Na minha estreia no programa “Em Boa Companhia” da Rádio Inconfidência, eu trouxe um caso que considero bastante sério, principalmente porque pode estar acontecendo com muita gente.
Um leitor entrou em contato conosco, tentando entender por que o saldo devedor do seu financiamento imobiliário havia aumentado, mesmo após ter pago em dia suas prestações por 3 anos.
Na hora, estranhamos. Temos visto saldos devedores de financiamentos – especialmente os de prazos mais longos – diminuindo bem devagar. Mas AUMENTANDO, não.
O leitor, então, nos contratou, enviou as informações todas, e nós descobrimos um erro bastante grosseiro, que aumentava o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor. Se ele não ficasse atento, perderia um bom dinheiro.
Hoje eu conto essa história com detalhes, e falo sobre outras dúvidas frequentes quando o assunto é financiamento imobiliário.
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Ewerton envie-o um e-mail para análise do meu contrato caixa que já pago há quase 8 anos.Mas do está subindo, e a explicação da gerente não foi plausível, pois já estava errado mesmo antes de perder a taxa especial ele ela informou.Precito de uma ajuda e te for o caso contrata-lo para emitir esse laud.
Boa tarde, Agnaldo, tudo bem?
Infelizmente o Ewerton não faz mais parte do time! Farei a gentileza de comunicá-lo sobre seu e-mail e, se ele puder ajudar, você receberá uma resposta dele!
Espero ter ajudado. Ah e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso!
Eduarda Ferrari
Equipe Educando Seu Bolso
Bom Dia, vou tentar resumir, estou tentando comprar uma casa, fiz a simulação e foi aprovado um crédito no valor de 250.000 pela caixa, porém hoje falei com o corretor e ele me disse que eles erraram no cálculo e deu um probleminha, minha dúvida é isso pode acontecer deles errarem e liberarem um valor e dps voltarem atrás?
Bom dia Dani e obrigado por sua dúvida.
É raro mas pode acontecer. Se estiver mesmo desconfiada, peça mais detalhes ou contate a Caixa diretamente. Se for estória do corretor, isso vai ficar claro. Se precisar de mais ajuda, conte conosco.
Espero ter ajudado. Ah e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso!
=)
Tenho um financiamento habitacional, na Caixa econômica, desde março/2011, em 240 meses, com prestações decrescentes.Em novembro/2021 observei que a prestação havia aumentado, descobri que havia sido o valor do seguro. Entrei em contato com eles e para minha surpresa a minha data de nascimento, no contrato, estava errada. Nesses 10 anos nunca havia reparado que foi repetida para mim, a data de nascimento do meu marido. Ele é de 1960 e eu sou de 1969, mas no contrato consta a mesma data(dia, mês e ano 1960), para os dois. Ou seja os cálculos estão baseados nesta data, erroneamente. Fomos até a agência, que entrou em contato com a matriz , que disse que terá que ser feita uma recontratação, mas ninguém sabe explicar como será. Em 2011 era tudo bem diferente….
Em relação a cálculos, taxas e índices, estou sem saber se será necessário contratar um profissional para me ajudar, pois o próprio gerente da agência disse nunca ter visto uma situação como está.
Boa noite Renata.
O custo com seguro é acrescido à prestação por fora, ou seja, ele não é um componente do qual depende oo cálculo dela. Portanto, creio que qualquer alteração desse valor possa ser feita com facilidade, em outras palavras, sem necessidade de um consultor.
O que passou, passou. Pois não há que se falar em pagamento retroativo, afinal não se paga seguro mirando o passado e sim o futuro. Esse seguro é para o caso de morte ou invalidez permanente de um de vocês dois ou futuros danos materiais ao imóvel.
Agora, o que me intriga do seu relato é que seguros de vida de pessoas mais jovens são mais baratos e não mais caros. Pelo que entendi, a prestação aumentou quando descobriram que você é 9 anos mais jovem? Uai…
Ewerton, boa noite. Estou para perder meu imóvel e quero regularizar a situação. Mas acredito que os valores não estejam corretos. Como faço para saber? Iniciei meus pagamentos em 10/06/2012, com parcelas de R$349,51. O contrato prevê reajuste pelo IGP-M. Paguei 60 parcelas. Enfrentei dificuldades e deixei de pagar as demais. Quero cumprir o contrato. Mas procurando a empresa, minhas parcelas atuais estão no valor de R$1.500,61. O contrato prevê a base de reajuste como sendo Abril/2012 pelo IGP-M também. E para as atrasadas, adicionado 1% de juros ao mês. O contrato eram de 146 parcelas totais. Está certo minha parcela atual passar a ser de R$1.500,00?
Estou desesperada.
Simone, bom dia, obrigado pela sua mensagem.
Está bastante estranho esse valor. Se simplesmente aplicarmos o IGPM ao valor original da parcela, chegaria a aproximadamente R$ 611. O cálculo não é simples assim, apenas aplicar o IGPM à parcela, mas a discrepância nos resultados mostram que há algo mal explicado, ou mal compreendido.
Nós oferecemos o trabalho de verificação da evolução de contratos de financiamento. No seu caso, por se tratar de um contrato particular (e não de um contrato pelo SFH), é um trabalho um pouco mais complexo. Se quiser, podemos conversar para eu saber mais detalhes. Entre em contato comigo pelo e-mail [email protected].
Mas, dependendo da cidade em que você mora, o Procon poderá te ajudar. Não apenas verificando os cálculos, mas promovendo a conciliação entre você e seu credor.
Boa sorte, serenidade. Sei que é assustador mesmo, mas as coisas podem se resolver. Abç.
boa tarde Ewerton,
fiz um financiamento em 400 meses, é possível mudar esse financiamento para 200 meses caso eu queira? ou é possível ir pagando duas prestações mensais?
Olá, Jeanne.
Os bancos não costumam alterar o prazo do financiamento imobiliário. Mas você pode pagar duas prestações mensais. Uma delas seria a prestação normal e a outra seria uma amortização extraordinária.
Quando você faz uma amortização extraordinária, você pode escolher entre reduzir o prazo ou o valor da prestação. No seu caso, portanto, você deve optar por reduzir o prazo. Assim, aos poucos você vai chegando ao prazo que deseja para seu contrato.
Abç!
Olá Ewerton.. estou precisando muito de uma orientação com relação ao meu financiamento habitacional com a CEF assinado em 2013 com taxa reduzida, porém estou pagando muito mais caro do que se tivesse pagando a taxa normal.. acho que fica mais fácil se eu encaminhar a vc as planilhas por e mail, se for possivel… Para que eu possa ter um parecer… Aguardo retorno e grata desde já pela atencao
Olá, Andréa, obrigado pela sua mensagem e pela confiança.
Sim, pode enviar para o endereço [email protected]
Eu olho e te falo.
Abç!
Oi, Ewerton. Tudo bem? Parabéns pelo blog, o conteúdo é excelente! Eu tenho uma dúvida, não sei se podes me ajudar. Recentemente, fiz portabilidade do financiamento imobiliário da CAIXA para o Santander. Durante o trâmite, a CAIXA informou ao Santander que meu saldo devedor era de R$ 296.897,76, enquanto que nos relatórios do sistema da CAIXA aparecia o saldo devedor de R$ 292.954,36. Ao constatar essa divergência, indaguei a gerente que me informou que essa diferença seria um percentual de ajuste do BACEN e que isso seria ajustado depois. Perguntei mais detalhes e ela não soube me responder. Já ouviu falar disso? Acha que o procedimento está correto? Obrigado!
Renan, obrigado pela sua mensagem!
A primeira coisa que me ocorre é um ajuste do saldo devedor devido a diferença entre datas. Mas achei o valor meio alto, quase R$ 4 mil, equivalente a 1,3%. E achei a explicação meio evasiva, “percentual de ajuste do BACEN”?
A Resolução 4292/2013 do Banco Central, que trata de portabilidade, diz em seu artigo 5º: “Por solicitação formal e específica do devedor, a instituição proponente deve encaminhar requisição de portabilidade à instituição credora original, contendo, no mínimo, as seguintes informações: […] IV – três d atas de referência para o cálculo do saldo devedor da operação de crédito objeto da portabilidade, quando se tratar de operação de crédito imobiliário;”
Pode ser isso. Mas a diferença entre a data da sua informação de R$ 292 mil e a data informada pelo Santander deveria ser de mais de 1 mês, para gerar uma diferença de 1,3%.
Se quiser passar mais detalhes, fique à vontade, pode ajudar a outras pessoas que pretendem portar o crédito.
Abraço!
Obrigado pela pronta resposta, Ewerton!
Sim, a CAIXA informou o saldo devedor em três datas, conforme dispõe a resolução que tu citastes. E a informação sobre o saldo devedor que eu obtive no sistema foi exatamente em uma dessas datas, e deu essa diferença de quase 4 mil reais. Achei muito estranho e, concordo, a explicação do banco foi muito evasiva.
E mesmo que fosse um mês de diferença entre as informações, acredito eu que não atingiria o valor, sobretudo com a TR zerada.
Valeu, Ewerton!
Abraço
Olá, Renan, agradeço mais uma vez pela sua mensagem.
Pois é, sugiro que tente uma explicação melhor, com números, com o nome correto dos fatos (em vez de simplesmente “percentual do Bacen”), porque realmente a diferença me pareceu um pouco alta. Talvez o banco para onde você migrou possa ajudar a esclarecer.
Não estou colocando em dúvida a lisura dos bancos. Não estou falando em erro, muito menos em má fé. Apenas em falta de explicação clara. É possível que esteja correto, e que haja explicação para a diferença. Mas é importante você saber do que se trata.
Abraço!
Olá Ewerton,
Estou tendo o mesmo problema relatado pelo Renan, ou seja, a CEF está informando um saldo devedor via CTC maior daquele que deveria ser meu saldo para quitação.
O banco proponente já confirmou que não deve haver qualquer taxa ou cobrança adicional. O valor informado para a quitação deve ser exatamente o valor informado para a portabilidade.
Minha dúvida é: O banco original pode fazer a correção do saldo devedor na CTC ou se é necessário refazer todo o procedimento de portabilidade?
Fabius, obrigado pela sua mensagem!
O banco precisa explicar por que o saldo devedor está maior. Já vimos casos em que a primeira prestação após a portabilidade tem um valor maior que o normal, devido aos juros dos dias necessários para a portabilidade. Isso é normal, cobrança de juros na prestação. Mas aumento do saldo devedor não nos parece normal.
Se o banco de origem fez o procedimento corretamente, quem deve fazer a correção é o banco de destino, seja no CTC, seja no sistema interno dele.
Se puder e quiser nos trazer mais informações sobre esse caso, à medida em que novos fatos acontecerem, temos interesse em acompanhar. Abç!
Bom dia comprei uma casa em 2014 em 360 vezes,.terreno mais construção ganhei subsídio. É no contrato o valor da dívida era de 92.975.00 . Mas na planilha de evolucao q peguei hj na caixa esta com valor inicial de 93.256.23 . Somando todo saldo amortizado em cada parcela paga, soma 13.789.15 hoje eu teria que ter um saldo devedor de 79.185.85 ,mas a segundo conta deles abateu no saldo devedor somente 9.920.08 . Na planilha meu saldo sofreu correção até a 27* .já paguei 51 parcelas .valor inicial de 660.25 com 258.75 de amortização e 388.56 juros. Mas nao amortivazava esse valor nas parcelas. Sempre aparece outro valor embaixo da sigla TOM ÍNDICE DO DIR.REAJ. minha dúvida é se está certo isto?. Grato desde já!
Salve, Jorge, obrigado pela sua mensagem!
Provavelmente está certo, sim. O motivo é que, na época em que você fez o financiamento, a TR não estava zerada. Então, todos os meses seu saldo devedor sofria um reajuste. Então, por exemplo, ao pagar sua prestação, você amortizava R$ 250,00. Só que, na mesma hora, vinha a TR e aumentava o saldo devedor em R$ 100,00. Então, na prática, seu saldo caía somente R$ 150,00.
Agora isso não acontece mais, porque a TR está zerada há mais de 2 anos.
Quem pretende contratar financiamento com reajuste pelo IPCA (essa modalidade nova que a Caixa lançou recentemente) deve ficar atento a isso. A prestação é mais barata, mas o saldo devedor demora mais a cair. Dependendo das condições do contrato, pode até aumentar no início. Vamos falar bastante sobre esse assunto. Aliás, aproveito para dizer que este será o tema do podcast na semana que vem.
Abraço!