Financiamento de imóveis: vale a pena no cenário atual?

Alugar ou comprar um imóvel? Financiamento de imóveis é um bom negócio? Amortização: pelo prazo ou pelo valor da parcela? Nós já falamos sobre esse tema algumas vezes na época em que a inflação estava rondando a casa dos 10% ao ano e a SELIC chegou a mais de 14%. Hoje a realidade mudou, mas a casa própria continua sendo o sonho de muita gente. Diante de um novo cenário econômico é necessário reajustar as estratégias para tomar esse tipo de decisão.

Conversamos sobre isso com o Pedro Vieira, da Rádio Inconfidência. No podcast e ao longo desse post iremos te ajudar a entender o que mudou e como isso afeta a dinâmica do financiamento imobiliário. Apresentaremos quais estratégias de amortização deixaram de ser eficientes com a mudança do cenário e quais ainda são válidas.

Ao final responderemos se vale a pena usar o FGTS para amortizar o financiamento de imóveis, o que é Pagamento de Parte da Prestação, quais as vantagens e como utilizá-lo.

O que mudou no cenário econômico?

O ambiente mudou. A inflação, que estava em torno de 10%, em 2015, caiu bastante e deve fechar o ano em torno de 4%.

Na nossa conversa, o Pedro fez uma ressalva interessante sobre isso: qualquer pessoa que saia para fazer compras hoje pode se assustar um pouco com alguns preços. Afinal, a inflação caiu ou não caiu?

Bem, isso acontece porque inflação é uma média de todos os preços. A ponderação desses valores vai de acordo com a importância que cada produto tem nos hábitos da população. Logo, alguns produtos afetam mais esse índice, outros menos. Portanto, tudo depende do padrão de consumo.

Assim como a inflação, a taxa SELIC também caiu de 14,25% em 2016, para 6,5%, em 2018. Esses dois índices são muito importantes na hora de avaliar se o financiamento imobiliário é uma boa opção. E eles mudaram muito de três anos atrás até hoje.

E o que não mudou?

Uma coisa que não mudou foi o custo do financiamento imobiliário, principalmente a taxa de juros. Ela continua ali entre os 8% e os 10%. Outra coisa que não mudou muito é a relação de preço entre aluguel e compra de imóvel. Ela varia um pouco dependendo da região e do padrão do imóvel, mas, em média, continua girando em torno de 0,35%. Então, para um imóvel de R$300.000,00, por exemplo, o aluguel sairia em média a R$1.050,00.

Apesar de as condições do financiamento de imóveis não terem tido grandes variações, o cenário econômico mudou bastante. Isso muda tudo! A tomada de decisão agora é diferente do que era há alguns anos atrás.

Acesse nosso post atualizado em setembro de 2019, sobre novas regras para financiamento de imóveis.

A pergunta que não quer calar: compensa alugar ou comprar um imóvel nos dias de hoje?

Vamos supor que uma pessoa tenha R$ 200.000,00 em mãos. Se o foco dela for conseguir um imóvel, logo vem a dúvida: compro um imóvel nesse valor ou aplico o dinheiro e alugo um imóvel desse mesmo padrão?

Alguns anos atrás, quando a SELIC estava em 14,25%, se a pessoa aplicasse esses R$200.000,00 ela receberia mais ou menos R$2.000,00 de rendimento, líquido, descontado o Imposto de Renda. Com esse montante ela poderia arcar com o aluguel – que seria cerca de R$700,00 – e ainda sobraria um dinheirinho. Parte desse dinheiro ela precisaria manter aplicado, para repor a inflação, mas mesmo assim ainda sobraria algum.

Hoje em dia, se a pessoa aplicasse esses mesmo R$200.000,00 no Tesouro SELIC, o rendimento gerado é de mais ou menos R$900,00. Então pagar um aluguel de R$700,00 continuaria sendo viável, mas sobraria menos dinheiro. Praticamente o tanto necessário para deixar aplicado. Dessa maneira, comprar e alugar um imóvel geram um custo benefício quase equivalente.

Ou seja, o que antes era uma estratégia financeira (pensando só em números) muito adequada hoje não é tanto mais.

O que levar em conta para traçar estratégias?

Manter uma aplicação e ao mesmo tempo usufruir dos rendimentos exige disciplina e organização! Mesmo quando o rendimento da aplicação estava mais alto, era preciso controlar o dinheiro. Conheço casos de pessoas que, diante dos bons rendimentos das aplicações, passaram a gastar mais do que deviam e se endividaram! É preciso ponderar se você tem disposição de fazer essa ginástica financeira.

Outra questão importante diz respeito ao uso do imóvel. O locatário não tem liberdade de derrubar uma parede no apartamento alugado, ou de mandar fazer uma estante super bacana sob medida, porque ele não é o dono do imóvel. Portanto, você não pode deixar um apartamento alugado com a “sua cara”.

Por outro lado, o aluguel amplia a mobilidade do morador, facilitando ocasionais mudanças. Por exemplo, para um jovem de 20 e poucos anos, que está iniciando sua vida profissional, talvez seja mais interessante manter o leque de possibilidades aberto. Ele pode, de uma hora para outra, receber uma proposta ou cavar uma oportunidade em outro estado, ou mesmo outro país. Numa situação assim é bem melhor ter dinheiro no bolso e morar de aluguel do que ter o dinheiro imobilizado em um apartamento.

Outra questão que muitos levam em conta ao decidir comprar um imóvel: é diferente deixar como herança um apartamento ou um dinheiro aplicado. Por exemplo, um pai que tem três filhos, sendo dois disciplinados e um meio desorganizado. O pai tem medo de deixar dinheiro como herança porque acha que o filho desorganizado não vai conseguir administrar. Prefere deixar como herança um imóvel. Assim, os filhos disciplinados irão cuidar, colocando para alugar, e o desorganizado recebe pelo menos o dinheirinho do aluguel. Já ouvi história parecida com essa várias vezes.

Tudo depende do perfil e do estilo de vida de cada um.

Comprar um apartamento para ter renda de aluguel é um bom negócio?

Nesse caso a compra do imóvel passa a ser entendida como um investimento e é preciso levar em conta outras variáveis. É necessário avaliar o preço, a possibilidade do imóvel se valorizar, dentre outros aspectos.

Quando se compra um imóvel, assume-se o risco da sua valorização ou desvalorização. Se você acredita firmemente que a região em que ele se encontra vai se valorizar, ou se você pega uma oferta muito interessante, vale a pena comprar.

Financiamento de imóveis: compensa ou não?

Em minha opinião, compensa, sim! O financiamento de imóveis é uma das dívidas menos caras que se pode contrair no Brasil.

No caso do automóvel, muitas vezes é mais vantajoso juntar dinheiro para comprar a vista do que financiar – mesmo porque os financiamentos de veículo são bastante caros. Dependendo da situação, um ou dois anos são suficientes para juntar o montante necessário. Mas um imóvel é muito caro! Seria necessário um prazo muito grande para juntar todo o dinheiro. Nesse caso, acho o financiamento de imóveis interessante, não apenas pelo custo, como também pelas regras de saída.

Essas regras de saída – amortização e quitação – dão bastante oportunidade para que o mutuário possa montar a estratégia mais adequada. Nós nos especializamos bastante nisso, aqui no Educando Seu Bolso, e desenvolvemos um Simulador de Financiamento Imobiliário. São muitos caminhos a serem seguidos na hora de tomar um financiamento de imóveis e o Simulador pode te ajudar a traçar um plano eficiente.

Sistemas Price e SAC

PRICE e SAC são formas de amortização mensal, ou seja, como a dívida será paga.

SAC é o Sistema de Amortizações Constantes. Nessa modalidade o valor da prestação vai caindo um pouquinho a cada mês. Por exemplo, supondo que o imóvel custe R$360.000,00 e o prazo do financiamento seja de 360 meses, o valor da amortização mensal seria de R$1.000,00 (360.000 dividido por 360). Esse valor é constante ao longo do contrato (não estou considerando a TR no cálculo). O que vai variar é a quantidade de juros a cada mês. Assim, como o mutuário vai pagando e o saldo final vai diminuindo, os juros vão caindo. Isso faz a prestação diminuir, até que a última seja só os R$1000,00, sem juros.

No sistema Price o valor da prestação é o mesmo ao longo do contrato inteiro. Nessa modalidade o valor da parcela começa mais baixo que no SAC, e termina mais alto. Isso porque, no início de um contrato Price, o valor da amortização mensal é menor. Durante o contrato as coisas se igualam e, ao final, as prestações do Price são mais altas que as do SAC.

Observando o gráfico, a linha azul representa o sistema Price e a linha vermelha o, SAC.

Qual é o mais vantajoso?

Isso varia de caso para caso. Se o mutuário pretende fazer o financiamento e levar até o final pagando mês a mês, sem fazer nenhuma amortização, o Price acaba saindo mais caro. Se ele pretende fazer amortizações extraordinárias já no início do contrato, aí pode ser que o Price saia até mais barato. Vai depender da situação: as condições do contrato, a capacidade financeira e a disciplina da pessoa, seus planos, e até do cenário econômico – inflação e Selic.

Para muitas pessoas, o Price é a única porta de entrada para conseguir um financiamento de imóveis. Isto porque em determinadas situações os bancos não autorizam o SAC, porque a parcela inicial fica muito alta. Se o valor da prestação comprometer uma parte grande da renda da pessoa, o banco pode se recusar a conceder o crédito. A diferença de valor do Price, em muitos casos, pode ser suficiente para que o banco aprove o crédito.

Compensa fazer amortização do financiamento?

No passado, quando o Tesouro SELIC rendia 14% ao ano, ou 12% líquidos, e o custo do financiamento de imóveis era de 10%, compensava manter a dívida e aplicar o dinheiro. Então, muitas vezes, mesmo tendo o montante suficiente para quitar o financiamento, era mais interessante esperar um pouco para não zerar completamente a reserva financeira. Por isso, colocar na ponta do lápis era fundamental.

Agora isso acabou! Quase todo financiamento de imóveis é mais caro do que o rendimento do Tesouro SELIC. A exceção é o programa Minha Casa Minha Vida, que tem taxa de aproximadamente 5%, e mesmo com outros custos a mais, ainda fica um pouco abaixo do rendimento do Tesouro SELIC.

Então, hoje em dia, em quase todos os casos compensa fazer a amortização. Porém, ainda é necessário fazer as contas com atenção. Pagar menos juros é ótimo, mas é preciso tomar cuidado para não gastar toda a reserva financeira, principalmente num momento complicado como esse que o Brasil vive.

Portanto, se o financiamento não é tão caro, custando em torno de 8,5%, pode compensar, por questão de segurança, não usar o dinheiro todo em uma amortização, para não ficar completamente desprotegido. Por outro lado, se for um financiamento muito caro, o ideal é amortizar o máximo que puder. É preciso avaliar caso a caso.

Amortização reduzindo prazo ou parcela?

Depende! Isso varia de acordo com as características do financiamento – taxa de juros e do prazo, principalmente – e com a condição da pessoa. Não apenas sua condição financeira, mas também seu perfil pessoal, o momento de sua vida.

Ao amortizar reduzindo a prestação, o mutuário vai ficar com um dinheirinho a mais no bolso. Mesmo que seja uma diferença bem pequena, já que o financiamento de imóveis tem um prazo longo, já diminui um pouquinho.

Reduzir o prazo, por sua vez, mantém a prestação do mesmo tamanho. A vantagem é que o saldo devedor começa a cair mais rapidamente. Isto porque, como são menos meses, a amortização mensal fica um pouco maior.

Para saber o que compensa mais é necessário fazer as contas, ponderando o que vai resultar no menor pagamento de juros. Mais uma vez, é preciso avaliar caso a caso.

Aqui no Educando Seu Bolso nós também oferecemos um serviço de consultoria, para responder a essa pergunta da maneira mais qualificada possível, analisando todos esses aspectos.

A portabilidade de financiamento imobiliário também é uma saída para quem já possui o financiamento e deseja trocar de instituição financeira.

Vale a pena usar o Fundo de Garantia para fazer a amortização?

Nesse caso, sem sombra de dúvida, vale a pena sim! É possível utilizar o FGTS de dois em dois anos, e compensa fazê-lo para amortizar o financiamento. Isso porque o Fundo de Garantia rende 3% ao ano, mais a TR, o que certamente é menos do que o custo do financiamento de imóveis.

Também é possível utilizar o fundo para pagar as prestações. Mas isso só é recomendável se a pessoa estiver precisando muito de dinheiro. Vamos explicar isso melhor daqui a pouco.

Vale lembrar que o FGTS nasceu para ser uma garantia do trabalhador em caso de perda do emprego. Então, ao ponderar se compensa usar o Fundo de Garantia para fazer a amortização, é preciso levar em conta o grau de segurança do indivíduo no trabalho. Do ponto de vista da ponta do lápis, do cálculo, dos números, compensa sempre. Então, se você está bastante seguro no seu emprego, pode e deve usar. Mas se você não se sente tão seguro assim, talvez seja mais prudente deixar pelo menos um pouquinho do saldo depositado no Fundo.

Uma outra forma de pensar a respeito dessa questão, é amortizar diminuindo a prestação justamente para não diminuir o prazo. Dessa maneira é possível usar o FGTS mais vezes ao longo do tempo.

O que que é PPP?

PPP é o Pagamento de Parte da Prestação. É uma forma de utilizar o FGTS para pagar até 80% da sua prestação durante 12 meses consecutivos. Não é uma modalidade de amortização, porque ela não usa o Fundo para reduzir apenas o saldo devedor, e sim para pagar a prestação – incluindo aí os juros e tarifas.

Vamos supor que a prestação custe R$1.000,00. É possível pagar até R$800,00 com recurso do FGTS, durante um ano. E, nesse caso, é um ano mesmo! Não há a possibilidade de usar esse recurso por apenas seis meses ou por um ano e meio, por exemplo.

Essa é a forma de uso do FGTS que mais alivia o orçamento no curto prazo. Isto porque, usando o recurso do Fundo, a pessoa não precisa desembolsar o dinheiro para pagar prestações. Para quem já está com o orçamento apertado, essa possibilidade pode ser uma boia de salvação.

Mas, repetimos: o PPP só é recomendado em casos de muita necessidade. Isto porque, na amortização, o FGTS é inteiramente usado para reduzir o saldo devedor, isto é, a dívida. No PPP os recursos do fundo são usados para pagar também juros e tarifas.

Conclusão

O Financiamento Imobiliário tem diversas vantagens, mas é preciso saber utilizá-lo. Traçar estratégias para amortização e manter as finanças organizadas é fundamental. Além disso, é preciso analisar o cenário econômico. Não é necessário ser um super economista para colocar os números na ponta do lápis antes de tomar uma decisão.

Levantar as possibilidades de amortização, uso do FGTS e comparar com outras aplicações faz do Financiamento Imobiliário um aliado e não um inimigo. O podcast e o nosso Simulador também podem te ajudar a fazer isso! Qualquer dúvida, entre em contato com a gente, estamos à disposição!

Educando Seu Bolso

Financiamento de imóveis é um bom negócio no cenário atual?

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