No podcast de hoje, explico a gradativa baixa no preço dos aluguéis para novos contratos. Se você mora de aluguel, fique atento e aproveite a oportunidade.
Os bancos estão aumentando as taxas de juros cobradas no financiamento imobiliário. Tá caro financiar a casa própria e demos aquele exemplo aí do imóvel de r$ 500.000, cuja prestação de r$ 4.800 por mês é um valor bastante alto. Muito pouca gente consegue pagar e não cabe na renda da maioria das pessoas.
Hoje vamos fazer um tema que é adjacente a esse. É um tema que está muito conectado ao alto custo do financiamento imobiliário. Semana passada saiu mais um acompanhamento de preço de aluguéis, mais um índice que mede variações de preço. Ele acompanha os aluguéis novos, aquele que você está contratando pela primeira vez e não a renovação. Porque a renovação, ela segue uma regra um pouquinho diferente, que eu posso comentar mais à frente.
O indicador mostra queda real de preços em 12 meses até abril, de 6%. O que significa isto? Se hoje você for alugar o mesmo imóvel que você pesquisou um ano atrás e não fechou o contrato. Digamos que aconteceu alguma coisa na sua vida e você não alugou. Hoje, você procurou esse mesmo locador e viu que a locação desse imóvel está 6% em termos reais mais barata. Ou seja, descontada a inflação, por volta de uns 14% de diferença de há um ano atrás.
Se te pediram mil há um ano atrás, hoje esse mesmo imóvel vai estar sendo locado por 860. Então, quer dizer, é uma ótima notícia para o inquilino sim. Morar de aluguel está mais barato. E são quedas consecutivas tá? Cada mês esse indicador cai um pouco mais e isso é reflexo de muita coisa que tá acontecendo na economia. Ou seja, as pessoas estão percebendo que o preço do imóvel está caro, como a gente falou semana passada. O financiamento também não é barato. As prestações oneram muito o orçamento e não cabem no salário da maioria das pessoas.
Financiar imóvel de 500 mil dá uma prestação de por volta de r$ 4800. As pessoas começam a perceber que desses 4.800, 3mil e tantos é juro. Ou seja, você com aquela ilusão de que: Eu tô pagando para comprar uma coisa que é minha. Estou pagando para construir um patrimônio que é meu. Bom, isso é parcialmente verdade. Uma parte desses R$4.800 realmente é amortização do valor do imóvel. Grande parte porém, uns 3500 é juros. Veja, então você tá pagando de outra forma um aluguel do dinheiro né? A gente brinca que ou se aluga o imóvel, ou você aluga o dinheiro. O pior é que o aluguel do dinheiro é muito caro.
Porque o aluguel está barateando?
Esse enfraquecimento da economia, da demanda, em linha com o aumento da inflação e a queda do poder de compra. Ele está batendo nos aluguéis novos. Porque os novos só? Porque eu comentei que os já contratados, eles seguem uma uma lógica um pouco diferente. Você faz um contrato hoje, geralmente de 30 meses, que prevê reajuste do seu aluguel pelo IGPM anual. Então eu vou passar a pagar 7% a mais do que eu vinha pagando até hoje, reajuste automático. Enquanto eu tiver dentro desse contrato, que dura em geral no mínimo 30 meses, eu tenho que obedecer essa cláusula de reajuste pelo IGPM.
Qual é a minha situação?
Vocês sabem que eu moro de aluguel e apesar de eu, por exemplo, não poder me beneficiar disso agora, quando acabar os 30 meses, é óbvio que eu tô de olho nesse indicador. Acabou meu período de reajuste automático, eu vou em cima do locador e digo o seguinte: Olha, eu quero rever o valor para baixo, porque o preço do aluguel em média caiu. Então, se você não quiser diminuir o valor do meu aluguel, eu vou procurar aqui nesse mesmo prédio, no mesmo condomínio, outro imóvel, e vou trocar de apartamento aqui. Continuar morando aqui, que eu gosto dele e vou reduzir aí , etc..
Se continuar assim, 13, 14% do meu aluguel é uma baita economia. Nesses tempos apertados de dinheiro que a gente tem atualmente, é a dica que eu queria deixar aí hoje.
E o Locador? O que deve fazer?
No caso, o inquilino leva vantagem. Porque o proprietário pode ficar com esse imóvel vazio um mês. Aí é prejuízo para ele. A cada mês que o imóvel passa vazio, o cara tem um bom preço, assim se ele pensar financeiramente, ele vai. Ainda mais conhecendo o inquilino. Sabendo que é bom. A dica então para o locador, se é que a gente pode dar uma dica para o locador, é ceder.
Reflexo da economia, que está um pouco pior. Da renda mais baixa, do desemprego aumentando, a inflação maior. Pouco a pouco isso tudo pesa no bolso e o inquilino sabe falar: Olha, desculpa mas eu pagava 800, agora eu tenho condições de pagar 700, ou você diminui o preço do aluguel, ou eu vou ter que procurar outro.
Na reportagem que tá no site G1, o preço médio para locação por metro quadrado nas nove cidades pesquisadas ficou em r$ 34 por mês o Rio de Janeiro lidera com 40 reais por metro quadrado ao mês, seguida por São Paulo com r$ 38. O aluguel mais barato foi encontrado em Curitiba que custa dezesseis reais mensais pelo metro quadrado.
Quanto custa em média o metro quadrado em cada capital?
É por aí. Curitiba é uma cidade que tem um custo de vida mais baixo mesmo do que as outras, é verdade. O Rio de Janeiro e São Paulo tem esses valores muito altos, que puxam a média para cima, mas você vê em Curitiba a r$ 16 por metro quadrado se aluga um imóvel de 100 m quadrados por r$ 1600. Esse preço médio, ele depende muito da metragem tá? Apartamentos bem pequenos, 50/60 metros quadrados, esse valor médio por metro quadrado é mais alto. Já em apartamentos enormes, 200 metros quadrados, aí o valor por metro quadrado ele vai tender a ser um pouco mais baixo tá?
Qual é a situação do mercado imobiliário?
O mercado imobiliário mudou. Não é mais o que era anos atrás, que era praticamente comprar e brincar e a ir pra galera. Tem outros indicadores que demonstram isso. Por exemplo, a gente já comentou aqui em outra ocasião os distratos, que são os cancelamentos de contrato de compra de imóvel na planta, que hoje estão em níveis altíssimos. O pessoal comprava na planta, pagava aquela prestação durante dois anos e lá na frente, quando ficava pronto, ela pegava o financiamento do resto. Hoje em dia, o que tá acontecendo? Ela entra, paga, paga, paga e na hora de assumir o financiamento, muitas vezes o imóvel, a valor de mercado, ele está valendo menos do que o saldo que ela tem ainda por pagar.
Comprar na planta ainda vale a pena?
Então, esse negócio de comprar na planta, que foi durante anos um bom negócio, que fez muito dinheiro para muita gente, ele não tá mais assim essa barbada toda.
O distrato ou cancelamento tem uma multa né? Você perde uma parcela do que você pagou já que a construtora não quer que você desista. Isso hoje é um problema que atinge muitas construtoras e é mais um indicador de que o mercado imobiliário mudou. Outro sinal é que construtoras tem feito promoções das mais variadas formas, feirões, aceitam hoje com mais frequência automóveis usados como como entrada, outras formas de pagamento da prestação.
Para fazer um bom negócio para você aproveite o momento favorável para quem está com grana no bolso, negocie mesmo bons descontos na compra ou aluguel de imóveis. O momento é favorável ao inquilino tá? As taxas de vacância, que é o nome meio esquisito do indicador que mede a quantidade de imóveis vagos, ou seja, não locados, imóveis vazios hoje no mercado são das mais altas de todos os tempos. Ou seja, tem muito imóvel vago não locado. O dono às vezes não quer abrir mão de 100, 200 no aluguel, ele vai ficar com esse imóvel vago, vazio durante muito tempo.
A gente daqui de Belo Horizonte, na capital, aqui caminhando na Savassi, caminhando nos bairros aí glamourosos, prestigiosos e que sempre tiveram uma demanda muito grande de empresa para ter lojas ali, você vê um sem número de lojas vazias. Você vê um grande número de anúncios de “aluga-se”. Apartamentos e casas estão vazias. Então isso é sinal de que a demanda é fraca e de que o inquilino, ou quem está querendo entrar, tem um bom poder de negociação. Você tá com a faca e o queijo na mão.
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