“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Boa tarde Ewerton;
comprei um imóvel no valor de 200mil reais, financiei 138mil no sistema PRICE na CEF sendo Minha Casa Minha Vida com taxa de juros de 6,68 a.a parcelas fixas de 900 reais. Gostaria de saber qual a melhor forma de quitar meu imóvel antecipado,usar o FGTS de dois em dois anos para amortizar a divida reduzindo o valor das parcelas ou reduzindo o prazo? Além disso vou aplicar R$1.000,00 mensais em um fundo de investimento de baixo risco devo utilizar esse dinheiro de quanto em quanto tempo para amortizar a divida? ou devo guardar até ter o valor total para quitar o imovel?
Prezado Marthius, obrigado pela sua mensagem!
Eu confesso que não sou tão especialista em amortização pelo sistema Price. Em breve teremos mais condições de atender com a mesma qualidade como fazemos no SAC.
Além disso, eu precisaria que você me informasse os outros custos envolvidos no seu financiamento (seguros, taxas, custo de manutenção de conta). Mas, já que sua taxa de juros é relativamente baixa, posso responder às suas perguntas específicas com alguma segurança.
Já que a taxa é inferior a 7% ao ano, estimo que o Custo Efetivo Total – CET seja inferior a 8% (atenção, é apenas uma estimativa). Creio que, no seu lugar, eu preferiria amortizar diminuindo o valor das prestações e usaria a economia mensal da amortização para aumentar o valor aplicado por mês. E, pelo menos durante um tempo, procuraria manter o dinheiro aplicado, aproveitando as boas taxas de rendimento das aplicações.
A pergunta, então, seria: por quanto tempo compensaria manter o dinheiro aplicado? Enquanto o rendimento das aplicações for razoavelmente superior ao CET do financiamento. Esse CET precisaria ser periodicamente calculado – lembrando que o CET vai aumentando aos poucos, à medida que o tempo passa. Um bom consultor poderia calcular esse CET, e poderia dizer por quanto tempo essa operação seria financeiramente vantajosa.
Abraço!
Bom dia Ewerton
Obrigado pelas dicas, o CET é de 7,11%, seguro DFI R$18,25, Seguro MIP R$ 13,73.
obrigado.
Nao concordo com amortizar de traz pra frente. Se a pessoa for disciplinada ela pode amortizar abatendo no valor das prestações. Com este valor que “sobra” da diferença da prestação antiga versus nova pode juntar a cada 6 meses e abaixar mais ainda o valor das prestações e por aí vai.
Executando este exercício onde o valor disponível para a primeira amortização é de +- 50% do saldo devedor a pessoa quita um financiamento pelo menos 100 meses antes que quitaria se amortizasse de tras pra frente especialmente se a pessoa nao tem como juntar mais dinheiro pra quitar antes e vai ficar presa naquele terrorismo de ter que pagar uma quantia alta por mês.
Isto sem contar o FGTS que pode ser utilizado de 2 em 2 anos e potencializa ainda mais o abatimento e por sua vez a capacidade de juntar dinheiro dos disciplinados. Obviamente o FGTS pode ser usado também pra quitar de tras pra frente. Mas nao importa o cálculo que faço,, com inflação,, sem inflação…. reduzir o valor da prestação pra mim sera sempre a melhor opção.
Leo, obrigado pela sua mensagem!
Em tese, eu concordo com você. Se a pessoa tiver a disciplina para poupar, a opção de diminuir o valor das prestações e aplicar o valor economizado e fazer novas amortizações, é uma estratégia boa.
É claro que há muitas variáveis (prazo, juros, outros custos, comportamento pessoal). Em algumas situações pode ser adequado diminuir o prazo. Mas, em tese, eu concordo com seu raciocínio. Abraço!
Bom dia!!, meu genro tem um imóvel quitado em seu nome e outro financiado, ele quer usar o FGTS para quitar o financiado e não está conseguindo por ter outro imóvel quitado em seu nome. O que fazer nesse caso Dr Ewerton?
Maria, obrigado pela sua mensagem!
Mas creio que, infelizmente, não há muito que ser feito… O “Manual do FGTS – Utilização na Moradia Própria” é bastante claro:
“CAPÍTULO III – AMORTIZAÇÃO OU LIQUIDAÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE FINANCIAMENTO
17 REQUISITOS DO TRABALHADOR
17.2 O trabalhador deve ser titular ou coobrigado do contrato a ser amortizado ou liquidado e atender aos seguintes requisitos na data da aquisição do imóvel, conforme período de vigência do SFH:
b) Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal ou de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana.”
Eu não sou especialista em normas e procedimentos (meu negócio é mais a estratégia financeira). Talvez alguém possa te sugerir algo. Eu, sinceramente, não sei se é possível, o manual me parece bastante claro. Boa sorte. Abraço!
Boa tarde Ewerton. Parabéns pelo site. Se puderes me ajudar. Vou começar a pagar um financiamento pela cef. Juros de 4,5% a.a., indicice de reajuste do saldo devedor aproximadamente 1,02% a.m., valor financiado R$62.500,00. Tenho condições de quitá-lo mas o dinheiro na selic rende quase o triplo. Posso pagar as parcelas sem aperto no orçamento. Devo amortizar usando o FGTS diminuindo o tempo do financiamento ou diminuindo o valor das parcelas, para utilizar o máximo possível meu FGTS? Obrigado.
Vinícius, obrigado pela sua mensagem e parabéns pela boa noção de uso do seu dinheiro!
Você não me deu algumas informações importantes para que eu te dê a resposta, como o prazo do financiamento e o valor que você tem no FGTS.
Falando em tese, então, no seu lugar eu não optaria por diminuir o prazo, já que haveria a possibilidade de quitar a qualquer tempo. Eu optaria por diminuir o valor das prestações, ou mesmo a modalidade de Pagamento de Parte das Prestações – PPP.
Não sei se você conhece essa modalidade PPP. Ela permite o uso do FGTS para pagar até 80% do valor das 12 próximas prestações. Pode ser uma boa opção para você. Seriam necessários cálculos mais profundos para ver se compensa mais do que diminuir o valor da prestação. Um bom consultor poderia fazer esse cálculo para você.
Em resumo, então, no seu lugar eu descartaria a redução de prazo e certamente investiria o FGTS no financiamento, aplicando mensalmente o valor que conseguisse economizar. Restaria escolher entre a amortização e o PPP.
Abraço!
Olá, Ewerton! Cara, encontrei seu blog hoje e achei incrível – parabéns.
Vamos à minha dúvida: tenho um apartamento financiado pela CEF, acredito que no sistema SAC (é aquele que a parcela vai diminuindo). Fui ao banco e eles me ofereceram 3 opções: o PPP, que diminui a parcela em 80% por um ano, a amortização diluída entre todas as parcelas devedoras, ou a amortização das últimas parcelas.
Pago hoje R$680 por mês e minha dívida no momento é de cerca de R$60 mil e o financiamento tem mais 19 anos pela frente. O valor que a minha mulher tem de FGTS é de R$21 mil. Segundo a conta da Caixa, o prazo de 19 anos cairia para 8 anos.
Preciso da sua ajuda: o melhor seria diminuir o valor mensal da parcela ou quitar as últimas, passando de 19 anos para 8 a minha dívida total?
Grande abraço.
Prezado Junior, obrigado pela sua mensagem!
Fiz uma projeção usando a calculadora que o Educando Seu Bolso vai publicar em breve. Você não me informou os dados exatos, por isso fiz uma estimativa. Lancei um saldo devedor de R$ 60 mil em 01/02/16, prazo de 230 meses, taxa de juros de 0,7% ao mês e R$ 25 de taxa de administração. Nesses termos, se amortizasse diminuindo o prazo, este realmente cairia para cerca de 8 anos. Se optasse por diminuir a prestação, esta cairia cerca de R$ 230.
Se você aplicar esses R$ 230 mensalmente, à taxa líquida de 0,7% ao mês, possivelmente conseguiria acumular o valor suficiente para quitar a dívida em cerca de 8 anos também.
O que é melhor vai depender do seu perfil.
Se eu estivesse no seu lugar, e tivesse a expectativa de receber FGTS para, daqui a 2 anos, fazer nova amortização, eu preferiria amortizar diminuindo a prestação. Mas sabendo que esta opção, para ser financeiramente vantajosa, requer DISCIPLINA não apenas para poupar mensalmente o valor economizado, mas também para resistir à tentação de gastar a poupança.
Eu acho mais recomendável amortizar diminuindo o prazo quando não há a perspectiva forte de fazer novas amortizações no futuro, ou quando não se quer trabalho e a disciplina para manter uma poupança.
Abraço!
Metendo o bedelho aqui… acho excelentes suas ponderações! Mesmo quando a pessoa não está avaliando a possibilidade de lucrar com essa situação, você mostra que é possível!
Eu acho que a decisão principal passa pela tua constatação: “Se eu estivesse no seu lugar, e tivesse a expectativa de receber FGTS para, daqui a 2 anos, fazer nova amortização, eu preferiria amortizar diminuindo a prestação.”
Em geral, as pessoas querem se livrar da dívida, mas não veem a oportunidade que têm de usar um dinheiro parado pelo maior tempo possível!
Um abraço!
Olá, Ewerton.
Em primeiro lugar, parabéns pelo conteúdo do site. Não encontrei nada na Internet que chegasse perto da qualidade e profundidade com que abordou o tema de amortização do financiamento da casa própria.
Em dois meses, fará 2 anos que utilizei meu FGTS para dar entrada no meu imóvel financiado junto ao BB. Terei algo em torno de R$ 60 mil para amortização. Meu saldo devedor atual é de aproximadamente R$ 430 mil, e a taxa final é de 8,3% a.a. + TR.
Com o uso do FGTS próximo, mais minha poupança, eu teria o valor necessário para quitar o financiamento. Mas hoje, com as atuais condições da economia e a atratividade dos títulos públicos, e até alguns privados, como CDBs e LCIs/LCAs de bancos médios, fica claro que não faz o menor sentido quitar o financiamento, já que de fato estou em uma situação de spread positivo (capto mais barato que aplico).
Até aí, tudo bem. Mas o uso do FGTS me permite reduzir número de parcelas, o valor delas ou abater 80% mensalmente, por 12 meses. E é aí que surge a dúvida, entre a 2ª e 3ª opções.
No atual cenário, supondo que eu consiga um rendimento líquido de 14% a.a., me parece mais interessante usar o FGTS para abater 80% das parcelas e aplicar a diferença na taxa acima. Mas não consigo traduzir essa vantagem em números. Além do mais, no meu caso, mesmo abatendo 80% das parcelas por 12 meses (aprox R$ 3.600 mensais, ou R$ 43.200 ano), ainda sobrariam quase R$ 20 mil no Fundo. Você sabe dizer se posso utilizar esse “residual” para abater o saldo devedor ao mesmo tempo? Ou esse dinheiro ficará parado rendendo míseros 3% a.a.?? Essa informação também impactará na análise.
Como informações adicionais: valor atual da parcela: R$ 4600. Prazo para final do contrato: R$ 277 meses.
Ficarei muito grato se puder me ajudar nessa decisão!
Abraços e, novamente, parabéns pelo conteúdo e disponibilidade em auxiliar as pessoas.
Thiago, obrigado pela sua mensagem. Gostei muito dela. Percebe-se que você entende bastante de investimentos.
O Manual do FGTS, a meu ver, é um pouco impreciso. Ele diz que “Para utilização do FGTS em amortização ou liquidação de saldo devedor de financiamento, o interstício mínimo é de 02 anos, contados a partir da data da última amortização”, e para o pagamento de parte das prestações, ele diz que “ao término do prazo de utilização, poderá ser iniciada nova utilização”. Não é mencionada claramente a possibilidade de utilizar as duas modalidades ao mesmo tempo, ou em sequência. Vi em sites não oficiais que é possível, mas sugiro que cheque a informação com seu gerente do BB.
Quanto à decisão em si, a questão é traçar com detalhes os dois cenários possíveis. Em um, você gasta parte do FGTS (sobrando outra parte), tem uma diferença grande na prestação e uma queda modesta no saldo devedor. No outro, você gasta todo o FGTS, tem uma diferença moderada na prestação e uma queda grande no saldo devedor.
O cálculo é um pouco complexo. Um bom consultor poderia te ajudar. Ele levantaria todos os dados do financiamento (valores edatas), e assim poderia estimar com boa precisão os próximos eventos, traçar com detalhes os dois cenários e propor estratégias. Muitas vezes a consultoria é um investimento que o cliente recupera imediatamente e lucra logo a seguir, ao tomar uma decisão bem estudada.
Mas eu posso adiantar algumas informações sobre o segundo cenário. Fiz uma simulação utilizando a calculadora que o Educando Seu Bolso vai publicar em breve. Lancei um saldo devedor de R$ 430 mil em 01/02/16, prazo de 277 meses, taxa de juros de 0,7% ao mês e R$ 125 de seguro e taxa de administração. Nesses termos, uma amortização de R$ 60 mil provocaria uma redução de cerca de R$ 500 na prestação (e, naturalmente, R$ 60 mil no saldo devedor).
Espero ter ajudado. Se quiser, entre em contato novamente. Abraço!
Obrigado pela resposta! Agradeço sobretudo o segundo parágrafo, pois me deu uma luz que eu não fazia ideia – a possibilidade de “ao término do prazo de utilização, poderá ser iniciada nova utilização”. Vou ver se isso procede.
Pois é, vi que a questão é complexa mesmo. Faz ideia de quanto um consultor me cobraria pra fazer essa conta? Indica alguém?
Se preferir, pode me responder por email.
Um abraço!
Boa noite, estou fazendo um financiamento imobiliário pelo Banco do Brasil de 180.000,00.
E estou com na dúvida se pelo SAC ou PRINCE
Essa dúvida se deve ao fato de eu querer quitar o quanto antes esse financiamento, haja vista que receberei em torno de 15.000,00 por ano de participação nos lucros Mais economias mensais.
Pois então, para quem irá quitar o financiamento o mais rápido possível qual o melhor SAC ou PRINCE?
Anderson, obrigado pela sua mensagem!
Fiz uma simulação rápida aqui, com as seguintes condições: Financiamento de R$ 180 mil, a 0,7% de juros ao mês, por 360 meses. E programei amortizações extraordinárias anuais de R$ 15 mil a partir da 13ª prestação (ou seja, daqui a um ano). Pelo sistema SAC, considerei que as amortizações extraordinárias diminuem o valor da prestação, e pelo Price considerei que o valor da prestação é mantido (aumentando o valor amortizado a cada mês). Não levei em conta taxas de administração, seguros e atualização pela TR.
Nessas condições, a 8ª amortização extraordinária aconteceria na prestação 97. Após essa amortização, o saldo devedor seria de R$ 11500 pelo sistema SAC, e de R$ 795 pelo sistema Price. Alguém pode pensar: quer dizer que compensa mais o sistema Price, certo? Errado.
Pelo sistema SAC, até a prestação 97, terão sido desembolsados pouco mais de R$ 119mil nas prestações. Pelo sistema Price, terão sido desembolsados mais de R$ 133 mil. Ou seja, se a pessoativer o orçamento equilibrado e a disciplina para poupar, o sistema SAC é financeiramente mais vantajoso. Mas se ela não consegue poupar espontaneamente e precisa de um boleto caro vencendo todo mês, para que ela não gaste todo seu dinheiro, o sistema Price vai ser mais seguro.
Veja bem que eu tracei um cenário em condições bem específicas, e possivelmente diferentes das suas. Esse é um cálculo complexo e os cenários variam de acordo com as condições. Um bom consultor poderia te ajudar, ele levantaria seus dados, traçaria seu perfil, desenharia cenários (inclusive com as duas formas de amortização) e proporia estratégias.
Abraço!
Boa noite, gostaria de saber se posso fazer o abatimento da prestação da minha casa com dinheiro que tenho guardado na poupança da caixa, haja vista que o meu financiamento é feito pelo mesmo banco.
Prezado Felipe, obrigado pela sua mensagem.
O fato de a poupança ser no mesmo banco não impede a amortização extraordinária. Alguns bancos exigem que você mantenha algum relacionamento, em troca de uma taxa de juros menor. O meu, por exemplo, exigiu que eu fizesse um cartão de crédito. Não sei se a Caixa propôs que você mantivesse saldo em poupança, como forma de relacionamento. Se não, você pode usar os recursos para fazer sua amortização.
Abraço!
Boa tarde, tenho 10 mil reis disponível quero fazer um investimento a longo prazo (240 meses), qual seria meu saldo no fim dessa prazo? e se compensa fazer este investimento? e qual a melhor opção de investimento? pelo que ja pesquisei o tesouro direto é a que tem menos risco, quase zero melhor dizendo, mais vale a pena correr algum risco visando um melhor rendimento?
Boa noite Dinailton,
Suas dúvidas serão respondidas em post do Gerente Responde sobre alternativas de investimento que será publicado amanhã.
Abraços,
Olá, Dinailton.
Suas dúvidas serão respondidas em um post “O Gerente Responde” sobre alternativas de investimento, que será publicado nesta sexta feira, dia 19/02.
Abraços!
Olá Ewerton boa tarde,
Por gentileza, poderia dar a sua opinião sobre algumas dúvidas que tenho referente ao meu financiamento (CEF), segue os dados:
Taxa de Juros Contratual: 8,51
Reajuste de prest. mês 0,000000
Indice reajuste saldo devedor mês 1,00092
Parc. pagas = 11
Prazo de financ. = 420
Amortização mês = R$ 397,61
Juros/Correção Mês = 1161,57
Parcela do mês = R$ 1617,86 (1559,18 prestação + 33,54 Seguro + 25 taxa adm)
Saldo Devedor: R$ 163.395,10
1º Dúvida:
Minha situação em 31/12/2015:
Amortização 3.307,87
Juros/Correção Monetária 13.801,91
Seguros 344,33
Taxas + FCVS 300,00
Mora 0,00
Multa 0,00
Diferença Teórico/Pago 280,93
Total Pago (Ref. Pagto Prest. Mensais) 17.473,18
Total Pago pelo Mutuário 17.473,18
Total Pago no Exercício (Mutuário) 17.473,18
Dívida em 31/12/2015 164.037,19
Porque minha amortização foi tão baixa? Somente R$ 540,64 para o período 31/12/2015.
Já para os 3 meses (Jan, Fev e Mar) desse ano foi amortizado R$ 642,09 resultando o saldo devedor atual de R$ 163.395,10
O valor de R$13.801,91 de juros é pelo fato do meu prazo de financiamento ser de 420 meses?
2º Dúvida:
Tenho 15 mil para amortizar, em sua opinião eu deveria utiliza-lo para amortizar por prazo ou prestação?
3º Dúvida:
Prazo: É apontado o montante para amortização nas últimas parcelas do contrato, com dispensa de juros, parcela de seguro e taxa de administração, com consequente redução do prazo. Prestação: É apontado o montante para amortização entre todas as parcelas a vencer do contrato, diminuindo o valor da parcela. Isso é verídico?
4º Dúvida:
Posso solicitar o cancelamento do seguro e taxa adm ?
5º Dúvida:
Como funciona exatamente o cálculo do financiamento imobiliário?
Desde já, muito agradecido pela a atenção que tem tido com os questionamentos.
Muito Obrigado,
Weverton
Meu quase xará Weverton, obrigado pela mensagem.
Joguei na minha planilha os dados que você informou, mas não entendi muito bem, algo não encaixou. Faltaram alguns dados importantes, como o valor e a data iniciais do financiamento. Mas acho que dá para te responder. Vamos lá.
Dúvida 1:
A amortização real é mais baixa do que a soma dos valores que você amortizou a cada mês, porque existe a correção mensal do saldo devedor pela TR. É como se você tirasse o valor com uma colher de sopa e a TR devolvesse parte dele com uma colher de sobremesa.
Dúvida 2:
É muito difícil eu te dar a opinião sobre o que você deveria fazer, porque o que vai ser melhor para você depende de outros fatores. Por exemplo, sua capacidade de poupança, sua condição de realizar novas amortizações no futuro, a situação do seu orçamento, entre outros.
O que eu posso fazer é te informar quanto sua prestação ou o seu prazo iriam cair, com uma amortização de R$ 15 mil. E para ter dar a resposta exata eu precisaria dos dados de que falei acima: valor inicial e data inicial do financiamento. Pela estimativa aproximada que eu fiz, posso dizer que o prazo cairia em cerca de 110 prestações, ou a prestação cairia em cerca de R$ 130. Mas, como eu disse, são valores estimados, já que não tenho as informações completas.
E, repito, o que seria melhor dependeria da sua situação. Um consultor poderia conversar com você, obter os dados, fazer cálculos, traçar cenários e te propor estratégias. Uma boa consultoria é um investimento que vale a pena, na minha opinião.
Dúvida 3:
Na prática isso é verídico, sim, mas a lógica não é bem essa. A amortização extraordinária consiste em você subtrair, do saldo devedor, o valor amortizado. E, então, recalcular o financiamento, com base na mesma taxa de juros, e diminuindo o prazo (mantendo a prestação) ou diminuir a prestação (mantendo o prazo). Na prática é isso que você falou: a amortização pelo prazo elimina as últimas prestações (e, consequentemente, seguro e taxas) e a amortização pela prestação diminui o valor pago mensalmente daqui para a frente.
Dúvida 4:
Não. Os bancos são autorizados a cobrar taxa de administração e exigem que você tenha um seguro.
Dúvida 5:
É um cálculo um pouco complexo para explicar aqui. Basicamente, a partir do saldo devedor são calculados os juros e a amortização, que você paga mensalmente (junto da taxa de administração e do seguro). Então o banco abate do saldo devedor a amortização, corrige o saldo pela TR (conforme expliquei na dúvida 1) e obtém um novo saldo devedor, um pouco mais baixo. Sobre esse novo saldo são calculados novamente os juros do mês seguinte, que você vai pagar junto com a amortização, as taxas etc, e assim por diante. Por isso os juros caem um pouco a cada mês.
Abraço!
Olá Ewerton boa tarde,
POr gentileza, poderia me dar sua opinião sobre uma dúvida de financiamento (CEF), com os seguintes dados:
Taxa de Juros Contratual: 6,00
Reajuste de prest. mês 0,000000
Indice reajuste saldo devedor mês 1,00095
Parc. pagas = 21
Prazo de financ. = 300
Amortização mês = R$ 273,98
Juros/Correção Mês = 390,13
Parcela do mês = R$ 677,65 (664,11 + 13,54 FGHAB)
Saldo Devedor: R$ 77.753,02
Aí vem a dúvida, tenho um saldo aproximado de 15mil de FGTS, na sua opinião eu deveria utiliza-lo para amortizar o financiamento pagando as últimas parcelas ou opto para aquela redução de prestação (anual por exemplo reduzindo as parcelas dos próximos 12 meses) e o valor que sobrar de diferença das prestações aplico numa renda fixa (CDB / LCI)… Sou disciplinado quanto ao valor que sobraria ao aplicar ele como se estivesse pagando a prestação propriamente dita, mas sinceramente eu não sei se vale mais a pena pagar as últimas ou reduzir as parcelas investindo a diferença.
Desde já agradeço sua prestatividade de sempre em me responder, Abraço!
Prezado André, obrigado pela sua mensagem.
Se você optar por amortizar diminuindo o prazo, este cairia cerca de 100 parcelas. Isto é, faltariam pouco menos de 15 anos para a quitação. Caso opte por diminuir o valor da prestação, esta cairia em pouco mais de R$ 120.
Se você aplicar mensalmente esta diferença a 0,7% ao mês, e a TR mensal ficar em 0,2%, você também demoraria um pouco menos de 15 anos para acumular, na aplicação, o valor suficiente para quitar a dívida.
Ou seja, os dois cenários são parecidos. Mas, lembre-se: estou levando em conta que esta será sua única amortização, que você é disciplinado para poupar, e que a taxa de rendimento seria de 0,7% e a TR, de 0,2%.
E há outras variáveis para entrar na história. Por exemplo, se você tiver capacidade de poupar além desse valor (ou se novamente acumular saldo no FGTS), poderá fazer novas amortizações antes disso, e aí os cenários mudam.
Abraço!
Ewerton, bom dia!
tenho um financiamento pela banco do brasil (minha casa minha vida), sistema é o price
e as parcelas ficou de 318,03 fixas em 30 anos e o valor do financiamento é de 59.240,00
e o é 5 por cento ao ano eu acho e tenho 5.000 mil e prefiro usar esse dinheiro para diminuir o valor da parcela quantos ficaria a parcelas tem como fazer esse calculo pra mim por favor agradeço pela ajuda
Prezado Célijo, obrigado pela sua mensagem.
Eu confesso que não domino totalmente as regras de amortização extraordinária pelo sistema Price. Posso fazer os cálculos levando em conta a mesma lógica que rege o sistema SAC: a amortização é abatida do saldo devedor, e o financiamento é recalculado, com base na mesma taxa e prazo (já que você pretende diminuir a prestação, não o prazo).
No seu caso, o saldo devedor passaria para R$ 54.240. Um financiamento desse valor, em 360 meses, à mesma taxa (0,4167% ao mês), geraria uma prestação de R$ 291,19.
Você não perguntou, mas eu vou falar. Se a regra for realmente essa, a economia será de menos de R$ 27, que representam 0,54% dos R$ 5 mil. É possível conseguir alguma aplicação líquida e segura, com rendimento mensal melhor que esse. Ou seja, no seu lugar, talvez eu preferisse aplicar o dinheiro, em vez de amortizar.
Abraço!
Complementando a mensagem acima, meu saldo devedor é R$ 62.265,47.
Ewerton, boa tarde!
Por favor me tire uma dúvida eu tenho um financiamento (CEF) pelo plano minha casa minha vida, ou seja, tenho taxa reduzida de 4,5% ao ano c/ índice de reajuste de prest. mensal de 1,01795 e Indice reajuste saldo devedor mês 1,00131.
Parc. pagas = 35
Prazo de financ. = 240
Amortização mês = R$ 303,32
Parcela do mês = R$ 548,92
Daí vem a grande questão eu tenho R$ 19 mil reais no FGTS, na sua opinião eu deveria utiliza-lo para amortizar o financiamento com redução das parcelas? ou devo preserva-lo?
Aproveitando o ensejo aproveito pra te perguntar tenho 20 mil reais de recursos próprios vale a pena eu amortizar também ou devo aplica-lo em algum fundo?
Obrigado!
Anderson Rosário
Prezado Anderson, obrigado pela sua mensagem.
No seu lugar, eu certamente usaria o FGTS para amortizar. Possivelmente diminuiria o valor das prestações, aplicando a diferença para fazer uma nova amortização no futuro.
Quanto aos recursos próprios, eu preferiria manter em uma aplicação líquida, segura e rentável, como um bom CDB ou uma LCA.
Abraço!
Ewerton, boa tarde!
Muito obrigado pelas respostas, sem querer abusar tenho mais uma situação:
Possuo um veiculo e vou vende-lo no valor de R$ 30 mil reais, vale a pena eu pegar essa grana (R$ 30 mil) + FGTS (R$ 19 mil) + os recursos próprios e fazer a liquidação do financiamento? Porém vou praticamente zerar meus recursos.
Por outro lado vou ficar sem carro por um tempo até juntar grana para comprar outro, você acha viável? Ou continuo com o carro e tento ir poupando para amortizar futuramente? Obrigado!
Boa tarde Ewerton,
Primeiramente gostaria de dar o parbens pelo seu site.
Gostararia de tirar uma duvida, estou comprando um apto de 190000,00 no programa minha casa minha vida, dei de entrada para construtora 102000,00 ainda nao fui chamada para comecar a pagar as prestacoes pela caixa, pretendo quitar a divida em menos de 5 anos.
Sendo assim, poderia me dizer ql sistema de amortizacao e mais vantajoso? PRICE OU SAC?
Obrigada
Prezada Laís, obrigado pela sua mensagem!
Eu normalmente prefiro o sistema SAC. No seu caso, porém, já que você pretende quitar a dívida em menos de 5 anos, não há muita diferença.
Fiz uma simulação. No sistema SAC você vai pagar mais caro pelas prestações no início, mas o saldo devedor estará menor ao final de 5 anos. Caso opte pelo sistema Price e aplique todo mês o valor que paga a menos na prestação, ao final do período terá poupado valor equivalente à diferença a mais do saldo devedor. São situações parecidas, a diferença vai estar na sua capacidade de poupança.
Espero ter ajudado. Abraço!