Hoje temos mais uma dúvida sobre consórcio de imóveis, assunto que é nosso velho conhecido. Já escrevemos e falamos sobre ele várias vezes em posts e podcasts. Especialmente sobre os cuidados que se deve ter antes de contratá-lo. Como fazer para que o consórcio de imóveis seja um aliado e não uma dor de cabeça. Qual são as vantagens do consórcio imobiliário em comparação ao financiamento e o que é propaganda enganosa. Vamos aproveitar a dúvida para relembrar os casos onde vale a pena adquirir a casa própria através do consórcio.
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A dúvida.
Olá, boa tarde!
Tenho uma dúvida. Apareceu um apartamento dos meus sonhos, no valor de R$490.000,00. Tentei financiamento na Caixa, foi uma vergonha: a simulação de 7% ao ano é apenas para poucos casos; a média é 10%. Fui ao Itaú, me falaram em fazer um consórcio de imóveis que está em andamento no valor de R$ 605.000,00. Sendo assim, eu uso 20% de lance e, com o que tenho, cerca de 28%, dou um lance de 48% a 51%. Quero saber se este valor de lance é bom, se tenho chance. Pois a parcela está em R$ 4500,00, mas pretendo usar o valor do lance para reduzir as parcelas do consórcio imobiliário. O grupo está em andamento e tem 171 ainda parcelas a pagar.
Lourdes
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Minha resposta:
Olá, Lourdes!
Primeiramente explico que as taxas de juros do nosso comparadores são médias de um conjunto de linhas de financiamento imobiliário. São taxas das operações reguladas, como por exemplo Minha Casa Minha Vida, Pró-Cotista e SFH. Há um outro segmento de mercado, chamado taxas livres que costuma cobrar taxas mais altas, como você disse. Imagino que além de usarmos taxas médias, conforme alertado no simulador, isto também possa ter influenciado.
Bom. Esclarecimento feito, agora vamos ao objeto da sua dúvida, o consórcio de imóveis, produto tão importante na vida do Brasileiro nestes dias.
Digo isto, porque como você mesma notou, a oferta de financiamentos imobiliários escasseou e encareceu. Você não conseguiu encontrar o financiamento imobiliário na Caixa da mesma forma que se conseguia há pouco tempo atrás. Ao invés de aprovar o seu pedido de financiamento, os bancos te oferecem o consórcio de imóveis.
As vantagens alegadas são muitas. Vamos a elas?
Não se cobra taxas de juros.
De fato, as administradoras de consorcio não cobram taxas de juros. Isso sequer faria sentido, afinal o dinheiro que financia as contemplações é dos próprios consorciados. Como você deve saber, o conceito de um consórcio é o mesmo de uma vaquinha. Os recursos de uns financiam a realização do sonho de um de cada vez – o contemplado. Como as administradoras de consórcio poderiam cobrar juros sobre um dinheiro que não é deles?
Mas peraí. Não se empolgue não. Isso não quer dizer que o serviço prestado pela administradora do consórcio de imóveis trabalhe de graça. O consórcio Itaú, no caso que você citou, cobra uma pesada taxa de administração e além dela você contribui para um fundo de reserva e também é obrigado a contratar um seguro. Ou seja, não é aquela ação entre amigos.
Não é necessário dar entrada.
Esse é um argumento de vendas muito forte, especialmente em comparação ao financiamento imobiliário. Ocorre que como o Brasileiro poupa pouco, geralmente na hora de comprar a casa própria é indispensável financiar a aquisição. Pior ainda, na maioria das vezes, o comprador sequer possui reserva financeira suficiente para dar a entrada. Por isso, todo este marketing em cima de não ser preciso dar uma entrada.
Infelizmente, mais uma vez, isto não conta toda a história. Tudo bem, você pode ingressar em um grupo de consórcios de imóveis e pagar apenas suas prestações mensais. Isso quer dizer, porém, que você pode ficar esperando 200 meses pela contemplação por sorteio. Tudo bem, a paciência é uma virtude na vida, mas para comparar o consórcio de imóveis do Itaú com o financiamento imobiliário do Banco é preciso colocá-los na mesma base.
Você pode usar o seu saldo de FGTS
Sim, é verdade. Assim como também é o caso do financiamento imobiliário ou mesmo da aquisição da casa própria com seus próprios recursos. Importante dizer que liberar o seu saldo preso no FGTS é sempre bom, afinal lá ele rende muito pouco né?
Existe sempre um grupo em andamento onde eles conseguem te encaixar
De fato. Esta é a maneira de agilizar a compra de um consórcio por um novo cliente. Antigamente, se esperava pela constituição de novos grupos, imagina? Hoje em dia a fila anda, e rápido. Vagas disponíveis em consórcios abertos são indispensáveis para a sobrevivência de administradoras de consórcio de imóveis. Digo especialmente de imóveis, pois como esta é uma aquisição de longo prazo, é ainda mais comum que o planejamento fure. Há mais desistências e alguém precisa cobrir estes buracos, preencher estas lacunas.
Cuidado porém pois o conceito em um grupo de consórcios é semelhante ao de uma cooperativa ou de um fundo de investimentos. Uns são responsáveis pelos outros. Em um consórcio de imóveis, você paga o fundo de reserva para cobrir, entre outras coisa, a inadimplência dos demais.
As parcelas no consórcio de imóveis são mais baratas
De fato, as prestações são mais baixas no consórcio de imóveis, especialmente no início do grupo, quando comparadas ao financiamento. Porém, no consórcio imobiliário vai se pagando mais e mais com o passar do tempo, pois há correção das mensalidades pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Já no financiamento imobiliário pelo Sistema de Amortizações Constantes (SAC), as parcelas caem de valor com o passar do tempo.
Outro ajuste necessário é a análise do custo financeiro associado ao lance necessário para assegurar a contemplação. Na prática, o consorciado paga sobre o valor cheio, mais só financia mesmo pouco mais da metade deste mesmo valor. Isso, aliás, é o tema da dúvida da Lourdes que trataremos logo abaixo.
Colocar as mãos na carta de crédito é simples
É rápido, é fácil, você é sorteado logo no início e por aí vai. Poucos são os candidatos a consorciados, que como a Lourdes, já fazem as contas incluindo o lance necessário para praticamente garantir a contemplação logo de cara. Parabéns pra ela. Bom, e já que falamos disto, vamos à dúvida dela.
Sobre o percentual de 51% no lance, por experiência, podemos dizer que ele é bem alto, e na média deve te dar condições de ter o lance vencedor, sim. Não custa ressaltar que, ao fazer isto, você estará antecipando taxa de administração, fundo de reserva, seguro e todos os demais custos que existirem no grupo (diferentemente de um contrato de financiamento imobiliário), e que isto não é nada bom financeiramente. Mas, imagino que você saiba disto, ou que o negócio seja tão atraente que compense.
Sobre a possibilidade de diluir o restante do saldo devedor no prazo total remanescente do grupo, não é todo consórcio que oferece esta possibilidade. Aliás, a maioria trata o lance como antecipação das parcelas finais. Portanto, sugiro que verifique o regulamento do grupo antes de se comprometer, ok?
Aproveite para também fazer uma comparação de preços entre as diversas administradoras de consórcios. Este é um setor com diversos fornecedores, onde você pode economizar bastante em menores custos com taxas de administração, fundo de reserva e seguros se comparar direitinho as condições de cada um. Outra dica importante é que antes de contratar, você verifique a credibilidade da administradora de consórcios. Se ela é autorizada a funcionar pelo Banco Central, está ativa e em condições regulares de funcionamento. Não é incomum que empresas e pessoas mal intencionadas apliquem golpes em cidadão comuns, fraudando a existência de grupos para desviar recursos.
Grande abraço, obrigado pela confiança e sucesso aí. Ah, e depois, se quiser/puder, não deixe de retornar aqui para nos contar como foi, ok?
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Concordo que essa carta de credito é uma furada,eu jamais cairia num golpe desse,como pode vc guardar o seu dinheiro todo mês e ao invés de ganhar algo vc faz e perder e perder muito pq o que eles ganham pra guardar seu dinheiro é um absurdo…
Exemplo devo 290 mil em 297 parcelas de 3,300 reais
Se eu fizer um consórcio desses 290 mil em 100 parcelas dando o lance de 30%
Bom dia, Antônio.
Se entendi direito sua questão, você quer economizar ao trocar o financiamento pelo consórcio. Imagino que já tenha feito as cotações e que esteja encontrando consórcio com parcela mais barata que a sua atual de financiamento. Bom, se for isso mesmo, não se esqueça de duas coisas:
1) A comparação justa a se fazer não é a da prestação atual, mas sim da que restaria após amortização antecipada dos 30% que você dará de lance no consórcio; e
2) A prestação do financiamento imobiliário no sistema SAC decresce com o tempo e no PRICE fica constante, enquanto no consórcio ela sobe com o reajuste de um índice de inflação do setor de construção civil, como por exemplo o INCC.
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Olá Bommm dia!!
Estou pagando um financiamento de imóvel e faltam 270 meses
Estou pensando em fazer um consórcio de 100 meses no mesmo valor do débito que tenho junto ao financiamento
ola boa noite
Entrei em um consorcio de 50 mil com 191 parcelas paguei apenas a primeira parcela e já ia da o meu lance de 10 mil sendo 6500 do meu FGTS e o restante de recursos próprios porem ao ler esses comentários fiquei até com medo e estou seria mente pensando em desistir
Se eu desistir agora como fica a minha situação eu teria que pagar alguma coisa e eu iria receber o valor já pago?
Oi João, a boa notícia é que você só pagou uma prestação. Então, se depois de analisar, você concluir que é melhor desistir, não vai ficar muito dinheiro preso. Digo isso, porque receber o dinheiro de volta em um grupo de consórcio não é automático. Para conseguir, o consorciado desistente é colocado em um grupo e precisa ser sorteado para ter direito à restituição. Garantido mesmo só no encerramento do grupo.
Sobre sua outra dúvida, a resposta é que pode haver multa sim. Tem que confirmar no seu contrato.
Finalmente, se você optar mesmo por desistir, pode tentar negociar sua cota ou diretamente com a administradora, ou mesmo com terceiros.
Abraço, continuamos à disposição para te ajudar e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nossso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso, ok?
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Obrigado pela resposta porem tenho uma outra duvida
Vamos dizer que eu continue no consorcio e de o meu lance de 10 mil e seja contemplado qual seria a melhor opção eu abater o valor no número de parcelas ou no valor de cada parcela pq tem a taxa de INCC que vai aumentando mensalmente
Bom dia João.
Seja pela não correção do INCC, ou por outros fatores (seguro, fundo de reserva), deveria ficar mais barato reduzir o prazo. Assim como ocorre no financiamento imobiliário, quem paga um pouco mais antes, costuma incorrer em custos mais baixos.
Ocorre que já vi casos do contrário. Portanto, peço que consiga com sua administradora uma estimativa do que seriam os novos fluxos (após lance convertido em redução de prazo ou do valor da parcela) e retorne aqui, que eu calculo pra você.
Abraço e, se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nossso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso, ok?
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muito obrigado pelas informações
Disponha João!
Aproveitando, você escutou nosso último podcast? O #327 sobre consórcios? Ficou bem legal, acho que você vai gostar.
Abc
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Fiz um consórcio imobiliário no Itaú, carta de crédito de 80.000,00 em 176 parcelas, já paguei 43 parcelas e não tenho dinheiro para dar o lance. Estou pensando seriamente em desistir do consórcio, porém não sei em qual situação vou perder menos, tenho ainda 133 parcelas para pagar, um saldo devedor de +- 68.000,00, só expectativa de ser contemplada. Já paguei +- 36.000,00. Preciso de ajuda, se desistir vou ter que esperar na pior das hipóteses até 11 anos e 3 meses para receber algum valor do que paguei. Poderia me orientar?
Bom dia Aline.
Em primeiro lugar, lhe recomendo calma, pois uma coisa é não conseguir dar o lance e outra é não conseguir arcar com as parcelas.
Se você quiser mesmo desistir, a devolução de recursos aos consorciados excluídos ocorre apenas após a realização da última assembleia de contemplação nos grupos constituídos até 05/02/2009, que não imagino seja o seu caso.
As condições para o recebimento da restituição dos valores pagos pelos participantes excluídos estão previstas no contrato de adesão e, no seu caso, imagino que a regra que está valendo é que os consorciados excluídos concorrem à contemplação para restituição de valores pagos.
Outra possibilidade seria a venda da cota excluída (desistência) para sites especializados ou para o próprio consórcio. Eles compram a sua cota com desconto para repassar para futuros interessados. Essa seria minha recomendação para você somente em último recurso, em virtude da perda financeira envolvida. Não me parece que seja o seu caso.
Em resumo, se quiser mesmo desistir, leia o contrato, verifique a regra de devolução, peça a administradora o número de desistentes no grupo para saber suas reais chances de reaver seu dinheiro no sorteio dos desistentes e fique de olho nas assembléias. Pode não demorar tanto para você colocar a mão na grana. Por outro lado, se um imóvel ainda está nos seus planos, o orçamento não tá apertado e você não encontrou alternativa melhor para viabilizar o sonho da casa própria, talvez você sequer deva parar de pagar.
Muito obrigado por sua participação. Ah e, se puder, peço que nos curta nas redes sociais, avalie nosso podcasts e ferramentas ou compartilhe nosso conteúdo. Como somos independentes, vivemos de boca a boca, ok?
Abração.
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O que fazer nesse caso descrito pela Vivian? O consórcio então é mais válido para quem não tem pressa para adquiri-lo? Para quem não quer ou se preocupa em dar lance? E será ainda, que vale a pena amortizar esse tipo de consórcio?
Bom dia Rejane.
Pela suas perguntas, entendo que você ainda não adquiriu o consórcio. Estou correto?
Vamos a elas: “O consórcio é mais válido para quem não tem pressa para adquirir o bem? Ou se é mais válido para quem não se preocupa em dar lance?”. Primeiro é preciso dizer que sem grana pra dar o lance, o que vai acontecer é mesmo um longo perído de espera. Mas veja, financeiramente você está pagando taxa de administração, fundo de reserva e seguro para fazer uma poupança. Então, se você pode esperar 2 anos, o melhor mesmo é fazer um bom investimento durante esse período e só daqui a 2 anos, tomar a decisão entre consórcio e financiamento imobiliário. Usando sua reserva financeira constituída para dar o lance, se for o caso do consórcio ser o financeiramente mais vantajoso.
Já sobre “Será se vale a pena amortizar esse consórcio?”. Como dissemos no post, ao amortizar antecipadamente o saldo devedor do consórcio, há pagamento antecipado dos custos associados, o que não é uma boa financeiramente. Portanto, se você tem expectativa de fazer um bom pagamento antecipado, o financiamento imobiliário provavelmente sairá mais barato no seu caso.
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Entendi que não compensa fazer um consórcio de imóvel, é capaz da pessoa falecer e não receber a casa…
Acho melhor eu financiar mesmo, aí eu desfruto da casa e ainda a parcela vai decrescendo e não aumentado como o consórcio!
Boa tarde Aline,
Acho que você pegou bem o espírito da coisa sim. Sem dinheiro para dar um bom lance (as vezes o dobro da entrada do financiamento imobiliário), você pode esperar anos até a contemplação que te permitirá efetuar a compra do imóvel. Acertou também ao dizer que a prestação do consórcio sobe com a correção do INCC, enquanto que a do financiamento imobiliário diminui com as amortizações (mais no SAC e menos no sistema PRICE).
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Gostaria de sabe sobre a correçao do Incc!
Se o valor anual vai ser dividido por 12 ou por o total de parcelas
! Pq se for por mes fica juros sobre juros e ai o valor fica astronomico
E poratanto nao vale a pena
Bom dia Eduardo. Não sei se entendi sua dúvida, mas vou tentar respondê-la com um exemplo. Se não tiver ficado claro, é só falar.
Como exemplo, vamos imaginar que você comprou uma cota de um grupo de consórcios de imóveis com crédito de R$ 100 mil, em 180 meses.
A primeira parcela foi paga e um ano após a primeira assembleia do grupo, foi incrementado ao valor da parcela o reajuste do INCC.
Digamos que com base na tabela do Sindicato da Construção Civil (SINDUSCON), no aniversário o valor do plano seria corrigido em 5,50%, isto é, passando de R$ 100 mil para R$ 105.500,00.
O novo valor da parcela deve ser calculado considerando o percentual do saldo devedor aplicado ao novo crédito, reajustado pelo INCC, mais as taxas, dividindo o total pelo prazo restante de pagamento da cota.
Esclareci?
Abc
=)
Boa Noite,
Ao ler a resposta dada a Lourdes, referente ao lance, gostaria de ter tido acessoa a esta informação, antes de ter dado o lance.
Aderi a uma carta de credito de 270 mil para ser paga em ( 182 meses), valor da parcela inicial R$1974,33 reais, ate ai tudo bem!
Na antes do pagamento da quinta parcela, dei o lance de 200 mil ( usei 100 mil da própria carta de credito e mais 100 mil de recurso que eu tinha)
Fui contemplada, achei que era o negócio, ninguém tinha explicado que seria cobrado todas as taxas antecipadamente!
Meu credito, valor real 70 mil reais, (pois dei 100 mil a vista, de minhas economias)
A carta de credito hoje é de 175 mil contemplada.
Ainda não usei o credito e hoje eu ainda tenho 170 parcelas de 917 reais para pagar que irão crescer mês a mês, conforme INCC .
Fui a agência bancaria hoje, ainda sem usar a carta de credito, disposta quitar a dívida, pasmem, ainda nem usei o crédito, e caso quitasse, teria que pagar o valor de 131 mil reais!
Só para esclarecer, paguei 100 mil do meu bolso no lance
+ 12 mil em de parcelas (10 meses)
= 112 mil total que já paguei ( da carta de credito que tenho para usar de 176 mil),
sendo assim, sem os juros 176 da carta de credito – 112 ja pago = valor de 62 mil (que hoje pelos 62 mil, me cobrariam 131mil reais, para quitar).
Resumo da Historia, não fiz a conta, mas se fosse juros nestes dez meses teria dado 100 por cento! sem contar que estão com os meus 100 mil na mão, que entreguei de boa fé!
o que devo fazer? me olhar no espelho e dizer OTÁRIA!!!
Espero que ninguém precise aprender, perdendo tanto dinheiro! SE eu tivesse feito um credito imobiliário, hoje estaria pagando parcela igual ou semelhante, com a certeza que a parcela iria baixar no passar dos anos….e se quisesse quitar, teria os descontos!
E agora só sentar e chorar!