Realizei um financiamento habitacional de aproximadamente R$ 77.500,00 há dois anos, com taxa anual de 4.59% em 300 meses. A parcela atualmente está em R$ 540,00, sendo R$ 279,00 de amortização e R$ 261,00 de juros. O saldo devedor está aproximadamente em R$ 69.000,00. Tenho em FGTS aproximadamente R$ 11.000,00 (meu e da minha cônjuge), pretendo diminuir o valor da parcela ou antecipar. Em relação as nossas finanças está “estável” (Não sobra muito).
Qual a melhor opção?
Gabriel Oliveira
Tenho uma casa financiada pelo Minha Casa Minha Vida em 300 meses. Estou na prestação 57, no valor de 449,10, taxa de juros de 4,50%; saldo devedor de 55.849,76; juros do mês: 210,30; amortização: 229,40.
Sou funcionária pública, estável, tenho 14.000 no FGTS. Pensei em quitar as últimas e permanecer com a prestação no valor que está.
Pretendo aplicar em um CDB um dinheiro que meu marido vai receber. A cada dois anos usaria o meu FGTS quitando o nosso imóvel.
O que você acha, estou fazendo uma boa opção? O banco dá algum tipo de desconto por essa antecipação?
Taís Cristina
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Prezada Taís, prezado Gabriel, obrigado pelas mensagens! Vou analisar cada caso separadamente e, ao final, fazer uma conclusão válida para os dois.
Vamos à resposta ao Gabriel.
Você pretende usar R$ 11 mil de FGTS seu e da sua esposa para amortizar a dívida. É importante salientar que só é possível usar o FGTS do cônjuge caso ele esteja citado no contrato de financiamento como co-adquirente.
Seu financiamento tem prazo de 300 meses e foi feito há dois anos. Considerei, portanto, que faltam 276 parcelas.
Caso você amortize diminuindo o prazo, mantendo o valor da parcela, vai conseguir reduzir o tempo de financiamento para 198 meses, isto é, 16 anos e meio.
Caso amortize diminuindo o valor da parcela, esta cairia para cerca de R$ 450, uma economia de R$ 90 mensais.
Suponhamos que você invista todo mês esses R$ 90 em uma aplicação que renda 0,75% mensais (9,4% anuais), já descontando o Imposto de Renda. Nesse caso, você conseguirá acumular, na aplicação, dinheiro suficiente para quitar seu financiamento em pouco menos de 15 anos.
Vou, agora, responder à Taís.
Você está na prestação 57 de um total de 300. Portanto, faltam 243 prestações. Caso você utilize os R$ 14 mil do FGTS para amortizar diminuindo o prazo, vai conseguir reduzi-lo para 142 prestações, pouco menos de 12 anos.
Caso opte por reduzir o valor da parcela, esta cairia para cerca de R$ 330, uma redução de quase R$120 mensais.
Partindo do mesmo raciocínio que usei na resposta ao Gabriel, suponhamos que você invista todo mês esses R$ 120 numa aplicação com rendimento de 0,75% mensais, já descontando o Imposto de Renda. Nesse caso, você conseguirá acumular, na aplicação, dinheiro suficiente para quitar seu financiamento em cerca de 8 anos.
Como você ainda tem outro montante a ser aplicado, melhor ainda. O CDB pode ser uma boa aplicação, mas eu sugiro que vocês pesquisem outras –Tesouro Direto, LCI, LCA.
O banco não dá descontos, mas refaz o financiamento nas novas condições, o que, normalmente, traz vantagens.
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Agora a conclusão, válida para os dois.
Nós vimos que, financeiramente, compensa vocês amortizarem diminuindo o valor da parcela. Isto acontece porque os juros do financiamento são menores que o rendimento que vocês conseguem em aplicações financeiras.
Mas, atenção! Isto vale apenas se vocês tiverem a disciplina de poupar mensalmente o valor que economizam na parcela, e se a TR não disparar, já que é ela que corrige o saldo devedor do financiamento. Na minha simulação estimei TR de 1,4% ao ano.
Um plano que considero bom é o seguinte:
- Comecem fazendo a amortização diminuindo o valor da parcela, escolham uma aplicação líquida e segura, e invistam mensalmente, no mínimo, o valor que conseguirem economizar na parcela. Se conseguirem investir mais, melhor ainda.
- Fiquem de olho no valor da TR e no rendimento da aplicação.
- Se a TR começar a aumentar demais, ou se o rendimento da aplicação cair, reavaliem o plano. Se for o caso, saquem o dinheiro da aplicação e amortizem o saldo devedor, desta vez diminuindo o prazo.
- Não deixem de usar seu FGTS a cada 2 anos para fazer amortizações.
Esse plano segue um raciocínio essencialmente financeiro. É importante saber que ele é um pouco trabalhoso – é de longo prazo, exige disciplina para aplicar um dinheirinho todo mês e requer que você acompanhe os rendimentos e a TR.
O ganho da Taís é mais expressivo que o do Gabriel, porque o saldo devedor e o prazo restante do financiamento dela são menores, e porque ela tem um valor maior (R$ 14 mil) para amortizar. Para ela, então, esse plano é mais recomendável. Para o Gabriel, a vantagem em diminuir o valor das parcelas, em vez de diminuir o prazo, não é tão expressiva assim.
É isso. Meus parabéns aos dois, pelas conquistas e pelo zelo com que cuidam delas!
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Olá, gostaria de saber qual é o tipo de amortização utilizado nesta situação, em que se diminui o valor das prestações?
Obrigada.
Olá, Talissa, obrigado pela sua mensagem.
Não sei se entendi bem a pergunta. Há dois tipos de amortização extraordinária. Um, em que o prazo diminui e o valor da prestação se mantém o mesmo. E o outro é o inverso: o prazo se mantém o mesmo e o valor da prestação diminui. Para optar por um ou por outro basta conversar com o gerente da instituição financeira, explicar direitinho e solicitar. Abraço!
Boa noite parabéns por sempre estar ajudando ao próximo sanar suas dúvidas e tenho a sobre amortização.
Tenho um financiamento imobiliário em 180 meses onde já paguei 23 parcelas , taxa de juros de 6,6600 % anual, onde pago o seguro mensal de 30,26 e taxa ADM de 25,39 onde a amortização atual foi de 536,49 e saldo devedor 85.859,27.
Tenho um veículo que não utilizo no valor de 39.000,00 reais que iria vender p amortizar a dívida e tenho a aplicação no tesouro direto (NTNB Principal 2035) de 17.000,00 reais que rende 6,7 % ao ano + inflação .
Queria q me ajudasse a sabe essa dívida sobre o que é mais viável amortizar todo esse valor ou só o valor do carro ? O que vale mais a pena diminuir a dívida ou o prazo ? Se vale a pena resgatar a aplicação p diminuir a divida ?
Desde já obrigado.
Olá, fiz um financiamento de um apto no valor 187.998,75 …foi no sistema associativo fiquei mais de 2 anos pagando o seguro da obra para caixa em torno de 1.500,00, porem recebi mês passado o apto e este mês veio a primeira prestação 1.700,50 , oque me chamou a atenção foi o saldo devedor que aumentou para 189.071,55 ….ai já não entendi mais nada…..o prazo do financiamento é 420 meses, taxa de juros 8.51, porem como recebo meu salario pela caixa e sou funcionário publico a taxa vai para 7,44 , gotaria de saber se é isso mesmo meu saldo devedor? pois pelo contrato que assinei é valor 187.998,75…grato.
Prezado Jeferson, obrigado pela sua mensagem!
Não sou especialista na legislação e nos detalhes que regem o sistema associativo (nossa especialidade é estratégia financeira). O que me parece é que seu saldo devedor foi corrigido por algum indexador, possivelmente a TR.
Não posso te garantir que seja isso, mas me parece que sim. Recomendo que procure o banco ou o correspondente para te esclarecer melhor. Abraço!
Entendo….mas quado comprei falaram que uma das vantagens do financiamento associativo erra que o saldo devedor fica congelado? isso realmente funciona assim nesta modalidade?
Como lhe disse, eu não posso te afirmar como funciona. Sugiro que verifique os detalhes no contrato, ou procure um banco ou correspondente para te esclarecer melhor.
Parabéns pela resposta! Eu também tinha a mesma dúvida e gostei muito da ideia de aplicar o dinheiro da diferença em caso de optar pela amortização e redução das parcelas.
Muito obrigada por sua análise! Achei muito interessante esse outro ponto de vista, pois achava que era melhor diminuir o prazo, mas diminuir as parcelas e aplicar a “diferença” fará que eu quite o financiamento mais rápido ainda.
Obrigado…..