Quem pretende comprar um imóvel – especialmente se deseja um novo – certamente vai se deparar com ofertas de aquisição de apartamento na planta.
É uma modalidade que oferece vantagens importantes. E, claro, tem também seus riscos. Se você deseja saber as principais características dessa modalidade, confira este post e acompanhe o podcast que o acompanha.
Conversamos com Flávia Cota, proprietária da Are Construtora. Flávia é amiga do Educando Seu Bolso há anos.
Em 2015, sua filha Ana Clara nos entrevistou e inspirou um belíssimo post, que foi parar até no nosso livro.
Agora, nós é que entrevistamos a Flávia e trazemos todo o conteúdo para você. A Are é uma construtora que atua principalmente em Belo Horizonte e tem expertise em venda de apartamentos na planta.
Na entrevista, Flávia explica como funciona essa modalidade, a que tipo de público ela pode ser adequada, as diferentes formas em que ela pode ocorrer, e quais são suas principais vantagens e riscos. Não deixe de conferir todo o conteúdo.
O que é compra de imóveis na planta?
Como o próprio nome diz, a compra de imóvel na planta é a aquisição de um apartamento ainda na fase de construção – ou, mesmo, antes do início da obra.
Portanto, é uma modalidade que não serve a quem tem pressa de se mudar. É preciso esperar alguns anos, até que a obra seja concluída. Para quem pode – ou até prefere, dependendo de seus planos e condições – esperar esse prazo, pode ser uma boa.
Flávia nos explicou, no início da entrevista, que há diferentes modalidades de se fazer isso. Vamos explicar rapidamente algumas delas, e mais detalhadamente aquela que é a mais adequada à maioria das pessoas.
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Obra por administração: entenda o conceito
Chama-se obra por administração o empreendimento em que um grupo de pessoas – geralmente pessoas físicas – se reúne em sociedade para realizar a construção de um imóvel.
As pessoas adquirem o terreno, contratam o projeto, aprovam as licenças e partem para a construção. Ao longo da obra, contratam a mão de obra, adquirem o material e acompanham a execução.
Os sócios do empreendimento assumem todos os custos e, ao final, cada uma é proprietária do imóvel em parte proporcional ao investimento feito.
Na construção de um edifício de apartamentos ou de salas, por exemplo, cada sócio torna-se proprietário de uma ou mais unidades, conforme o montante investido.
As obras por administração geralmente têm um caráter menos profissional do que outras modalidades descritas neste texto. Em muitos casos são empreendimentos isolados, tocados por amigos, parentes ou colegas de trabalho.
Se tudo for bem realizado – a aquisição do terreno, a contratação dos profissionais da construção e a compra dos materiais – pode ser um bom investimento.
Há, inclusive, construtoras que se prestam a serem contratadas para realizar a obra, o que aumenta as chances de sucesso no empreendimento.
SCP e SEP: o que são?
Há também formas de negócio em que investidores participam organizadamente como sócios de construtoras, em empreendimentos específicos. São as:
- SCP – Sociedade por Cotas de Participação – e as;
- SEP – Sociedade de Propósito Específico.
Ou seja, os investidores são sócios apenas naquela obra específica, não tendo participação ou responsabilidade em outros empreendimentos da construtora.
Nesta modalidade, normalmente as construtoras é que propõem o empreendimento, usando sua experiência na identificação de bons negócios e condução da obra.
Os investidores assumem solidariamente as responsabilidades e os benefícios. Para a construtora pode ser vantajoso, pois dilui parte dos custos e dos riscos. Para os investidores pode também ser vantajoso, pois, em caso de sucesso, o retorno do investimento é maior.
Como comprar apartamento na planta
Mas a forma possivelmente mais usual de compra de apartamento na planta é a aquisição simples.
Isto é, aquela em que a construtora assume totalmente a responsabilidade pelo empreendimento, desde o início do projeto até a entrega do imóvel, e negocia as unidades diretamente com os compradores. A relação entre as partes é, portanto, a de cliente e fornecedor.
Vamos entender melhor as etapas desta modalidade.
Projeto e lançamento
Tudo começa a partir da construtora. É ela quem decide lançar o empreendimento, escolhe o local, adquire o terreno, providencia o projeto e aprova todas as licenças necessárias junto aos órgãos públicos.
Nesta altura, a construtora já tem o orçamento da obra, em todas as suas fases. Assim, ela consegue calcular o custo de cada unidade e poderá determinar seu preço.
Cabe lembrar que o preço de venda pode variar de acordo com as características da unidade – dimensões, posição, andar em que se localiza.
Venda do apartamento na planta
Definidos os preços das unidades, a construtora parte para vendê-las. O fluxo de pagamentos é dividido em duas fases.
- A primeira é a de antes e durante a obra.
- A segunda é após a obra, quando o imóvel está pronto para ser entregue ao comprador.
Flávia nos explicou que, na primeira fase, o comprador paga, em média, 30% do valor do imóvel. Este montante geralmente envolve um sinal, prestações mensais, e pode haver também parcelas semestrais ou anuais.
É importante dizer que, á medida que os pagamentos são realizados, o saldo devedor está sujeito a correção, que geralmente é feita pelo Índice Nacional de Custos da Construção – INCC.
É este mecanismo de correção que protege a construtora contra os aumentos nos custos de materiais e mão de obra. Isto reduz o risco do negócio e, assim, possibilita que a construtora tenha melhores condições para oferecer a aquisição do apartamento na planta.
A construtora sempre apresenta uma proposta inicial de fluxo de pagamento. Mas há a possibilidade de negociação, conforme os interesses e condições do comprador.
Por exemplo, caso ele tenha disponível um valor acima do exigido pela construtora para o sinal, poderá oferecer uma entrada maior, em troca de um desconto.
Nesta fase o comprador saberá também as possibilidades de customização da sua unidade. Isto é, aquilo que ele poderá definir ou modificar conforme a sua preferência.
Em muitos imóveis há a possibilidade de definir padrões de acabamento, cores, materiais, e até mesmo detalhes da arquitetura da unidade.
Construção e entrega do apartamento na planta
Fechado o negócio, a construção segue em frente. O comprador pode acompanhar a obra, enquanto paga suas prestações, conforme negociado.
Terminada a construção e concluídos os pagamentos da primeira fase, é o momento de quitar o saldo devedor e tomar a posse do imóvel.
O saldo devedor representa, em média, 70% do valor do apartamento na planta. O comprador poderá quitá-lo diretamente com a construtora, ou contratar um financiamento imobiliário pelos programas tradicionais, como o Sistema Financeiro da Habitação – SFH e o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI.
As construtoras geralmente têm todo o interesse em orientar o comprador sobre a contratação do financiamento. Isto não apenas garante a ela o recebimento do dinheiro e a concretização do negócio, como ajuda a construir uma reputação de boa parceira de seus clientes.
Concluída a obra, contratado o financiamento e entregues as chaves, encerra-se o trabalho da construtora. A propriedade do imóvel fica em nome da instituição financeira que concedeu o crédito imobiliário, até que o mesmo seja quitado.
A posse, que é o direito de uso, fica em nome do proprietário, que poderá ocupá-lo, alugá-lo ou até vendê-lo – neste caso, precisará quitar o financiamento no ato da venda.
4 vantagens de comprar apartamento na planta
A aquisição de imóvel na planta é financeiramente vantajosa para quem recorre à obra por administração, ou às modalidades SCP e SPE.
Afinal, nesses casos a pessoa é sócia do empreendimento, isto é, adquire o imóvel a preço de custo.
Para quem compra o imóvel diretamente com a construtora, não há grande diferença no preço de apartamento, segundo a Flávia nos disse.
Afinal, a construtora também precisa ter seu lucro, que contempla inclusive a remuneração pela responsabilidade de assumir os riscos do empreendimento.
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Mas há outras vantagens importantes:
1. Gerenciamento dos pagamentos
Quem adquire imóveis na planta precisa esperar a obra ficar pronta. Isto pode ser uma vantagem, caso o comprador use o prazo para se programar financeiramente.
Ao fechar o negócio, ele fixa o preço do imóvel e pode negociar as condições de pagamento da primeira fase do empreendimento. Em muitos casos, o valor do sinal é consideravelmente menor do que a entrada em um financiamento.
2. Maior possibilidade de escolha
O comprador que chega cedo em um empreendimento na planta tem mais opções de escolha da unidade que vai adquirir.
É maior a chance de conseguir uma cobertura, por exemplo, ou voltado para o sol nascente.
3. Customização do apartamento na planta
Em muitos casos, a construtora oferece ao comprador opções para deixar o apartamento de acordo com suas preferências e necessidades.
- Padrões de acabamento;
- cores de tinta;
- posições dos pontos de iluminação;
- rebaixamento em gesso;
- instalação de armários, por exemplo.
Em alguns casos, é possível realizar até mesmo pequenas alterações na arquitetura da unidade. Fazer isso ainda na fase do apartamento em construção economiza tempo, pode evitar avarias e até mesmo sair mais barato.
4. Tecnologias
Quanto mais novo for um imóvel, maior a possibilidade de utilização do que há de mais moderno em materiais e tecnologias da construção.
Veja também os riscos de aquisição de imóveis na planta
Nem só de vantagens vive a aquisição de apartamento na planta. Há também alguns riscos a que todo candidato a comprador deve ficar atento. Vamos a eles.
Atraso na entrega
Quem constrói está sempre sujeito a atrasos. Isso até já faz parte do anedotário popular. Quem realiza uma simples reforma em casa, ao receber do pedreiro uma estimativa de prazo, geralmente acrescenta alguns meses a essa previsão.
A construção de uma prédio, portanto, também está sujeita a atrasos. Este risco é menor quando a construtora é bem organizada e tem experiência no assunto.
Para evitar transtornos, portanto, é importante ter alguns cuidados ao comprar imóvel na planta:
- verificar o histórico da empresa;
- conversar com pessoas que negociaram com ela;
- visitar imóveis de seu portfólio;
- verificar queixas contra ela na justiça e em órgãos de defesa do consumidor.
Qual o prazo para entrega de imóvel comprado na planta?
O prazo consta no contrato. Em caso de atrasos, o Código de Defesa do Consumidor apresenta algumas medidas de proteção. A Lei nº 4.591/1964 permite que a construtora/incorporadora atrase em até 180 dias com justificativa.
Após esse prazo, o cliente tem direito a pedir devolução integral de todos os valores pagos.
Qualidade do apartamento na planta
Quem compra um imóvel pronto tem melhores condições de avaliar sua qualidade. Consegue verificar o padrão dos acabamentos, identificar possíveis defeitos na construção e conferir o capricho nos detalhes.
Já a aquisição de imóveis na planta depende de confiar em que a construtora conseguirá entregar tudo conforme o prometido.
Para reduzir esse risco, também aqui vale a mesma recomendação do item anterior. É importante verificar o histórico da construtora, visitar empreendimentos que ela já entregou e conversar com pessoas que adquiriram seus imóveis.
Problemas com a construtora
Piores que atrasos e problemas com a qualidade do imóvel, evidentemente, são questões relacionadas com a solvência da construtora.
Quem tem mais de 30 anos possivelmente já ouviu falar na Encol, que era a maior empresa do mercado imobiliário brasileiro, e foi à falência no fim dos anos 1990, causando prejuízo a dezenas de milhares de clientes.
O caso Encol trouxe lições ao mercado, provocando inclusive alterações na legislação que rege o setor.
Uma delas foi a criação do Patrimônio de Afetação, citado pela Flávia na entrevista. Segundo a norma, cada empreendimento deve ter identidade jurídica e contábil independente da construtora e de seus outros negócios.
Assim, em caso de falência, os compradores das unidades de um edifício em construção tornam-se donos da obra. Podem dar continuidade a ela com recursos próprios.
Por isso, nossa entrevistada recomendou que, antes de adquirir uma casa na planta, é importante verificar se ela será construída sob o regime da Lei da Afetação.
Mas é claro que o melhor é evitar este transtorno. Por isso, também aqui valem as mesmas recomendações feitas anteriormente: verificar o histórico da empresa, sua situação jurídica e sua reputação no mercado.
Aumento nos custos devido à inflação
Como foi explicado anteriormente, os custos de aquisição de imóveis na planta estão sujeitos a reajustes devido a inflação. O principal índice utilizado na correção é o Índice Nacional de Custos da Construção – INCC.
Este é um índice nacional que apura a média do aumento dos diversos custos envolvidos em obras – da mão de obra aos materiais – em todo o país.
A correção pelo INCC é um instrumento importante, pois confere mais segurança para as construtoras, que podem calcular os preços das unidades vendidas a partir das condições vigentes na época do lançamento do empreendimento.
Eventuais aumentos são repassados aos compradores, reduzindo o risco do negócio.
Mas, evidentemente, isso aumenta os riscos para o comprador. Em determinadas ocasiões, o INCC pode variar mais do que a inflação de outros itens.
Assim, os valores das prestações do imóvel adquirido na planta tornam-se mais altos do que o esperado.
Para evitar transtornos, é fundamental que o comprador, antes de tomar a decisão da aquisição, considere o INCC futuro. Isto é, que calcule os valores das prestações futuras levando em conta a correção.
E, assim, veja se elas cabem em seu orçamento sem sustos. É importante, inclusive, manter uma reserva de emergência, para o caso de o INCC aumentar acima do esperado.
Conclusão: comprar imóvel na planta é um bom negócio?
Antes de entrarmos na reta final deste texto e responder a esta importante pergunta, cabe aqui uma reflexão. O principal aspecto que define se vale a pena ou não comprar um imóvel não é a modalidade de aquisição, e sim o negócio, em si.
Isto é, se o preço de compra está vantajoso, se o imóvel é de boa qualidade, ou se ele tende a se valorizar. Assim, uma excelente compra em uma modalidade sempre vai ser mais vantajosa do que uma compra apenas boa em outra modalidade.
Dito isto, podemos dizer que comprar imóveis na planta pode, sim, valer a pena. Há vantagens na possibilidade de gerenciar os pagamentos na fase inicial.
Além disso, vimos que a aquisição na planta pode ter as vantagens do maior poder de escolha, da customização da unidade e da aquisição de um imóvel novo, com tecnologias modernas de construção.
No entanto, é preciso tomar muito cuidado com os possíveis aumentos de custos devido À correção do saldo devedor pelo INCC. Para se proteger disso, é preciso montar com cuidado o fluxo de pagamentos.
Não basta utilizar as informações que a construtora fornece. É importante lembrar que ela tem o legítimo interesse de vender o imóvel.
Por mais que a construtora deseje que as prestações sejam honradas conforme o combinado, a tarefa de encaixar os pagamentos no orçamento é do comprador.
Quem tem dificuldade de fazer isso pode procurar ajuda especializada. Aqui no Educando Seu Bolso, por exemplo.
Além disso, é importante pesquisar bem a capacidade da construtora em cumprir suas obrigações. Isto é, entregar o imóvel com a qualidade prometida, e na data correta.
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Se você ainda tem dúvidas em relação a esse assunto, ou se quiser compartilhar com os outros leitores suas experiências, fale conosco nos comentários!
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A modalidade apoio a produção é vantajosa para o comprador?
Pode ser sim, Cezar.
Para saber mais sobre ela, recomendo que ouça um podcast recente que fizemos com o diretor de financiamento imobiliário da MRV sobre o assunto. Veja em https://educandoseubolso.blog.br/2022/10/03/querendo-comprar-um-imovel-conheca-o-financiamento-na-planta/
Esperamos ter ajudado. Se também quiser nos ajudar, gostaríamos de pedir um testemunho sobre o nosso trabalho no linkedin, que assine nossas mídias sociais em youtube, instagram, twitter ou facebook e que compartilhe nosso conteúdo ou clique nos nossos links sempre que possível. Isso não custa nada pra você e nos auxilia a continuar ajudando um montão de gente.
Para quem não quer fazer financiamento na compra do imóvel, apartamentos na planta é um bom negócio?
Boa tarde, Carla.
Bom, você deve ter ouvido e lido nesse podcast/post que há várias coisas a se considerar antes de entrar nessa né? Então, a resposta completa para sua pergunta passa por todos os alertas feitos pela Flávia e Ewerton.
Aproveitando, indico outro podcast, mais recente, que fiz com o Diretor de Crédito Imobiliário da MRV, também sobre o financiamento na planta da construtora. Acho que pode te ajudar.
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Bom dia! Gostaria de comprar um apartamento na planta, mas sem fazer financiamento bancário. Poderia pagar 30% do valor do imóvel + parcelas mensais e na entrega o restante do valor. Isso seria uma boa opção ou melhor comprar quando estiver pronto? Tenho receio de pagar um montante alto sem estar relacionado a algum banco.
Boa tarde, Paula.
Bom, você deve ter ouvido e lido nesse podcast/post que há várias coisas a se considerar antes de entrar nessa né? Então, a resposta completa para sua pergunta passa por todos os alertas feitos pela Flávia e Ewerton.
Aproveitando, indico outro podcast, mais recente, que fiz com o Diretor de Crédito Imobiliário da MRV, também sobre o financiamento na planta da construtora. Acho que pode te ajudar.
Agora, nada vale o sossego da gente. Então se você tem essa pulga atrás da orelha, uma alternativa é: invista os 30% e continue investindo mensalmente, como se estivesse pagando a parcela. Lá adiante, você compra sem ser na planta. Que tal?
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Olá! Como vai?
Estou em contato com uma corretora de um imóvel em lançamento da construtora Cyrela. O que acham dela?
Eis a dúvida principal agora. A data de entrega do empreendimento é agosto de 2025. Como é feito o cálculo da correção monetária do valor do financiamento? Por exemplo, se o financiamento no contrato está R$270.000,00 pra quanto iria no momento do financiamento com a entrega das chaves?
Outra dúvida.. quanto tempo antes é recomendado fazer os trâmites do financiamento? É no mês de entrega das chaves ou pode ser antes?
Obrigada e parabéns pelo conteúdo.
Bom dia, Jéssica. Obrigado por sua dúvida e parabéns pelo cuidado em se informar antes de tomar uma decisão grande assim.
A Cyrela é uma construtora grande, com marca forte e ações listadas em bolsa de valores. Mas é preciso dizer que outras grandes já apresentaram problemas antes e que o setor de incorporadoras como um todo já esteve melhor. Portanto, como não acompanho a empresa no detalhe, fica difícil pra mim te dar segurança em relação a ela.
Vale dizer, porém, que os contratos e a lei prevêm mecanismos de proteção ao comprador, mesmo no caso da incorporadora/construtora enfrentar problemas durante a construção. Exmplos são a incorporação através da constituição de uma sociedade de propósito específico e o patrimônio de afetação, que comentamos no post/podcast e sugiro que você leia a ouça.
Sobre suas outras dúvidas, publicamos há 3 dias outro episódio com o diretor de crédito imobiliário da MRV justamente sobre elas. Recomendo fortemente que escute pois tenho certeza que vai te ajudar muito a evitar problemas futuros.
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Olá, posso comprar um apartamento na planta sem corretor ?
Na maioria dos casos que conheço pode sim, Evellyn.
Muitas construtoras oferecem inclusive unidades para contratação diretamente com elas. Algumas vezes até em melhores condições financeiras.
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Boa noite , estou prestes a negociar um apartamento que esta com previsão de entrega para julho de 2022. Gostaria de saber sobre esse valor qe pedem de entrada . Minha dúvida é, eu pagando essa entrada o qe mi garante qe meu financiamento será aprovado? Ou eu corro risco de perde o valor de entrada.
Boa tarde Jordânia e muito obrigado por sua dúvida. Ela é muito boa e nos permite esclarecer essa questão também para nossos outros leitores.
Veja, a resposta pra sua pergunta depende de com que construtora você assinou contrato. Se foi com uma construtora maior, como uma MRV por exemplo, eles provavelmente já colheram sua documentação e aprovaram seu perfil, pois eles mesmos financiam seus próprios clientes. Porém, a maioria das construtoras repassa o cliente para um banco na entrega das chaves e aí tem todo o processo de avaliação do risco do cliente pelo banco parceiro e possível negação do financiamento.
Agora, se você vai perder ou não sua entrada, de novo, depende do contrato assinado. Há os dois tipos, mas o mais comum é que a construtora não se responsabiliza pelo crédito. Daí o problema seria seu e, na eventualidade de não conseguir o financiamento, você poderia sim perder seu sinal e outros pagamentos porventura feitos.
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=)
Olá, gostei do artigo, tenho dúvidas sobre compra de apartamento na planta em lançamento, após eu assinar contrato com a construtora e ter a aprovação na caixa econômica, com a promesa em assinar junto a caixa no mês seguinte, porém isso não aconteceu, sempre empurrando pra datas futuras, segundo eles tem uma demanda mínima pra enviar o contrato pra caixa econômica, o que significa demanda minina de venda?
Bom dia Bruno e obrigado por sua dúvida. Ela é boa e serve como mais uma oportunidade de esclarecer um ponto importante para o nosso público.
A demanda mínima existe sim, mas apenas para imóveis em construção. A construtora tem que ter 30% de unidades vendidas para fazer a primeira assinatura com a Caixa. Após essa primeira assinatura, passa-se a poder assinar contratos individualmente.
No seu caso, o problema foi que a construtora que te vendeu prometeu data de assinatura mas ainda não tinha atingido os 30%. Agora, enquanto ela tenta atingir esse patamar, os que compraram antes, como você, tem que esperar.
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Boa noite! Tenho dúvidas no cálculo do INCC. Esse reajuste é feito mensalmente ou anualmente? E é feito em cima do Saldo devedor ou da parcela mensal ??
Boa tarde Maicon.
Consultamos a Diretora da ARE Construtora sobre suas dúvidas, entrevistada desse edpisódio do podcast e a resposta dela foi a seguinte:
Por lei a aplicação do INCC é mensal para contratos acima de 36 parcelas e anual para os contratos com menos de 36 prestações. Ainda segundo ela, a grande maioria dos contratos é de prazo superior a 36meses, sendo os curtos, geralmente muito curtos, casos extremos com 2 ou 3 parcelas.
Finalmente, eles fazem a aplicação do INNC diretamente sobre o valor das parcelas, que nunca atualizaram o saldo devedor. Pois, segundo ela, o cliente costuma ter dificuldade em entender que pagou a parcela e que a correção ele só vai pagar ao final do primeiro ano. Eles acham mais fácil para o cliente acompanhar a correção, além de evitar sustos por reajustes altos, decorrentes do INCC acumulado.
Espero te ajudado. Ah e se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nossos links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
Abraço
Boa noite. Parabéns pelo artigo. Estou querendo comprar um apto na planta (Rio de Janeiro Capital) mas estou indecisa por conta da variação do INCC. Na sua experiência, vc acha que há tendência de queda ou alta do INCC daqui pra frente? Agradeço sua atenção.
Boa tarde, Neusa!
Fomos atrás da Flávia Cota, que participou desse podcast, para que ela pudesse nos ajudar a te responder! De acordo com ela, a expectativa do Sinduscon é de queda do INCC, principalmente porque o aumento maior ocorreu pelo fato das indústrias terem interrompido a produção durante a pandemia e a construção civil não interrompeu.
Bom, Neusa, espero te ajudado! Ah e se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nossos links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
Eduarda Ferrari
Equipe Educando Seu Bolso