“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)
Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos antes sobre o tema de hoje, amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.
Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.
O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.
Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.
O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.
Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.
A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.
A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.
Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Ewerton gostei muito do seu artigo, mas não consegui aplicá-lo no meu caso. Tenho uma dívida de 336 mil de um financiamento pela caixa. A taxa praticada segundo eles é de 9,8aa. A primeira parcela paguei R$ 3.450,70 no dia 19/01/2015, eram pra ser decrescentes, mas hoje, paguei a 29º parcela no valor de R$ 3.477,43. Acho um absurdo porque na simulação que recebi com o contrato hoje era pra eu estar pagando R$ 3.251,33. Minha dívida não diminui, minha parcela não diminui, gostaria da sua opinião de especialista nesse mercado. Meu imóvel não valorizou 1 real, o que paguei na planta é o que ele vale hoje. A construtora revende os remanescentes hj, já construídos, pelo mesmo preço que paguei em 2011 quando comprei na planta. Gostaria de saber o que você acha disso tudo. Sei que não fiz um bom negócio, mas o que você faria nessas condições?
Um grande abraço Marcel Xavier
Marcel, obrigado pela sua mensagem.
Acho muito estranho. O financiamento é pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH? E a amortização é pelo SAC? Se for, a prestação deveria estar menor. Não muito menor, mas pelo menos um pouco. Maior eu acho estranho.
No ano passado prestamos consultoria a um leitor que é mutuário da Caixa. Descobrimos um erro grotesco nas primeiras parcelas, que elevou a prestação e o saldo devedor.
Sugiro que nos envie por e-mail os dados do contrato (valor financiado, data inicial, taxas de juros nominal e efetiva, prazo) e alguns boletos pagos. Não precisa enviar todos, mas se tiver o 1º, o 6º, o 12º, 13º, 18º, 24º, 25º e o mais recente, já está ótimo.
Nós analisaremos e entraremos em contato. Se confirmarmos que há algo estranho, conversaremos, combinaremos um trabalho mais detalhado e te orientaremos sobre o que fazer.
Meu e-mail é [email protected]
Abraço!
Bom dia, Ewerton.
Tenho um financiamento com a CAIXA e já estou realizando amortizações para finalizá-lo o quanto antes. Pelos meus cálculos, com o meu ritmo de amortização ao mês de, no mínimo, R$7.000,00 eu terminarei o financiamento por volto de junho ou julho de 2018 (haverá meses em que o valor da amortização será substancialmente maior).
Atualmente estou amortizando para a diminuição do prazo, mas pensei se não seria mais viável amortizar por prestação. Nas simulações que fiz no app da Caixa e aqui no seu site, cada amortização extraordinária por prestação diminuiria o seu valor no mês seguinte em cerca de R$150,00. Esse valor seria adicionado a amortização do mês seguinte, reduzindo R$7.150,00 do saldo devedor total e assim por diante.
Essa estratégia me pareceu viável, pois tenho prazo para terminar de pagar o financiamento (junho ou julho de 2018), então não vou pagar mais juros por parcela por tanto tempo – entre 13 e 14 meses.
Você acha que financeiramente essa estratégia me traria alguma vantagem ou é muito rolo para pouco ou nenhum retorno?
Em tempo, a parcela do mês atual (parcela 1) é de R$2.156,52 e o valor não pesa em meu orçamento. A taxa de juros contratada é de 8,4638%, saldo devedor teórico R$149.886,72, prazo 149 meses, seguro R$54,63 e taxa R$25,00.
Abraço,
Caio
Prezado Caio, obrigado pela sua mensagem e parabéns pelo cuidado com seu dinheiro.
Rapaz, não acho “muito rolo para pouco retorno”, pelo contrário. O que costumamos propor aqui no blog, para quem tem um pouco de disposição, vai bem nessa direção.
Sua estratégia me parece boa, sem dúvida. A única ressalva é que talvez haja uma melhor. Sua taxa de juros é relativamente baixa. Talvez seja mais vantajoso, em vez de amortizar ou quitar, aplicar esse dinheiro em um bom investimento (seguro, líquido e rentável). Para isso, seria necessário calcular o rendimento líquido desse investimento (isto é, descontado o Imposto de Renda) com o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento (isto é, todos os custos, incluindo juros, seguros, taxa de administração, manutenção de conta etc.).
Recentemente tratei de um caso parecido com o seu. A pessoa acabou de juntar, nas aplicações, o valor suficiente para quitar o financiamento. Mas tinha receio de quitar e ficar sem reserva financeira. Ao mesmo tempo, tinha receio de ficar perdendo dinheiro pagando juros. Fiz as contas, concluí que as aplicações dele estão rendendo mais que o CET, por isso ele não está perdendo dinheiro, pelo contrário. Então ele ficou mais tranquilo, vai continuar juntando dinheiro, e daqui a algum tempo vai quitar o financiamento.
Se quiser conhecer o trabalho, entre em contato por e-mail. Pode ser muito vantajoso para você, pois você tem boas cartas nas mãos, dá para montar uma estratégia bem legal com elas. O endereço é [email protected]
Abraço!
Boa tarde Ewerton, como vai?
Gostaria de parabenizar pelo excelente artigo, apesar de simplificado e trazido para uma linguagem simples é muitissimo esclarecedor!
Agora tenho uma dúvida, utilizei o sistema acima para fazer uma simulação mas acredito que o valor esteja discrepante. Hoje meu saldo devedor atual é de: R$ 209.004,11/ Amortização mensal de R$971,91 / Valor do seguro de 75,68 / valor da taxa adm de 25,00/ taxa de juros de 8,3712% a.a. / prazo de operação de 240 / parcela atual 25
Estou pensando em amortizar 18.000,00 e o sistema diz que o meu saldo devedor vai para 191.004,00 e meu numero de parcelas para 174. acredito que os valores estejam discrepantes, não?
Obrigado
Anderson Sousa
Anderson, obrigado pela sua mensagem!
Não, os valores são esses, mesmo. O que você achou estranho? O saldo devedor cai no exato montante que você amortizou: R$ 209 mil – R$ 18 mil = R$ 191 mil. Quanto a isso, não tem erro.
Talvez você tenha estranhado um pouco, porque a amortização mensal é de cerca de R$ 950 por mês e, assim, você calculou que os R$ 18 mil seriam suficientes para pagar menos de 20 prestações, mas o prazo está caindo mais de 40. A conta é difícil de explicar, mesmo. Ela é feita “de trás para frente”, isto é, a partir do saldo devedor e do valor fixo da parcela, é definido o prazo. Mas se seu financiamento é pelo Sistema de Amortizações Constantes – SAC, te asseguro que está correto.
Abraço!
Excelente, muito obrigado pelos esclarecimentos
Olá!! Tenho uma dúvida.. Pretendo antecipar as parcelas do financiamento, porém ao pedir uma simulação ao banco a parcela extraordinária abateria cerca de 480 reais do saldo devedor, mas teria um valor total de 550 reais. Ao quitar a prestação antecipada no mesmo dia de vencimento da parcela normal não deveria ser cobrado tão somente o valor principal? Quais os encargos que o banco pode inserir nessa parcela antecipada? Agradeço desde já a atenção! abraços
Alisson, obrigado pela sua mensagem.
Essa situação é um pouco complicada, mesmo. Porque o dia que você paga nem sempre é o dia em que o pagamento vai ser processado, aí acaba gerando juros proporcionais. Que, logicamente, deveria ser abatido da prestação seguinte.
Mas a diferença, no seu caso, está grande: de R$ 480 para R$ 550. Sugiro que peça ao seu gerente o detalhamento da prestação. Pela lógica, a parcela extraordinária não pode gerar nem tarifa e nem seguro. Somente amortização e juros.
Abraço!
Olá! gostaria de saber porque ao simular uma amortização extraordinária no site do Itau com redução de prazo, minha prestação aumenta quase 300 reais,,, não deveria permanecer a mesma ou quase a mesma?? Obrigada!
Adélia, obrigado pela sua mensagem.
Acho estranho também. É normal que a prestação aumente um pouco, devido a arredondamentos. Por exemplo: pode acontecer de, após a amortização, seu prazo cair para, digamos, 143,2 prestações. Como este “vírgula dois” não existe na prática, o banco arredonda para 143 prestações, e aumenta um pouco o valor, para acertar a conta.
Mas R$ 300 eu achei muito. A menos que sua prestação seja muito cara. Ou então, pode ser uma coincidência: talvez neste mês a prestação já iria aumentar um pouco, por conta do aumento do seguro (se você mudou de faixa etária), ou da amortização (a da Caixa aumenta uma vez por ano, no mês do aniversário do contrato).
Mas mesmo assim eu achei muito…
Se quiser e puder, me envie os detalhes, eu verifico para você. Se houver algo errado a gente conversa. Meu endereço de e-mail é [email protected].
Abraço!
Olá Ewerton,
Estou para assinar meu financiamento imobiliário no valor 100mil reais. Como meu salário é razoável, tenho a opção de financiar, dentro de um quadro possível, sem apertos, de 180 a 360 meses. A opção de menos prazo é a mais apropriada mesmo? Ou é preferível financiar em 360 meses e amortizar daqui um tempo?
Obrigado
Fernando, obrigado pela mensagem, a pergunta é muito boa.
Depende do Custo Efetivo Total – CET do financiamento. Isto é, do custo levando em conta todos os fatores (taxa de juros, tarifa de administração, seguros, e outros fatores que os bancos “se esquecem” de levar em conta ao te informar o CET, como manutenção de conta e de cartão de crédito). Se o CET for maior do que o rendimento que você consegue em aplicações financeiras, então compensa contratar o financiamento com prazo menor. Se o CET for menor, pode ser que compense contratar em prazo maior, desde que você consiga uma aplicação boa, segura, líquida e prática. Foi isso que eu fiz: contratei meu financiamento por 360 meses, mas vou quitar antes.
Abraço!
E como fica a inflação nesse cálculo?
Abs e obrigado
Guilherme, obrigado pela mensagem.
Não sei se entendi a pergunta. A correção devido à inflação, num financiamento imobiliário, é feita pela TR. Ela é inferior à inflação, mas se movimenta junto com ela. Na época atual, por exemplo, em que a inflação vem caindo, a TR está próxima de zero.
Abraço!
Ewerton bom dia.
Me tira uma dúvida.
em 2015 minha divida era de 103.701,61 em 2016 102.629,03, no demonstrativo do IR mostra que amortizei 3253,15.
Pergunta: O valor total em 2016 da divida não deveria ser de 100.448,46 uma vez que foi amortizado 3253,15 no ano de 2016?
Total pago ao ano com juros 12.154,75
Obrigada.
Michele, obrigado pela sua mensagem.
Provavelmente, a diferença se deve à correção do saldo devedor pela TR. Todos os meses, seu saldo devedor diminui no valor da sua amortização mensal, mas aí vem a TR e corrige o saldo. À medida que passa o tempo, esse efeito vai ficando menos severo. E com a queda na TR, esperada com a queda na Selic, vai ficando menos severo também.
Abraço!
Obrigada…
Bom dia Ewerton!
Excelente seu trabalho.
Gostaria de saber porquê minha prestação não decresce como mostrado na simulação.
Ela começou em R$ 396,00 e permanece o mesmo valor.Seria por causa do aumento de juros
devido a situação atual do país?
desde de já agradeço.
Prezado Deibson, obrigado pela sua mensagem.
Geralmente o valor da prestação demora mais para cair quando o prazo do financiamento é mais longo (como os de 420 meses, por exemplo). Isso acontece por causa da TR. O saldo devedor do financiamento cai um pouco (no valor da amortização mensal), mas aí vem a TR e corrige o saldo, e ele fica quase do mesmo tamanho.
Mas isso faz com que a prestação caia devagar. Você falou que ela NÃO DECRESCE. Isso é um pouco estranho. Se quiser entrar em contato novamente, com mais informações, pode usar nosso endereço eletrônico, [email protected].
Abraço!
Olá, Ewerton. Vi seu posto sobre amortização e achei bastante interessante, principalmente a parte da calculadora. Mas fiquei com uma dúvida…
Ano passado usei o FGTS para amortizar do prazo, cerca de 10,645.56 reais. No entanto, a parcela aumentou, passou de 1.889,64 para 1.896,73. Fiz uma simulação na sua calculadora e deu a mesma, aumento de parcela com a amortização do prazo. Poderia me explicar porquê?
Prezado Harly, obrigado pela sua mensagem.
Este pequeno aumento é um arredondamento do número de prestações. É que, quando você faz a amortização extraordinária, o resultado do cálculo raramente dá um número exato. Vamos supor que, no seu caso, o cálculo resultasse em um novo prazo de 145,12 prestações. Como o prazo precisa ser um número inteiro, o sistema do banco transforma para 145 prestações e aumenta um pouco o valor da prestação. Veja que o aumento foi bem pequeno, menos de 0,5%. Foi só para arredondar mesmo.
Abraço!
Ah, sim! Muito obrigado pela atenção. Na hora meio que me decepcionei por pagar essa quantia e aumentar a parcela, mas faz sentido essa sua explicação.
Olá Ewerton, claras e ótimas explicações. Gostaria de verificar seus comentários para uma situação semelhante de amortização ou redução do valor das parcelas pagas em um financiamento, porém usando o FGTS para o qual sabemos, atualmente ter um rendimento inferior ao da poupança.
Meu financiamento pela CEF:
Idade do mutuário – 53
Prazo do Financiamento – 242
Prestação do Mês Nº – 83 pagas
Taxa de Juros Contratual – 8,6600
Índice de Reajuste Prestação no Mês – 0,00000
Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês – 1,00160
Saldo Devedor Teórico em R$ – 176.064,95
Juros/Correção do Mês corrente (R$) – 1.278,43
Amortização do Mês corrente (R$) – 1.085,84
Valor médio da parcela (R$) – 2.600,00 (decrescente)
Composto por:
Prestação / Seguros R$ 200,30 / FCVS 0,00 / Taxa Adm. (R$) 25,00
===========================
Saldo em FGTS – R$ 92.000,00
Prezado Maurício, obrigado pela sua mensagem.
Sem dúvida, sob o ponto de vista financeiro compensa usar esse belo saldo de FGTS para uma amortização. Se é mais vantajoso diminuir o prazo ou a prestação, vai depender de outros fatores, como a sua condição de acumular mais FGTS nos próximos anos, sua disposição para gerenciar aplicações financeiras e sua necessidade de manter uma reserva financeira. Isto é, a coisa sai um pouco da questão puramente financeira, e entra no seu perfil pessoal.
Abraço!
Boa tarde! Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo Blog, depois gostaria de uma opinião sobre uma possível amortização nos seguintes moldes:
Tenho um financiamento na CEF de 240 meses, faltam 235 parcelas.
taxa de juros contratual 8,8334
indice de reajuste prestação no mês 1,2005
indice de reajuste do saldo devedor 1,00177
saldo devedor teórico 267.661,11
Possuo uma aplicação de LCI no valor de R$97 mil com taxa de 79,6360 % CDI.
Gostaria de saber sua opinião acerca de utilizar o valor aplicada para amortização do financiamento, reduzindo o valor das parcelas mensais.
o seguro é de 128,96 e não tem outras taxas nem serviços atrelados
desde já agradeço.
Isabel, obrigado pela sua mensagem.
A taxa de 79,636% do CDI equivale, hoje, a 10,35% líquidos. É necessário apurar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento, e compará-lo com o rendimento da sua LCI. É preciso, primeiro, saber se essa taxa de juros de 8,334% é nominal ou efetiva. Em seguida são necessários alguns cálculos mais cuidadosos, porque certamente o CET estará próximo do rendimento da LCI.
O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Entre os serviços oferecidos está este, apurar o valor exato do CET, verificar se compensa fazer uma amortização extraordinária e identificar a melhor opção de amortização, conforme as características de cada caso. Consideramos adequado para você, porque o investimento é baixo, em comparação com o ganho que uma boa estratégia pode proporcionar.
Abraço!
no caso eu tenho 2 financiamentos com a caixa
o primeiro de um apartamento do minha casa minha vida que não foi utilizado fgts nunca.
o outro é de uma casa! gostaria de saber se posso usar o fgts para abater o saldo devedor desse financiamento da casa? ou se só posso usar o fgts no primeiro financiamento, no caso o apartamento!
muito obrigado
Rapaz, o Manual da Moradia Própria da Caixa, que diz as normas da utilização do FGTS, diz o seguinte:
CAPÍTULO III – AMORTIZAÇÃO OU LIQUIDAÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE FINANCIAMENTO
17 REQUISITOS DO TRABALHADOR
17.2 O trabalhador deve ser titular ou coobrigado do contrato a ser amortizado ou liquidado e atender aos seguintes requisitos na data da aquisição do imóvel, conforme período de vigência do SFH:
a) Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional, adquirido em data anterior à data de registro do contrato de financiamento a ser amortizado/liquidado;
A minha interpretação é de que você só poderá utilizar o FGTS para amortizar o saldo do primeiro. Mas eu te confesso que não sou especialista nas normas do financiamento, mas sim em estratégia financeira. Recomendo fortemente que você procure alguém mais especializado em normas.
Abraço!
Boa tarde,
Interessante a publicação, mas fiquei com algumas dúvidas. Tenho R$ 22.000,00 de um investimento que venceu e gostaria de saber se vale a pena reinvestir ou amortizar um financiamento imobiliário da CEF.
Eis o cenário:
Prazo do financiamento: 138
Tx Juros contratual: 06.6600
Saldo devedor: R$ 91.716,68
Tx Adm.: R$ 26,09
FGHAB: R$ 22,06
Não há taxa de manutenção de conta, nem cartão atrelado e nem nenhuma outra taxa de serviço “forçado” para o financiamento.
Última parcela paga em 17/11: R$ 1.149,22, sendo R$ 512,30 de juros e R$ 588,77 de amortização.
A minha dúvida é: Vale a penar amortizar esses R$ 22.000,00 agora diminuindo o tempo de financiamento ou reinvestir esse valor num LCI de 94% do CDI com prazo de 178 dias e sem taxa de administração.
Ou de repente investir em algum TD (SELIC ou IPCA+).
Como posso fazer esse cálculo?
Obrigado,
Leandro, obrigado pela sua mensagem.
Sua taxa de juros é de 6,66% ao ano? Nesse caso não tenho dúvida em afirmar que, financeiramente, compensa mais investir o dinheiro. Uma boa aplicação certamente vai render mais que isso. Se quiser, visite nosso Comparador de Investimentos. Ele tem opções ainda mais rentáveis.
Recomendo atenção aos regulamentos, ok? Especialmente quanto ao prazo em que o dinheiro precisa ficar investido. Abraço!
Boa noite Ewerton,
Gostaria de saber sua opinião. Acabei de comprar um apartamento, e financiei um montante em 22 anos. A duvida eh o que fazer com o apartamento que morava, alugar ou vender, pois ainda tem um grande montante financiado, e se vender so sobraria um saldo de R$200 mil. Seria melhor usar o dinheiro para amortizar o financiamento do ap novo? Lembrando que se alugar ainda manterei um gasto de R$1.000,00.pois as parcelas do financiamento sao maiores do que do aluguel.
Karine, obrigado pela sua mensagem.
Difícil dar uma opinião, principalmente sem saber os detalhes dos dois financiamentos. Em princípio eu não gosto muito de manter imóvel alugado como forma de investimento, mas em alguns casos pode ser que compense. Como eu disse, é difícil avaliar uma questão delicada dessas assim, por alto. Abraço!