“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.
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Ewevrton,
Um caso me deixou curioso. Tenho um financiamento de 270mil, CET 8,51%, 420. Estou na primeira parcela e gostaria de amortizar com recursos proprios 45mil reduzindo a parcela(nao ppp) e nao o prazo. Quando solicitei a simulacao na caixa ele me mostraram uma reducao de apenas 25 reais na parcela. Achei estranho pois na logica (e no seu simulador) a parcela deveria uns 300 reais. como funciona a amortizacao na parcela? abate do saldo devedor e abaixa tanto parcela amortizacao quanto juros?
Prezado Daniel, obrigado pela sua mensagem.
Creio que a informação da Caixa esteja errada. Muito baixo esse valor.
Respondendo à sua pergunta, a amortização extraordinária diminui o saldo devedor e provoca um recálculo no financiamento. Quando você opta por diminuir o valor da prestação, isso afeta a amortização mensal e os juros.
Abraço!
Ewerton, neste caso não poderia ser a seguinte situação:
A amortização é calculada a cada 12 meses a contar da data de assinatura do contrato, no caso citado acima ele está na primeira parcela ainda, o valor de amortização permaneceria o mesmo até a prestação 12 quando ela seria recalculada pelo novo saldo devedor reduzido da amortização extraordinária, aí aconteceria a “grande”redução no valor final da parcela.
Thiago, obrigado pela contribuição.
Mas creio que não seja o caso. Se ele solicitou uma simulação à Caixa, a resposta já deveria contemplar a diminuição do saldo devedor, com novo cálculo de amortização mensal e juros. Abraço!
bom dia…..Ewerton…..gostaria se puder vc me da um conselho….tenho um financiamento cujo valor devedor era de 130.500,00 com prestação inicial de 1.334,00 hoje esta em 83.971,05 saldo devedor financiei 300 prestação e estou já na 69 prestação falta 231 prestação valor da prestação hoje é de 961,67……taxa de juros contratual 7,6600%….amortização 359,49……seguro 40,81…..taxa adm 23,07….juros/correção do mês 538,30….já usei meu FGTS primeira vez usei 13.000,00 abaixou na época 145 reais na prestação a segunda vez usei 11.000,00 baixou 120,00 reais……agora estou com 15.000,00 e não sei qual seria a melhor opção se é continuar diminuindo a prestação ou dessa vez usar para diminuir em anos…
Prezado Celso, obrigado pela sua mensagem.
Isso vai depender do seu perfil. Eu, normalmente, gosto de diminuir o valor da prestação e investir o montante economizado a cada mês em alguma boa aplicação financeira. É claro que isto requer disciplina. Se a pessoa corre o risco de gastar o valor economizado, a melhor opção sob o ponto de vista financeiro é diminuir o prazo.
Se quiser saber o que vai acontecer com seu financiamento em cada uma das opções, é só acessar nossa Calculadora de Amortização.
Abraço!
Olá, tenho um apartamento com saldo devedor de 157.877,50 , taxa de juros 8.5101, prazo de 360 meses, seguro 91,57, taxa adm 25,00 estou na prestação 23. Minha divuda estou vendondo por 280 mil, mais o comprador pode dar 100 mil de entrada e saldo em 18 x 10 mil por mês. Minha duvida e como faço apara abater esses 100 mil ? e depois ir abatendo o saldo que ficar.
Luciana
Luciana, obrigado pela sua mensagem.
A dúvida é como você vai amortizar esses R$ 100 mil no saldo devedor, junto ao seu banco? Na maior parte dos casos, é só depositar o valor na conta e solicitar a amortização ao gerente.
Se entendi errado, por favor entre em contato novamente. Abraço!
Na verdade quero amortizar as 18x 10 mil, junto ao banco. Se no final de 18 meses consigo quitar. Não sei se entende.
Oi boa tarde gostaria de tirar uma duvida fiz um financiamento de um habitacional da caixa de um imovel de 118.000,0 financiando apenas 62.935,06 estou na prestacão de numero 48 de 595,00, sendo 23,84 de seguro 25,00 de tarifas, juros nominal de 8,51 e efetivo de 8,85 % meu saldo devedor hoje é de 55.592,63 tenho 5000,00 de fgts e gostaria de saber qual a melhor forma de amortização se diminuindo o valor da parcela ou o prazo de financiamento
Katiucia, obrigado pela mensagem.
A melhor forma depende do seu perfil. Na maior parte dos casos eu prefiro a amortização diminuindo o valor da prestação, e sugiro que a pessoa aplique todo mês o valor investido. Mas isso pode variar, conforme o perfil da pessoa.
Sugiro que visite a nossa calculadora de amortizações, e veja qual vai ser o efeito da sua amortização: quantos meses vai diminuir, ou qual valor vai economizar.
Abraço!
Olá Ewerton, após muito pesquisar, gostaria de uma opinião.
Primeiramente parabéns pelo trabalho que você faz, é muito esclarecedor.
Seguinte tenho um financiamento no prazo de 360 meses.
Já paguei 64 parcelas.
Saldo devedor de 69.000 mil.
Taxa de juros de 8,16.
Estou querendo usar um total de 30.000 mil do FGTS para fazer uma amortização nas prestações.
Hoje pago uma parcelas de 745.00, com essa amortização o valor cairia (+ – ) pela metade.
Pegaria esse valor mensalmente e faria um investimento mensal.
Poderia me orientar/aconselhar de alguma forma ?
Desde já muito obrigado.
Willian, obrigado pela sua mensagem e pelos elogios!
Ué, aconselhar como? Você já está no caminho certo, rs. Eu gosto dessa estratégia, usar o FGTS para amortizar diminuindo o prazo, e usar o valor economizado (e mais um pouco, se possível) em um bom investimento. Se quiser ajuda para escolher esse investimento, sugiro que visite nosso comparador de renda fixa.
Abraço!
Olá Ewerton, gostaria de tirar uma dúvida que não encontrei resposta: Tenho um financiamento imobiliário com taxa de 10,4% a.a. com CET 11,3%. Fiz uma amortização no número de parcelas, ao consultar o saldo devedor após a amortização percebi que o CET foi alterado para 11,58% (taxa basal continua em 10,4%). Abri uma ocorrência no banco (2x) e a resposta que recebi é que o CET é apenas um informativo baseado na composição de valores (prestação + seguros + tarifas) e que a taxa basal estava inalterada. Em contrato consta as duas taxas, sem mencionar possibilidade de alteração, mesmo na cláusula de amortização. perguntei ao gerente e não soube me responder.
Grato
Bruno, obrigado pela sua mensagem. Ela é muito interessante!
Realmente assusta, não? Você faz uma amortização e seu CET aumenta?? Mas é assim mesmo, e a resposta do banco foi boa. O X da questão são as taxas fixas (seguros e tarifas).
Suponha que você tenha um financiamento cuja prestação seja de R$ 1500, sendo R$ 150 de seguros e taxa de administração. Suponha que você faça uma amortização diminuindo o valor da prestação, que cai para R$ 900. Enquanto o valor de amortização e juros diminui muito, o dos seguros e da taxa de administração diminuem bem menos. Eles cairiam para cerca de R$ 130.
Repare bem: no início os seguros + taxas representavam 10% da prestação. Depois da amortização, passaram a representar quase 15%. É isso que explica o aumento do CET.
No seu caso a amortização foi diminuindo o prazo, mas o raciocínio é o mesmo. Levando em conta todo o fluxo do financiamento, o montante de seguros e tarifas representa uma porcentagem maior.
Deu para entender? Se não, me fale, eu tento explicar melhor.
Abraço!
Bom dia Ewerton,
Minha dúvida é sobre qual a melhor maneira de amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 20 mil de FGTS. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida?
Atualmente, minha dívida é de R$ 300.000,00, taxa de juros efetiva anual 8,85% a.a. e nominal 7,5343%.a.a. Sistema SAC- Prestações decrescentes. Prazo restante 382 meses. A prestação atual é R$ 2.890,00 e consigo pagar sem comprometer muito a renda mensal.
Tenho ainda R$ 30.000,00 aplicado em poupança que poderia ser utilizado também se valer a pena.
Agradeço antecipadamente sua orientação.
Prezada Ana, obrigado pela sua mensagem.
Eu gosto bastante da opção de diminuir o valor da prestação e aplicar o máximo que conseguir, desse valor que se economiza na prestação (em vez de gastar, sabe?). Você poderia fazer isso com o FGTS.
Com os R$ 30 mil, se entendi bem eles estão na Caderneta de Poupança, certo? Nesse caso, você teria duas opções:
-tirá-lo de lá e colocá-lo em uma aplicação bem melhor.
-usá-lo para amortizar o financiamento.
O que compensa mais? Aí seriam necessários fazer alguns cálculos e conhecer seu perfil. Pode ser que o melhor seja deixá-los aplicados (mas não na Caderneta de Poupança!), pode ser que seja melhor amortizar.
O Educando Seu Bolso tem o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos planos é justamente avaliar a melhor forma de usar seu dinheiro: amortizar ou investir bem. Pode ser muito vantajoso para você, pois é um investimento relativamente baixo, comparado com o ganho que você pode ter usando bem esses R$ 30 mil.
Abraço!
Boa Tarde,
Possuo um financiamento com Itau de 233mil com com as seguintes caracteristicas :
Amortização:
R$ 656,16
Juros:
R$ 2.110,98
Seguro de morte e invalidez:
R$ 33,24
Seguro de danos físicos:
R$ 76,11
Tarifa – Administração de Contrato:
R$ 25,00
Índice de reajuste de prestação:
1,001903
Valor total da prestação:
R$ 2.901,49
Possuo 50mil para amotização no meu caso a parcela esta um pouco alta, compensa abater no prazo ou na parcela ? esses 50mil me rende 9% em um CDB.
obrigado
Prezado Marcelo, obrigado pela sua mensagem!
Faltou uma informação importante: qual é o prazo do financiamento? Só assim será possível saber a taxa de juros dele e, assim, calcular o Custo Efetivo Total – CET.
Me parece que esse seu CDB está rendendo relativamente pouco. Provavelmente o rendimento líquido dele – descontado o Imposto de Renda – estará abaixo da taxa de juros do financiamento – a menos que seja um contrato mais antigo, ou que seja pelo programa Minha Casa, Minha Vida.
Se quiser conhecer outras opções de aplicação em renda fixa, visite nosso Comparador de Investimentos.
Sugiro que verifique a taxa de juros do seu financiamento. Ou, se quiser, nos informe o prazo dele, e poderemos estimar o CET. Aí será possível avaliarmos se ele está mais alto do que pode render uma aplicação em renda fixa.
Abraço!
Obrigado pelas informações Ewerton, desculpe a taxa anual de juros é 11.40% em 360 meses e o meu cdb é liquidez diária de 0.94% ao mês.
Obrigado
Olá novamente, Marcelo.
Bem, 0,94% ao mês é melhor que os 9% ao ano. Daria pouco menos de 12% ao ano. Ainda assim, descontando o Imposto de Renda, ficaria mais baixo que o CET do seu financiamento. Como você disse que sua prestação está um pouco alta, a melhor opção parece ser a amortização diminuindo o valor da prestação. Mas recomendo cuidado com a folga que a amortização vai te proporcionar. Reveja seu orçamento e economize o máximo que puder, desse valor que diminuirá na prestação. Senão daqui a pouco você poderá estar com o orçamento apertado novamente, e sem os R$ 50 mil para te socorrer.
Abraço!
Boa tarde , tudo bem ?
Adquiri um imovel cujo saldo devedor hoje é 168.359,85 prazo de 360 meses, estou na parcela 54, juros contratual 8,6488, amortização mes 546,24, parcela mensal total de 1.831,33, seguro 42,72, administração 25%.
Possuo 30.000,00 de recursos proprios livre. Possuo um consorcio ainda na contemplado no valor da carta de 125.000,00 e parcelas de 870,00. O que me aconselha a fazer ? Na verdade sou otimo pra guardar dinheiro mais nao sei ao certo o que fazer nesse momento ! Pode me ajudar a clarear ?
Desde ja muito obrigado, e parabens pelo trabalho esclarecedor que faz !
Reinaldo
Veja Reinaldo,
O CET do seu financiamento imobiliário não é alto e, como você disse que é bom pra guardar dinheiro, seria financeiramente interessante aplicar os 30mil em uma aplicação de renda fixa de baixo risco, que te renderia líquido de IR mais do que isto. Ao mesmo tempo, você manteria o financiamento apenas com o pagamento regular das parcelas (sem amortizar antecipadamente).
Bom, mas você tem também o consórcio e aí as coisas podem mudar. Vou te dar duas opções abaixo e você decide, ok?!
Como você já deve ter lido nos nossos textos, ou escudado nos nossos podcasts, via de regra não recomendo os consórcios, mas se você já possui um, financeiramente, o recomendável é tentar obter a carta de crédito (ser contemplado) o quanto antes. Assim, sugiro que você aplique os 30mil em renda fixa segura e com liquidez mensal, além do que porventura vier a guardar a mais mensalmente. Todo mês, porém, você consultará o valor da aplicação e fará um lance no seu consórcio naquele valor. O objetivo é usar esta reserva para ser contemplado e obter a carta de crédito de 125mil.
Com a carta, você terá 2 opções. A mais simples é usá-la para amortizar seu financiamento imobiliário, reduzindo a dívida mesmo não sendo cara. A outra, que dará um pouco mais de trabalho, mas pode render mais, especialmente enquanto a Selic ainda estiver alta, é negociar a carta de crédito e aplicar os 125mil, ao invés de usar os recursos para fazer uma quitação antecipada do financiamento.
Grande abraço e obrigado pela confiança.
Prezado Everton.
Parabéns pelo blog. Muito bom!
Veja se este raciocínio procede: para financiamentos em bancos diferentes, mas com o mesmo CET, para quem pretende quitar rapidamente o saldo devedor (digamos 1 ano), o banco que apresenta o CESH maior seria o mais vantajoso?
Isso porque, se o CESH está embutido no CET, ao remover o CESH da maioria das parcelas (o que ocorre ao amortizar o prazo, eliminado custo administrativo e também o seguro, onde entraria o CESH), significa que o banco que apresenta CESH maior possui uma menor taxa de juros.
Marco, obrigado pela sua mensagem. Gostei muito dela, traz um raciocínio bem interessante.
Sim, se dois financiamentos que têm o mesmo valor e mesmo prazo apresentam o mesmo CET, e um deles tem o CESH maior, quer dizer que este tem o seguro mais caro. E tem também taxa de juros mais baixa. Portanto, se você quitá-lo antecipadamente, ele é mais vantajoso.
Abraço!
Boa tarde Ewerton. Gostaria de saber o seguinte: quando abatemos o valor do FGTS no financiamento habitacional CEF ,o valor não é descontado do saldo devedor?
Obrigada. Vilma
Vilma,
quando você faz uma AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA, diminui, sim. Mas quando você opta pelo PPP – Pagamento de Parte das Prestações, não diminui. Em compensação, esta é a modalidade que permite um alívio maior no orçamento da pessoa. Abraço!
Olá Ewerton.
Primeiramente queria parabeniza-lo pela iniciativa de ajudar as pessoas com seus financiamentos.
Queria tirar uma dúvida: Fiz um financiamento de um apartamento com as seguintes condições:
Valor do Imóvel: R$ 300.000,00
Valor dado como Entrada: R$ 68.500,00 (FGTS)
Tempo do Financiamento: 240 meses
Taxa de juros efetiva: 7.8500% a.a
Taxa adm: R$ 25,00
Seguro: R$ 51,41
Já foram pagos 13 prestações com valores próximos a R$ 2.500,00, mas percebi que grande parte deste valor é juros, ou seja, a amortização é bem pequena, só que consigo ainda juntar próximo de R$ 20.000,00 por ano, aproximadamente R$ 1.600,00 por mês. Qual a melhor forma de aproveitar esse dinheiro … juntar para quitar quando o montante for maior ? Amortizar de tempos em tempos ? Meu objetivo é pagar a menor quantia em juros. Devo procurar a caixa e pedir para que recalculem num tempo menor para que a amortização seja maior ?
Desde já agradeço.
Abraço,
Thiago.
Prezado Thiago, obrigado pela sua mensagem!
Rapaz, em comparação com muitos casos que vemos por aqui, a proporção de amortização, na sua parcela, é bem boa. Pelos meus cálculos, você deve estar pagando pouco menos de R$ 1000 de amortização, e pouco mais de R$ 1400 de juros, certo?
Mas concordo, ainda assim é muito…
Sua taxa de juros não é muito alta, certo? Por isso, pode ser vantajoso você manter o dinheiro aplicado, para amortizar (ou quitar) no futuro. Mas é preciso fazer alguns cálculos para saber se realmente é vantajoso. Porque não basta levar em conta apenas a taxa de juros, mas sim o Custo Efetivo Total, que inclui, além dos juros, o seguro, a taxa de administração e outros, que muitas vezes o gerente do banco não considera, como as tarifas de manutenção de conta corrente e de cartão de crédito.
Apurado o CET, é preciso compará-lo com o rendimento líquido de uma boa aplicação que esteja ao seu alcance. Se o rendimento for razoavelmente maior que o CET, é vantajoso manter o dinheiro aplicado. Mas, claro, para que essa estratégia funcione, e preciso ter disciplina.
O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esse, identificar seu perfil, verificar se compensa amortizar ou manter o dinheiro aplicado (e, nesse caso, ajudamos a procurar uma boa aplicação) e montar uma boa estratégia para amortizações ou quitação no futuro. Pode ser vantajoso para você, pois o investimento é relativamente baixo, em comparação com o que você pode ganhar fazendo uma boa escolha.
Respondendo sua última pergunta, normalmente a Caixa não altera as condições do financiamento durante a vigência do contrato. Para diminuir o prazo e, consequentemente, aumentar o valor da amortização mensal, a forma mais prática é fazer uma amortização extraordinária diminuindo o prazo.
Abraço!
Obrigado pelos conselhos.
Achei muito interessante a questão da consultoria, estou pensando seriamente nesta opção!
Abraço!
Olá tenho um saldo devedor de 66mil sendo as parcelas 530+- mensalmente.
Tenho fgts no valor de 10mil.
Quero saber a melhor forma de usa-lo amortizando o valor das parcelas ou o prazo. E se devo usar todo o valor
Obrigada
Vivianny, obrigado pela sua mensagem!
Saber qual é a melhor forma de utilizar seu FGTS depende de vários fatores. Por exemplo, o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento (que inclui a taxa de juros e outros custos), a situação do seu orçamento, sua condição de poupar, seu perfil pessoal, entre outros fatores.
Em alguns casos a melhor opção é bastante clara (mas eu precisaria saber pelo menos o CET do financiamento). Em outros casos não é tão claro assim, e seria necessário fazer cálculos e conhecer seu perfil.
Para isto o Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente saber qual é a melhor opção de amortização e montar uma estratégia adequada para cada pessoa. Pode ser vantajoso para você, já que o investimento é relativamente baixo em comparação com a economia que você pode fazer.
Mas se quiser nos informar detalhes sobre seu financiamento, fique à vontade. Pode ser que no seu caso a solução seja mais clara, e nós consigamos dar sugestões sem a necessidade de cálculos.
Abraço!
Boa tarde. Estou com uma dúvida referente aos valores do meu financiamento, peguei os extratos dos últimos dois anos e comecei a comparar, foi aí que eu achei estranho.Vou tentar ser clara com exemplo prático:
Saldo Devedor em 31/12/2014: R$ 92.399,39
Valor pago em 2015: R$ 7.684,60
Saldo Devedor em 31/12/2015: R$ 90.737,99
Em fevereiro de 2.016 fiz o abatimento de R$ 6.000,00 do FGTS para diminuir as prestações mensais, mais nos meus cálculos de janeiro até agora já paguei R$ 8,118,58 (considerando o FGTS + as prestações), e o meu saldo devedor atual ainda é de R$ 89.447,35.
Porque esses valores não batem? A impressão é que eu pago e não é abatido no total da minha dívida, isto está correto? Qual é a lógica?
Dados do financiamento:
Prazo: 360 meses
Prestação atual: 39
Juros: 4,5000%
Juros/ Correção do mês: R$ 336,45
Amortização do mês: R$ 274,80
Seguro: R$ 12,46
Prestação integral: R$ 622,00
Prestação atual com amortização: R$ 124,73
Muito obrigado desde já!
Marina, obrigado pela sua mensagem!
O que acontece é que o valor que você paga é, sim, abatido do saldo devedor. Mas aí vem a TR e corrige o saldo devedor, aumentando-o um pouco outra vez. Então é natural que, no boleto, venha escrito “Amortização do mês: R$ 274,80”, mas que o saldo caia apenas, digamos, R$180.
Até aí, tudo bem…
Mas esse abatimento de R$ 6 mil me chamou a atenção. Você disse seu saldo devedor em dezembro de 2015 era de R$ 90.700, em fevereiro você abateu R$ 6 mil e atualmente o saldo está em R$ 89 mil. Você fez uma AMORTIZAÇÃO EXTRAORDINÁRIA de R$ 6 mil, ou usou aquela modalidade “Pagamento de Parte das Prestações – PPP”, em que você abate 80% da prestação? Se for amortização, me parece que há algo errado. Se for PPP, me parece certo.
Peço que verifique e entre em contato conosco novamente. Recentemente encontramos um erro grotesco do banco em um financiamento, em que o cliente estava sendo prejudicado.
Abraço!
Ola Ewerton! Obrigado pelo pronto atendimento. A modalidade que usei foi a do abatimento das prestações mesmo (PPP), você acha que está correto assim? Então não foi vantagem eu fazer essa utilização do FGTS já que não abate no meu saldo devedor? Só gostaria de entender o porque nessa modalidade não abate do saldo devedor….
Pelo que entendi a maioria do valor que eu pago mensalmente é juros, e uma pequena parte se refere a prestação efetivamente, por isso que não sinto diferença no saldo devedor, é isso mesmo? Grata.
Olá, Marina, é um prazer revê-la aqui.
Já que você optou pela PPP, os valores que você me falou me parecem coerentes. Não posso garantir que estejam 100% certos sem fazer uma auditoria, claro, mas não vejo nenhum absurdo neles.
A PPP não diminui o saldo devedor porque ela não é uma amortização. É uma forma de “liberação” do saldo de FGTS para pagar as prestações.
Então qual é a vantagem dela? É que esta é a forma que proporciona uma economia maior, imediata, para o mutuário.
Veja bem: se optasse pela amortização diminuindo o prazo, você diminuiria seu financiamento em cerca de 45 meses e não diminuiria a prestação. Se optasse por amortizar diminuindo a prestação, você economizaria cerca de R$ 40 por mês. Mas optando pelo PPP você economiza 80% da prestação, isto é, cerca de R$ 500.
Por isso a PPP é especialmente recomendada para quem deseja um alívio imediato no orçamento.
Mas não fique triste, achando que fez mau negócio. Em alguns casos pode ser a opção mais vantajosa! Se você precisava deste alívio, ele veio. E se não precisava, pode aplicar esses R$ 500 em um investimento que renda bem mais que os 3% do FGTS. Tudo vai depender do uso que você faz do dinheiro.
E o que você falou no final é verdade. Como você mesma pode ver, na sua prestação mensal de R$ 620, pouco mais de R$ 20 são para pagar seguro e taxa de administração, R$ 336 são juros e apenas R$ 275 são a amortização. E ainda tem a TR que todo mês corrige um pouco seu saldo devedor. É por isso que o saldo devedor cai tão lentamente.
Olhando assim é um pouco assustador, né? Mas pense que a taxa de juros é de 4,5% ao ano, é a mais baixa que existe no mercado. Não é mau negócio, se levar em conta que boas aplicações rendem mais que o dobro disso. Mas, claro, não deixa de ser uma dívida, não deixa de ter juros e correção. Por isso é bom cuidar bem dela. Já que você optou pela PPP, recomendo que faça bom uso da economia mensal.
Abraço!
Muito obrigado Ewerton. Foi muito esclarecedor, você me tranquilizou em relação a varias dúvidas. Parabéns pelo blog!! Vou recomendá-lo aos amigos.
Um abraço.
Oi Ewerton. Vamos ver se vc consegue me ajudar. Fiz um financiamento imobiliário no Itaú no valor de R$700.000,00. Quero amortizar R$350.000,00. Como pretendo usar FGTS e quitar a dívida nos próximos 2 anos, preferi usar a redução do valor das parcelas mantendo o prazo. Liguei no Itau para simular valores e me orientaram a fazer a amortização no dia do aniversário do pagamento da prestação. Segundo eles, a amortização na data do vencimento das parcelas serve para reduzir uma série de encargos. Ficou a dúvida se no dia do pagamento da amortização precisarei pagar também o valor da parcela daquele mês. Entendo que não, uma vez que, ao pagar a amortização no mesmo dia do vencimento da parcela, no calculo prévio da amortização já estava o saldo devedor daquela parcela daquele mês. Poderia me ajudar a entender, pf?
Prezada Verushka, obrigado pela sua mensagem.
Achei um pouco inusitada essa sugestão do Itaú. E acho estranho eles dizerem que amortizar na data do aniversário “reduz uma série de encargos”. Geralmente, quando você paga fora da data, o sistema faz os cálculos proporcionais (de acordo com o número de dias até o vencimento) de amortização mensal, juros etc. Só isso. Não vejo por que reduzir encargos.
Quanto à prestação do mês, de um jeito ou de outro você vai pagar. Ou vai pagar os R$ 350 mil MAIS a prestação do mês, e o valor total vai ser abatido do seu saldo devedor, ou vai pagar apenas os R$ 350 mil e, apenas este valor será abatido do saldo. Aí é uma questão operacional do banco.
Por exemplo: suponha que seu saldo devedor seja de R$ 600 mil, e sua prestação seja de R$ 2 mil. Na hora da amortização, se você pagar a prestação do mês, serão deduzidos do saldo devedor R$ 352 mil. Se não pagar, serão deduzidos R$ 350 mil.
Se ainda ficou dúvida, por favor me fale. Abraço!