“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.
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Ewerton, tenho a seguinte dúvida, em um financiamento (SAC) de 140 mil, com 300 parcelas 1450, sendo que 450 são amortizados mensalmente e 1000 são juros, CET entre 9 e 10%, se eu antecipar uns 10 mil , para abatimento no tempo devedor, e não nos valores de parcelas. Nesse caso a parcela de 1450 do mês seguinte, a ser paga, continua amortizando só os 450 do meu novo saldo devedor? Ou aumenta a amortização (para 500, por exemplo), tendo em vista que os juros do saldo devedor diminuem? Obrigado e parabéns.
Fabrício, obrigado pela sua mensagem!
A amortização mensal aumenta. Isto porque, se o valor da prestação mantém-se fixo, e o valor dos juros diminui (já que o saldo devedor diminuiu em R$ 10 mil), essa diferença é “completada” com mais amortização mensal.
Abraço!
OLÁ, BOM DIA!
TENHO UM FINANCIAMENTO COM A CEF COM SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO SAC, HOJE TENHO 10 MIL DE FGTS E GOSTARIA DE AMORTIZAR A DIVIDA, QUAL SERIA A MELHOR OPÇÃO NO MOMENTO? MEU SALDO DEVEDOR HOJE É DE 69,918,71 E JÁ PAGUEI 37 PARCELAS.
Prezada Lika, obrigado pela sua mensagem.
A melhor opção (amortizar diminuindo prazo, diminuindo prestação, ou fazer o PPP – Pagamento de Parte das Prestações) depende de uma série de coisas: a situação do seu orçamento, a forma como você lida com suas finanças, seus planos, as condições do seu financiamento, entre outros. Não consigo te dar uma sugestão sem levar isso em conta. Se quiser, entre em contato novamente, com mais informações. Abraço!
Boa tarde tenho um ano de fgts apos o financiamento. Quero amortizar nas proximas 12 parcelas para aliviar o orçamento tem possibilidade. Tenho 5700 no fgts
Sandro, obrigado pela sua mensagem.
Se você tiver mais de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (consecutivos ou não), pode usar, sim.
Tenho um imóvel financiado desde 2012, vou me casar e meu noivo quer amortizar a dívida, é possível?
Bruna, obrigado pela sua mensagem.
Se vocês pretendem usar o FGTS dele para amortizar, isso só será permitido se o nome dele constar no contrato como um dos responsáveis pelo financiamento. Mas se ele for usar recursos livres, naturalmente é permitido, sim. Abraço!
Contribuindo: Se o casamento for pela comunhao universal de bens é possivel usar o Fgts do conjuge, mesmo q o casamento tenha ocorrido apos a aquisicao. Precisar averbar o casamento na matricula do imovel.
Márcio, muito obrigado pela contribuição!
Não sou especialista nas normas de financiamentos, minha área é a estratégia financeira. É muito bom quando um leitor vem e ajuda outro.
Abraço!
Olá, o valor inicial foi de 127,000,00 hoje
Tenho um saldo devedor de 93.000,00, referente ao meu financiamento habitacional. Há dois anos, amortizei 17 anos, utilizando o FGTS no valor de 30.000,00. Hoje posso utilizar novamente o recurso e pretendo chegar a 63.000,00, como saldo devedor. Como daqui há dois anos, pretendo quitar qual melhor amortização?
01- Diminuir a parcela de 1.300,00 para 900,00 e continuar com 15 anos e saldo devedor de 63.000,00 02- continuar pagando 1300,00 e de dever apenas 6 anos e continuar com saldo de 63.000,00?
Lembrando que daqui dois anos vou quitar!
Obs.: Na primeira opção em dois anos ( 24x) vou desembolsar 31,200, na segunda, 21,600, não vi vantagem em diminuir o números de parcela?sabendo que em 2019 sera quitado?
Agradeço desde já!
Márcio.
Prezado Márcio, obrigado pela sua mensagem.
Não consigo te dar uma resposta exata sem fazer os cálculos.
Olhando seus números, já que você pretende quitar dois anos após a amortização, pode parecer mais negócio diminuir a prestação. Mas é preciso tomar cuidado. Não basta comparar os $21.600 da primeira opção com os $31.200 da segunda. Se fosse só isso seria muito fácil responder. É preciso levar em conta que, na segunda opção (diminuir o prazo), o saldo devedor ao final dos dois anos será menor que na primeira. Isto porque diminuir o prazo aumenta o valor da amortização mensal, portanto o saldo devedor vai diminuir mais rapidamente.
Para situações como a sua, nós criamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é destinado justamente a isso: fazer os cálculos e apurar se o melhor é amortizar pelo prazo ou pela prestação. Pode ser vantajoso para você, pois o que você ganha tomando a decisão mais correta pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Se quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/.
Abraço!
Tenho um apartamento que falta 17 mil para ser quitado. No fundo de garantia tenho 28 mil . É vantagem eu quitar o meu imóvel?
Obrigada
Obrigado pela visita, Fabiana.
Muito provavelmente vale a pena, sim. Lembre-se que o FGTS é um dinheiro seu e que, geralmente, sempre que se puder usar, use: é muito mal remunerado (3% ao ano +TR).
Até a próxima.
Equipe Educando seu Bolso
Tenho um apartamento que falta 17 mil para ser quitado . No fundo de garantia tenho 28 mil . É vantagem eu usar o fundo para quitar o meu imóvel?
Obrigada
Obrigado pela visita, Fabiana.
Muito provavelmente vale a pena, sim. Lembre-se que o FGTS é um dinheiro seu e que, geralmente, sempre que se puder usar, use: é muito mal remunerado (3% ao ano +TR).
Até a próxima.
Equipe Educando seu Bolso
Gostaria de uma ajuda, estou guardando mensalmente 2 mil reais no tesouro direto, e estou na duvida se devo utilizar esse dinheiro para amortizar meu financiamento. Estava pensando em juntar pelo menos 20 mil para poder fazer a amortização, mas também não sei se é ideal esperar juntar este valor, ou se é melhor abater mesmo que 10 mil.
Segue os dados do meu financiamento:
Prazo do Financiamento 173
Taxa de Juros Contratual 8,3712
Sistema de Amortização SAC
Saldo Devedor Teórico R$164.030,12
Prestação 2.124,37
Seguros 46,99
Taxa Adm. 25,00
Prezado Douglas, veja a resposta que demos a Jully. Abraço!
Olá, muito bom o post, meu caso é parecido mas o valor que disponho para amortização são recursos próprios e não FGTS. Normalmente eu guardo 2mil reais por mês até chegar a 20 mil e amortizo, mas comecei a pesquisar investimentos e passei a colocar esse dinheiro no tesouro selic, e agora estou em duvidas se a melhor opção é tirar esse dinheiro do investimento e amortizar, e se realmente devo juntar 20 mil, ou devo amortizar de 10 em 10 mil.
Tenho um saldo de 166 mil reais de financiamento, e 220 parcelas. minha parcela atual é de 2200 reais.
Jully, obrigado pela sua mensagem!
Para saber se compensa amortizar tudo, parcelado, ou manter o dinheiro aplicado, é preciso comparar o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, com o rendimento líquido do Tesouro Selic. Para isso eu precisaria saber a taxa de juros e os outros custos do financiamento, e fazer cálculos.
Para isso nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela nós conseguimos te conhecer melhor, saber seu perfil, saber a condição do seu financiamento, e fazer os cálculos. Com isso nós podemos sugerir uma boa estratégia, entre amortizar ou investir. E, se for o caso, te orientamos sobre como investir. Pode ser vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando a melhor estratégia pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Se quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?.
Abraço!
Bom dia.
Tenho um financiamento na CEF de um apartamento, no plano SAC.
Fiz uma amortização pequena na quantia de R$ 3.000,00, porem no boleto próximo não apareceu essa amortização e no saldo devedor houve um abatimento porem não chegou ao montante que eu amortizei.
O correto é o valor total amortizado abater no saldo devedor ne?
Bárbara, obrigado pela sua mensagem.
Estranho. Em princípio, sim. Deveria abater toda a amortização no saldo devedor. Você conversou com o banco para saber o que aconteceu?
Olá, bom dia.
Comprei um imóvel em 2011, dei 60K de entrada, financiei 212K, pelo Itaú, através do sistema PRICE (é o que diz o contrato). As minhas parcelas iniciaram-se em Dez/2011, no valor de R$2.600 (aprox.) e hoje estão em R$2.180 (aprox.). Meu esposo e eu temos hoje 30K no FGTS e pelas minhas previsões teremos 40K em Jan/2018. O que vale a pena fazer? Tenho a intenção de amortizar parte do saldo devedor (atual em aprox. 163K), a fim de baixarmos as parcelas. Existe alguma outra opção?
A partir de quando teremos uma melhoria real (baixa) nas parcelas?
Desculpe, esqueci de avisar que financiei em 240 parcelas.
Lilian, obrigado pela sua mensagem.
Ué, o financiamento é pelo sistema Price e as prestações diminuíram? Estranho. Vocês já fizeram alguma amortização extraordinária? Tem certeza de que é pelo sistema Price?
De toda forma, o que vai valer a pena fazer depende de comparar o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, com o rendimento líquido de uma boa aplicação. E existem outras opções, sim. Por exemplo, amortizar diminuindo o prazo, em vez de diminuir o valor das prestações. Para saber o que é mais vantajoso para você é preciso saber sua situação, seus planos e necessidades, e fazer alguns cálculos.
Para isso nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela nós conseguimos te conhecer melhor, saber seu perfil, saber a condição do seu financiamento, e fazer os cálculos. Com isso nós podemos sugerir uma boa estratégia, entre amortizar ou investir. E, se for o caso, te orientamos sobre como investir. Pode ser vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando a melhor estratégia pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Se quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?.
Abraço!
Boa noite.
Fiz o financiamento do meu imóvel pela caixa, e as parcelas são decrescentes. Quando começou eram 1.600, hoje está na casa dos 1.400. Agora queremos usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor. Porém, soubemos que quando fizermos isso, o valor da prestação volta para 1.600 . Não consegui entender o porque disso. Não estamos amortizando o saldo devedor? O correto não seria a prestação manter-se a mesma? Agradeço desde já sua atenção.
Márlon, obrigado pela sua mensagem.
É realmente estranho. O que sempre vi ocorrer nos financiamentos da Caixa é a prestação se manter a mesma e o saldo diminuir, ou o contrário: o prazo se manter e a prestação diminuir. Inclusive nossa Calculadora se baseia nesse cálculo. Mas temos visto aqui nos comentários casos como o seu, em que a prestação aumenta mais que o usual.
De toda forma, a lógica é essa, a amortização diminui o saldo devedor. Isto é lei. Se a prestação aumenta, o prazo precisa diminuir.
Peço que me envie por e-mail, se você tiver, a simulação da amortização. Eu posso olhar e te falar se há algo estranho. Meu endereço é [email protected].
Abraço!
Ewerton, obrigado pela resposta.
Descobri qual era o problema. Na verdade eram dois. O primeiro é que eu involuntariamente exagerei no valor. Na minha cabeça tinha aumentado para R$ 1.600, mas na verdade aumentou para 1500. A segunda coisa, é que, segundo quem me atendeu na caixa, esse valor de R$ 1500 é considerado a taxa de juros padrão de 8 e alguma coisa %, mas no meu financiamento tenho uma taxa menor (7,44%), por ter aberto uma conta na caixa. A nova prestação na verdade será baseada nessa taxa.
Ah, bom. Antes isso. Obrigado pelo retorno. Abraço!
Ewerton,
Estou com uma dúvida,
Fiz um financiamento de 160 mil ….. Juros 8% ao ano, tipo SAC ( Redução dos valores das parcelas conforme passar dos anos )
Se eu for quitar meu saldo devedor, eles tem que dar um desconto ? Pois os juros ( mais altos que paguei no inicio ) do financiamento foram calculados pra 10 anos, porém se vou quitar com 5 anos, posso ter pago mais juros do que deveria ?
Ou sempre os juros cobrados são decorrentes do saldo devedor daquele mês ?
Rafael, obrigado pela sua mensagem.
O saldo devedor que vem no seu boleto já é sem os juros e outros custos. Se for quitar, é aquele valor ali que vale.
E sim, o valor dos juros que você paga a cada mês é decorrente do saldo devedor do mês. Por isso a amortização é chamada de constante (apesar da correção da TR). A prestação cai porque o saldo devedor cai, o que faz com que os juros caiam também.
Abraço!
Olá, boa tarde!
Meu caso é o seguinte: Possuo hoje um valor 100.000,00. Fui na agência da CAIXA e o valor para quitar é de 103.000,00, segundo o atendente não existe nenhum tipo de amortização de juros, disse que se eu fizesse o pagamento hoje, seria esse mesmo valor e se eu mantiver o financiamento pelos anos restantes (15 anos) permanece o mesmo valor. Gostaria de saber se a afirmação do atendente procede ou se tenho direito a amortização de algum valor referente a taxa administrativa e juros anuais.
Agradeço e fico no aguardo.
Abraço.
Emylaine, obrigado pela sua mensagem.
Esse valor de R$ 103 mil já é sem juros e taxas. Não é o caso de falar em desconto. Se você não quitar e levar o contrato até o fim, vai ver que, aí sim, vai pagar muito mais que esses R$ 103 mil, por causa dos juros e outros custos.
Abraço!
Boa noite Ewerton, fiz um financiamento habitacional pela C.E.F, meu saldo devedor é de 100 mil e pago 603,00 de prestação, porem percebi que desse valor que pago da prestação apenas +/- 115 R$ vai para a amortização e +/- 480 R$ vai para os juros.
Gostaria de saber se entrar com um advogado ou uma dessas empresas que reduz juros eu consigo quebrar esse valor absurdo de juros?
Obs. fiz em 30 anos, pago mensal 603,00, paguei até agora 15 prestações…. E antes minha prestação era de 589,00 agora 603,00 não entendi o pq aumentou tambem.
Abraços.
Alessandro, obrigado pela sua mensagem.
Apesar de você achar que existe algo errado, ou algum abuso, não me parece haver nada errado, não. É assim que funciona no início do financiamento. A amortização mensal representa pouco, na prestação. E, a menos que exista algum erro no cálculo, não há nada que possa ser feito (advogado etc.).
Mas não pense que entrou numa “roubada” com o financiamento. O que diz se é bom ou mau negócio é o Custo Efetivo Total – CET do contrato. O principal custo é a taxa de juros. Se ela estiver em um nível aceitável, pode ser uma boa. Eu tenho um financiamento imobiliário, e no início era assim, mesmo.
Quanto à prestação ter aumentado, é porque o contrato fez aniversário recentemente. Repare que o aumento aconteceu na prestação 13, certo? Isso acontece porque, a cada aniversário, a amortização mensal é corrigida. É justamente isso que evita que haja saldo residual ao final do contrato. E é isso que vai fazer com que a amortização represente uma parcela maior da sua prestação, amenizando o efeito de que falamos no parágrafo anterior.
Abraço!