaria para ter uma assessoria independente, como a nossa, que você pudesse acionar a qualquer tempo inclusive para questionar seu gerente, auditar seu contrato, ou propor maneiras de reduzir o custo total do financiamento? Aguardo sua opinião.
Quem sabe não temos que lançar um novo produto, pra auxiliar as pessoas de forma ainda mais efetiva?
Ah! E, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
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