Recentemente, foram definidas novas regras para a compra e venda de imóveis na planta, visando diminuir abusos e vantagens indevidas.
É comum ouvirmos falar sobre pessoas que tiveram problema ao comprar imóvel na planta. Não é raro a construtora atrasar a entrega. Há casos ainda mais graves, como os das construtoras que vão à falência sem entregar os imóveis.
Afinal, quais são as vantagens e os riscos de se comprar imóveis na planta? Em que as novas regras podem contribuir para diminuir os problemas? E quais cuidados o comprador pode e deve tomar, na hora de assumir um contrato desses?
Esse é o tema do podcast de hoje. Ouça!
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Caro Fred,
em 11/5/16, o Procon da ALMG publicou no seu site uma matéria sobre o assunto:
“Pacto” criado pelas construtoras não tem força de lei
Acordo é recheado de cláusulas abusivas e recebe o repúdio das entidades de defesa do consumidor.
Um flagrante desrespeito aos consumidores e uma inaceitável afronta à legislação e à própria jurisprudência. Assim o Procon da Assembleia Legislativa de Minas Gerais (ALMG) classifica um acordo assinado no último dia 27/4/16 que pretensamente visa evitar situações de conflito entre as construtoras e os clientes que adquirem imóveis na planta. Chamado de “Pacto global para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores”, esse documento contém regras abusivas que lesam os compradores que desistem do negócio e ameaça até mesmo aqueles que pretendem honrar o contrato até o fim. A opinião do Procon Assembleia está em sintonia com a posição do presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Minas Gerais (OAB/MG), Kênio Pereira.
Surpreendentemente, o tal pacto foi assinado por várias instituições públicas, entre elas a Secretaria Nacional do Consumidor e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, além de entidades privadas como a Associação Brasileira das Incorporadoras, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção e a seção fluminense da OAB. Altamente lesivo ao consumidor, o acordo foi divulgado como sendo de cumprimento obrigatório a partir de 2017, o que é falso. Esse pacto não pode se sobrepor nem à legislação vigente nem às decisões judiciais já proferidas sobre o assunto.
Em uma de suas determinações, o acordo prevê que, caso o contrato de promessa de compra e venda seja desfeito, a construtora terá pelo menos 180 dias para devolver o dinheiro pago pelo cliente. A súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) diz o oposto: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Outra aberração prevista no pacto é a multa para o comprador que desiste do negócio. Esse valor é comumente estipulado pelo STJ em 10% do montante já pago, chegando a até 25% caso a construtora consiga provar que 10% não são suficientes para cobrir o prejuízo. Mas no tal acordo a multa pode chegar a 25% do valor do imóvel, o que é flagrantemente abusivo. Supondo, por exemplo, um imóvel no valor de R$ 500 mil e que o cliente já tenha pago R$ 200 mil antes do distrato. Pelas decisões judiciais, a multa seria de R$ 20 mil, chegando ao máximo de R$ 50 mil. Mas pelo pacto, o cliente teria que deixar R$ 125 mil para a construtora, que ainda vai lucrar ao vender para outra pessoa o imóvel devolvido.
Corretagem – Outro exemplo de abuso: segundo um dos dispositivos constantes do pacto, a comissão sobre a venda devida ao corretor que mediou o negócio passa a ser responsabilidade do comprador e não mais do vendedor. Essa cláusula oficializa uma prática ilegal já existente no mercado: muitas empresas alteram de maneira fraudulenta o valor do contrato, reduzindo do preço total o montante pago ao corretor. Tal manobra, além de reduzir o imposto de renda devido pelas construtoras, prejudica o consumidor, que vai pagar um imposto maior sobre o lucro imobiliário quando for vender o imóvel.
O pacote de abusividades e ilegalidades não para aí: o acordo prevê que, caso a entrega da obra seja antecipada, o saldo devedor também é. Por exemplo, se o contrato vai até dezembro de 2016 e o “habite-se” fica disponível em junho do mesmo ano, as seis prestações restantes devem ser quitadas em junho mesmo. Se o cliente não tiver todo o dinheiro, poderá pagar o valor devido em prestações acrescidas de juros, que não existiriam se o prazo fosse cumprido à risca pela construtora.
Vários outros tópicos agridem frontalmente o Código de Defesa do Consumidor e ignoram a jurisprudência sobre o tema. Por isso, o Procon Assembleia alerta os compradores de imóveis a não se submeterem ao que determina o tal pacto, uma vez que ele não tem força de lei e será veementemente combatido pelas entidades de defesa do consumidor e pelos ministérios públicos estaduais e federal. Apesar da surpresa de ver a assinatura de entidades públicas nesse documento, o Procon Assembleia espera que ele seja anulado antes mesmo de começar a ser aplicado.
Agradeço imensamente pelo seu comentário Fernando.
Valiosa contribuição de uma instituição tão séria e ativa na defesa do interesse do consumidor, como o PROCON.
Acho que você tem razão. A repercussão que fiz do acordo talvez tenha sido menos crítica do que deveria. É que como vocês mesmo admitiram, o endosso de instituições públicas de defesa do consumidor de elevada credibilidade, como a SENACON, me fez crer que havia no acordo alguns avanços.
Fico feliz com sua contribuição, mais focada nos pontos negativos, e recomendo fortemente ao usuários do podcast que não deixem de ler os esclarecimentos e situações apontadas pelo Fernando e pelo Procon-MG acerca do acordo. Como falei no programa, se planejem, prevejam o inesperado e, no caso dele efetivamente ocorrer, lutem por seus direitos.
Grande abraço e muitíssimo obrigado pela participação.