“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.
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Olá, Werton.
Gostaria de saber, depois que quantos meses eu posso abater o saldo devedor do financiamento? Com um mês de financiamento já posso abater?
Quero abater parte do valor em dinheiro, eu tenho um bom valor para dar de entrada mas o banco só aceita 50% do valor como entrada, ou seja, assim que eu começar a pagar quero ir ao banco e abater o saldo devedor com a diferença que eles não aceitaram na entrada para diminuir o valor das parcelas.
Abraço,
Reinaldo, obrigado pela sua mensagem.
Sim, você pode fazer uma amortização quando quiser. Um amigo meu, recentemente, quitou o financiamento poucos meses depois de contratá-lo. Abraço!
Boa tarde,
tenho um consorcio do valor de 28.806,00 e vou dar um lance de 25%. Gostaria de saber se é mais vantajoso abater o valor desse lance nas parcelas ou diminuir o prazo do consorcio.
detalhes
valor do consorcio 28.806,00
tx adm 16%
fundo reserva 3%
Valor Saldo Devedor: 26.141,31
Valores Pagos: 8.595,32
Larissa, obrigado pela sua mensagem.
Para saber o que compensa mais seria necessário fazer os cálculos, comparar as duas situações. E também conhecer seu perfil e sua situação. Para isso nós lançamos um serviço de consultoria. Pode ser vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando a melhor estratégia pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Apesar de a página falar em financiamento imobiliário, pode servir para consórcio também.
Abraço!
Boa Tarde!!!
Estou com 5 parcelas do financiamento da casa própria em atraso. Posso usar o FGTS para abater nas parcelas atrasadas.
Abraços.
Jussana, obrigado pela sua mensagem!
Sim, as regras mudaram esse ano. Agora é possível pagar até 12 prestações em atraso.
Abraço!
Boa noite Ewerton! Estou com uma dúvida estou adquirindo um imóvel no valor de 120mil.quando assinei com a suposta construtora eu tinha conseguido 100% financiamento porém dei uma entrada de 1.500 quando fui a correspondente sei mais 1250 de FGTS ela fez uma simulação pelo sac .Porém na simulação relata que saldo devedor e 108 mil agora ela me fala que e 120 mil então não valeu a pena as entradas?
Taiane, obrigado pela sua mensagem.
Pelo que entendi, seu financiamento não é pelo SFH, e sim direto com a construtora, certo? Se for isso, cada contrato tem suas condições próprias, para saber se está correto é preciso ler as cláusulas com atenção. Infelizmente, sem isso eu não vou poder te ajudar…
boa tarde,
fiz um financiamento imobiliario
valor R$ 483.000,00
taxa 8,46%a.a – SISTEMA SAC + correção TR – 30 anos
já paguei 28 parcelas em média de R$ 4.900,00 = R$ 137.000,00
e ainda devo R$ 468.900,00 está correto ?
compensa amortizar ? ou investir?
Wagner, obrigado pela sua mensagem!
O valor de R$ 468.900 me parece coerente. Não consigo afirmar que está correto, teria que fazer os cálculos, mas me parece coerente. No início do financiamento o saldo devedor cai mais lentamente mesmo, porque a TR corrige o saldo devedor (que, no início, é alto). Sugiro que veja quanto pagou de amortização mensal nesses 28 meses (em vez de multiplicar por 28 o valor integral das prestações). Repare que o número vai ficar um pouco mais próximo da redução do saldo. Não vai coincidir porque, como eu disse, a TR corrige o saldo.
Se compensa amortizar ou investir também não consigo afirmar sem fazer cálculos. Para isso nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela nós conseguimos te conhecer melhor, saber seu perfil, saber a condição do seu financiamento, e fazer os cálculos. Com isso nós podemos sugerir uma boa estratégia, entre amortizar ou investir. E, se for o caso, te orientamos sobre como investir. Pode ser vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando a melhor estratégia pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria.
Abraço!
Fiz um Financiamento pela CEF no pró-cotista e “limpei” meu FGTS na época, dando uma entrada em torno de 45 mil reais.
Estou ainda no inicio, mas com essa crise, meu anseio por me manter segura é importante.
Prestação mês 8
Prazo 360
Juros 8,5101
Sistema: SAC
Saldo devedor em 01/07/2017 — R$ 188.707,29
Juros/Correção do mês: R$ 1.342,07
Amortização R$ 535,39
Prestação desse mês foi
PRESTAÇÃO 1.877,46
SEGURO 75,16
TAXA ADM 25,00
TOTAL: R$ 1.977,62
Como a gente não sabe de mais nada nessa crise e sou sozinha, preciso muito ter uma reserva caso algo me aconteça.
Atualmente esse valor consigo pagar, mas tenho filho e a empresa que atuo não está nada bem e vejo que a recolocação anda meio complicada, como já mencionei.
Queria juntar um pouco por mês pra me ajudar caso algo aconteça, sabe. Sei que consigo agora durante os próximos meses reservar tipo um pouquinho para começar essa reserva.
Gostaria assim, portanto, de sua orientação de um valor razoável para reserva que me segurasse uns 6 /8 meses caso ficasse desempregada para manter o pagto em dia das minhas prestações, bem como uma sugestão de como e onde aplicar, pois precisaria ser bastante conservadora.
Desde já agradeço e adorei o blog aqui pra ajudar a gente!
Andréa, obrigado pela sua mensagem!
Minha sugestão é um pouco óbvia: que você corte os custos que puder cortar, e reserve o máximo que conseguir. A reserva que vai te segurar por 6 meses é o valor dos seus custos mensais multiplicado por 6. Como eu disse, não tem muito segredo…
Caso “algo aconteça” e você tenha FGTS, a forma de usá-lo no financiamento imobiliário que libera mais dinheiro no curto prazo é o PPP – Pagamento de Parte das Prestações. Ele permite que você use o FGTS para pagar até 80% das 12 próximas prestações. No longo prazo não é a melhor opção, porque você usa o FGTS para pagar a prestação toda, isto é, incluindo juros, seguros e taxa de administração (enquanto a amortização usa o FGTS para pagar apenas o saldo devedor); mas no curto prazo, como eu disse, é a que provoca a maior redução no valor da prestação, isto é, libera mais dinheiro para seu orçamento.
Quanto a boas opções de investimentos conservadores, sugiro nosso Comparador de Investimentos.
Desejo boa sorte, sugiro disciplina e dou os parabéns por pensar no futuro nesse cenário complicado.
Abraço!
Ola meu caso e que fiz um financiamento na caixa R$ 164 mil em 420 meses o valor da prestação no inicio era de R$1,565 e hj esta R$1,515 paguei ate hj 36 prestações,
porem fiz amortização de R$ 48 mil em recurso próprio e o saldo caiu para R$100 mil
e a prestação simplesmente aumentou porque sera oque aconteceu?
tipo SAC
Esqueci de dizer o valor que era de R$1.515 depois da amortização subiu para R$ 1.577
Marciano, obrigado pela sua mensagem.
Isso pode acontecer mesmo. Quando você faz uma amortização extraordinária, especialmente com redução do prazo, o sistema faz um arredondamento. Isto porque você não pode ter um financiamento com, por exemplo, 286,7 prestações. Ou são 286, ou são 287. Então, para fazer esse arredondamento, pode acontecer de a prestação aumentar um pouco.
Só que eu achei seu aumento um pouco exagerado, mais de R$ 60. Pode ser por um outro motivo: algum resíduo entre o dia em que fecha sua prestação e o dia em que você fez a amortização. Me diga uma coisa: a prestação aumentou para R$ 1577 e ficou nesse nível? Ou depois caiu de novo, para perto de R$ 1520?
Se você puder me enviar o último boleto antes da amortização e o primeiro depois dela, eu tenho interesse em olhar e tentar achar algum erro. Pode enviar por e-mail: [email protected]
Abraço!
Boa noite, primeiramente parabéns pelo blog, ajuda muito nas duvidas.
Eu estou adquirindo um financiamento junto a caixa pela tabela Price, mas lendo alguns sites me preocupa a TR, você sabe em media quanto a TR aumenta +/- uma parcela mensal de R$1000,00, com saldo devedor de 140.000,00? Eu tenho lido que a TR fica em media de 2% a.a. procede? , Obrigado.
Alyson, obrigado pela sua mensagem.
Sim, estava em 2% ao ano, mas está baixando muito, com a queda da inflação.
O quanto ela vai aumentar depende da parcela relativa aos juros, dentro desses R$ 1000. Isto porque a TR corrige o saldo devedor, e os juros mensais incidem sobre esse saldo. Suponhamos que, nesses R$ 1000, os juros representem R$ 700. Uma TR de 2% ao ano aumentaria em cerca de R$ 1,20 a sua prestação
Num cenário de inflação baixa, sugiro que você não fique tão preocupado com a TR, mas sim com a taxa de juros do financiamento. Ela é o grande componente do Custo Efetivo Total – CET do financiamento.
Abraço!
Uma dúvida.
Vou financiar 500 mil, por 420 meses, para completar a aquisição de uma casa, mas pretendo quitar todo o financiamento em 60 meses, quando receberei uma quantia semelhante.
No caso de quitação antecipada, qual sistema é melhor? Sac ou Price?
Túlio, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, não existe uma resposta pronta para sua pergunta. É preciso fazer cálculos de uma situação e da outra, levando em conta juros, seguros, estimativa de inflação e TR, e, ao final, comparar um cenário com o outro.
Para isso nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Uma das modalidades é justamente essa, comparar SAC com Price. Pode ser uma boa para você, porque o que você pode ganhar ao tomar a melhor decisão pode ser mais do que o valor investido na consultoria.
Abraço!
BOA TARDE!
Gostaria de saber a melhor opção para quitar a divida do apartamento.
Estou pensando em todo ano efetuar a amortização no valor de 8.000,00.
Qual seria a melhor opção;
1- Aplicar este dinheiro para render juros durante um período de anos.
2 – Fazer a amortização anual?
obs. levando em consideração que tem o acréscimo da TR do saldo devedor.
Saldo devedor e 86.000,00
plano= SAC
prazo =246 parcelas
juros -4,500%a.a
seguro FGHAB -14,75
amortização -362,12
juros-326,58
prestações= 9ºparcela =704,71
Agradeço!
Francisco, obrigado pela sua mensagem.
No seu caso, posso responder sem fazer muitos cálculos.Já que seu financiamento é pelo Minha Casa, Minha Vida, é financeiramente mais vantajoso aplicar o dinheiro. O Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento deve estar em torno de 5,5% ao ano, e você consegue investimentos bons e seguros com rendimento líquido superior a isso.
Se quiser ajuda para escolher o investimento, recomendo que visite nosso Comparador de Investimentos.
Mas, claro: é preciso DISCIPLINA para manter o dinheiro aplicado, sem cair na tentação de gastar.
Abraço!
Bom dia! tenho um financiamento imobiliário com um saldo teórico devedor de 34.000, quero realizar a amortização total do saldo, o banco me dá um desconto em cima dessa amortização? pois uma vez ao questionar a atendente da caixa, ela me informou que este valor já e com o desconto.”minhas prestações são com valores decrescentes.
Agradeço pela resposta!!!
Kleyce, obrigado pela sua mensagem!
O saldo devedor teórico é realmente o valor para quitação. No seu caso, os R$ 34 mil.
Mas eu não diria que é o “valor com desconto”, mais exato seria dizer “valor sem acréscimo”, isto é, o valor real, sem o acréscimo dos juros, seguros, tarifas etc. Mas isso é só o modo de falar…
Abraço!
Boa noite,
Estava verificando minhas parcelas de financiamento e verifiquei q ela não está baixando. Começou com R1.155,00 e esta de julho estou pagando R$1.168,00, sendo que pela tabela de prestações me passada junto com o contrato era para estar em R$1.089,00. Sei que tem alguma coisa a ver com a T.R, mas queria saber se isso realmente pode acontecer pois a diferença das parcelas que estaria pagando hoje já daria quase 100 reais. Outra coisa é que meu saldo devedor também está diferente do valor da tabela era para estar em R$ 115.800,00 e ainda está em R$ 121.800,00 uma diferença de 6 mil reais. Pq o saldo não está baixando? E correto isto? Financiamento Caixa SAC.
Tiago, obrigado pela sua mensagem.
É normal o saldo devedor aumentar, exatamente por causa da TR, conforme você mesmo disse. Ela corrige mensalmente o saldo devedor. Nessa época atual a TR está bem baixa, por isso a correção também baixou bastante, em alguns casos chegando próxima de zero.
Quanto a aumentar a prestação, isso não deveria ocorrer. A não ser uma vez por ano, quando o financiamento completa aniversário. Nesse caso a amortização mensal é corrigida, para que não haja saldo devedor ao final do financiamento.
Suas prestações vêm aumentando todo mês? Ou ia diminuindo aos poucos, e em um determinado mês deu um salto? Se ela deu um salto, verifique se o número da prestação anterior ao salto é múltiplo de 12, isto é, se era mês de aniversário. Se era, pode estar tudo correto. Se não era, é estranho.
Se quiser e puder, entre em contato novamente, com mais informações. Nós verificamos se algo nos parece errado.
Abraço!
Ewerton, boa tarde.
No caso deste saldo devedor estar aumentando, faz correr o risco de quando eu terminar as minhas prestações e ainda ficar devendo? Ou este valor vai zerar no final da ultima prestação e minha prestaçao que não vai abaixar? Verifiquei que a minha menor prestação foi de R$ 1.143,00 nos utimos 18 meses e como falei anteriormente minha prestação era para estar em R$ 1.089,00 porque não está baixando? Verifiquei no demonstrativo de quitação de 2016 que aparecem juros de mora em 3 meses do ano e multa e é cobrado no mês seguinte, não entendo esta multa pois é debito automátcio. Verifiquei também que aparece no boleto uma Diferença Prestação Emitida acredito que são estes valores que estão fazendo aumentar. Mas aquela tabela de valores das prestações passado junto com o contrato deve ser seguida ou ela pode ser alterada? Pelo que tinha vistp na tabela baixaria R$ 2,00 em cada prestação e até hoje o maximo que baixou foi doze reais é correto?
Obrigado.
Vamos por partes!
No Sistema Financeiro da Habitação não existe o risco de haver saldo residual ao final do contrato, porque a amortização mensal é corrigida. Alguns bancos, como a Caixa, corrigem isso uma vez por ano, no aniversário do financiamento. Outros corrigem todo mês. Algumas décadas atrás acontecia isso: a pessoa devia 100, pagava 200 e no final ainda estava devendo 300. Agora não tem mais isso.
Juros de mora e multa não deviam acontecer, a menos que você atrasasse o pagamento. Tendo ocorrido débito automático todos os meses, na data certa, não deveria haver multa e juros de mora.
A tabela fornecida no início do contrato é teórica. Mas as prestações reais só podem estar mais altas que o previsto na tabela por causa da correção da TR, isto é, apenas alguns Reais a mais, a cada mês.
isso aconteceu comigo também eles me passaram uma tabela só que cheguei pra pagar a 1 parcela e o valor era outro .
Aumentou muito em relação à tabela? Ou apenas alguns Reais? Aumentar um pouco é normal, por causa da TR; ela corrige o saldo devedor, e quando os juros incidem sobre o saldo, dá um valor um pouco maior.
Ewerton, boa noite.
Fiz um financiamento pela Caixa a menos de 05 anos. Atualmente tenho um saldo devedor de R$ 97.000,00. Pago atualmente R$ 1.030,00 (prestação decrescente), por mês. Gostaria de usar o FGTS no valor de R$ 40.000,00 mas tenho dúvida se utilizo para abater o saldo devedor ou abato o número de parcelas. Meu maior problema hoje é o valor da prestação (R$ 1.030,00).
Prezado Flávio, obrigado pela sua mensagem.
Para te dar uma resposta rápida, se seu problema é o valor da prestação, me parece melhor diminuir o valor das prestações. Se você precisa MUITO de um bom abatimento, a opção que libera mais dinheiro no curto prazo não é a amortização, e sim o PPP – Pagamento de Parte das Prestações. Essa modalidade alivia mais no curto prazo, mas é desvantajosa no médio e longo prazos.
Mas o melhor mesmo é, em vez de dar uma resposta rápida, dar uma resposta completa. Para isso é necessário não apenas fazer cálculos, mas conhecer melhor seu perfil, sua situação, sua capacidade para poupar, sua condição de acumular FGTS etc. Para isso lançamos um serviço de consultoria. Ele envolve tudo isso, os cálculos, o entendimento do seu perfil, e até uma orientação quanto à melhor forma de cuidar do valor que a amortização permite economizar.
É um serviço pago, mas o valor que você pode ganhar investindo bem esses belos R$ 40 mil pode ser bem maior do que o investimento na consultoria. Pense nisso, pode ser vantajoso para você. Caso se interesse, entre em contato novamente, será um prazer.
Abraço!
Boa tarde
Gostaria de amortizar meu financiamento imobiliário utilizando as contas ativas do FGTS meu e de minha esposa, porém o banco quer me cobrar uma taxa de avaliação (R$ 1.000,00 !!) do imóvel para verificar se ele se enquadra no limite máximo de R$ 950.000,00, o valor do imóvel no contrato é de R$ 650.000,00. Questionei na Caixa e me disseram que não é necessária nenhuma “reavaliação”, o que está correto?
André, obrigado pela sua mensagem.
Taxa de avaliação para que? Para você fazer a amortização? Para usar as contas do FGTS? Nunca ouvi falar nisso. O financiamento é pelo SFH? isso é realmente novo para mim. Se quiser e puder, conte mais sobre isso, vale até fazer uma “propaganda” do banco.
Abraço!
BOA TARDE!
fiz compra de uma casa no valor de 100.000,00 com 1 parcela a pagar no mes de julho de 2017
plano= PRICE
sendo que dei 12.000,00
o saldo devedor e 88.000,00
prazo =360 parcelas
juros -4,500%a.a
CET-4,0549%
CESH-2,4233%
seguro FGHAB -16,82
juros efetivo +TR =4,5939a.a +TR%
amortizacao -115,88
juros-330,00
prestacoes= 1ºparcela =482,71 fixa
ultima parcela =462,80
queria saber o seguinte: tenho um terreno pra receber no final do ano no valor de 30.000,00
queria saber qual a melhor forma de usar esse dinheiro para movimentar o saldo da casa que vou comecar a pagar! qual melhor! pagar o saldo e qual seria a quantidade de parcelas pagas, e qual valor ficaria a parcela e o saldo da casa,ou,se e melhor pagar as parcelas do ano pra ficar livre o inicio da casa sem pagar boleta ainda e diminuir as parcelas no comeco? qual o melhor quitar o saldo e qual valor que ficaria pra frente?ou pagar a boleta para diminuir a parcela por mes durante quanto tempo de reducao pra nao apertar o mes a mes? qual o melhor? e faz uma simulacao dos valores que ficaria entre as duas dicas!obrigado!
Prezado Bruno, obrigado pela sua mensagem.
No seu caso, o que financeiramente mais vantajoso é investir o dinheiro em uma aplicação segura, líquida e rentável. Isto porque o custo do seu financiamento (o chamado Custo Efetivo Total – CET) do seu financiamento é mais baixo do que o rendimento de boas aplicações.
Mas isso, claro, requer disciplina. Você não pode cair na tentação de gastar o dinheiro.
Quanto às outras opções que você menciona, para saber qual é a melhor seria necessário fazer uma série de cálculos.
Abraço!