“Preciso de uma ajudinha, por favor. Tenho um apartamento de dois quarto e preciso trocar por um de quatro quartos. Minha dúvida: devo vender o meu e financiar os 350 mil restantes? Ou alugar o meu e com isso alugar o quatro quartos que desejo?
Obrigada.”
PATRÍCIA – COMENTÁRIO NO BLOG
Prezada Patrícia, agradecemos pelo seu contato.
Fico feliz em poder opinar sobre sua dúvida, pois é possível que, daqui a cerca de dois anos, eu esteja numa situação parecida. Essa questão é bastante complexa, há vários fatores a serem levados em conta.
Você nos informou que tem um apartamento de 2 quartos, precisa morar em um de 4 quartos que custa R$ 350 mil a mais, e considera duas alternativas: colocar o seu para alugar e pagar aluguel para morar no de 4 quartos; ou vender o seu e comprar o outro, financiando os R$ 350 mil.
A partir disso, fiz algumas simulações. Primeiro, fiz uma pesquisa, levando em conta que seu apartamento de 2 quartos custe R$ 450 mil, e que o de 4 quartos custe R$ 800 mil – esta é a realidade de alguns bairros de Belo Horizonte, base da minha pesquisa.
Simulei um financiamento na Caixa, nessas condições: entrada de R$ 450 mil, financiando os R$ 350 mil restantes em 360 meses (30 anos). A primeira prestação sai a cerca de R$ 4.000, e a última, a R$ 1.000.
É importante lembrar que, recentemente, a Caixa mudou as regras para o financiamento. Para imóveis usados acima de R$ 750 mil, o limite financiado baixou para 40% do valor do imóvel.
Pesquisei também apartamentos de 4 quartos para alugar, no mesmo bairro. Encontrei um que parecia ter o mesmo padrão do que encontrei à venda. O aluguel dele saía por R$ 2.400.
Nessas condições, alugar o imóvel parece ser mais vantajoso. Para facilitar o entendimento, suponhamos que a pessoa tenha os R$ 800 mil disponíveis. Ela poderia aplicar em algum investimento conservador – um bom fundo, Tesouro Direto ou LCI, por exemplo – e obter, digamos, 0,8% ao mês, líquidos, ou seja, R$ 6.400. Nesse caso, pagaria os R$ 2.400 de aluguel e reinvestiria o restante. É uma estratégia.
Acontece que a questão é um pouco mais complexa. Vamos trazer outros fatores para nossa reflexão:
- Imposto de renda. Incide sobre cada alternativa de forma diferente. Se você colocar seu apartamento para alugar, pagará imposto sobre o valor recebido. E, se vendê-lo, pagará imposto sobre o eventual lucro na venda – a menos que, no período de 180 dias após a negociação, invista o produto da venda na compra de outro imóvel residencial.
- “Dinheiro que vai e não volta”. É comum ouvirmos a opinião de que pagar aluguel é entregar dinheiro para o proprietário, e pagar prestação de financiamento é investir em algo nosso. Eu discordo. Basta olhar o boleto do meu financiamento imobiliário para entender que, de tudo o que eu pago, menos de um terço é realmente meu, o restante são juros, é meu dinheiro sendo entregue ao banco. Falamos sobre isso no programa de rádio desta semana.
- Bolha imobiliária. Frequentemente vemos analistas discutirem se, afinal, estamos ou não vivendo uma bolha imobiliária. A opinião mais frequente é a de que não existe uma bolha semelhante ao que aconteceu nos Estados Unidos na década passada, mas os preços de imóveis estão altos, e em alguns lugares estão caindo – falamos sobre isso aqui no blog.
- Sonho da casa própria. Muitas pessoas sentem-se mais seguras quando adquirem seu imóvel. Inclusive eu, por isso adquiri o meu, 3 anos atrás. Hoje em dia penso um pouco diferente, não me importaria em morar de aluguel, pelo menos por um tempo.
- Não é meu. Se o imóvel é alugado, provavelmente você não vai investir nele. Não vai reformar, derrubar parede, encomendar estante sob medida. O imóvel alugado dá a impressão de que estamos ali de passagem.
- Não é meu, parte 2. Pior ainda quando essa passagem é encurtada por vontade do proprietário, isto é, quando ele pede o imóvel de volta ao inquilino, quando este não tinha a menor intenção de sair dali tão cedo.
Como se vê, Patrícia, são muitos os fatores envolvidos. No seu lugar, pesando os prós e os contras, eu não compraria imóvel agora. Se tiver pressa de se mudar para o apartamento de 4 quartos, sugiro que alugue um, e coloque o seu de 2 quartos para alugar também. Pelo menos por enquanto.
Existe ainda outra opção, que você não considerou. Caso tenha disciplina e capacidade de poupança, você pode vender seu imóvel agora, aplicar o dinheiro, morar de aluguel por um tempo, poupando um pouco a cada mês e, daqui a alguns anos, comprar um imóvel à vista, ou financiando menos que os atuais R$ 350 mil. Fiz as contas. Se você vender seu apartamento por R$ 450 mil, conseguir poupar mais R$ 1.000 por mês, aplicar tudo isso a 0,8% ao mês e pagar R$ 2.400 de aluguel, daqui a 3 anos você vai ter cerca de R$ 540 mil.
Essa opção envolve risco, significa apostar em que os imóveis não vão subir nesse período. Por outro lado, tem uma vantagem: a liquidez. Você estará o tempo todo com dinheiro disponível. Caso surja uma boa oportunidade de negócio, ou caso você acredite que os imóveis vão voltar a subir, você pode mudar a estratégia a qualquer momento.
Patrícia, é claro que tudo isso são sugestões. E, como diz um amigo meu, “sugestão não foi feita pra gente seguir, mas pra gente pensar”. Uma decisão dessas requer muita reflexão. Se quiser falar mais, dar mais detalhes sobre sua situação, entre em contato novamente, será um prazer!
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Ótimas sugestões! Estou na mesma situação da Patrícia, porém meu apartamento ainda é financiado. Penso em vender o ágio, e aplicar o dinheiro, mas temo ter prejuízo, na hora da venda, devido as condições ruins para se vender um imóvel atualmente.
Oi, Juliana! Que bom que você gostou do texto, agradecemos pela sua mensagem.
Seu temor faz sentido. O mercado de imóveis está ruim já faz algum tempo, e pode piorar com as novas medidas da Caixa, que diminuíram o limite máximo de financiamento de imóveis usados.
Vou tentar adivinhar sua situação. Possivelmente você comprou o apartamento alguns anos atrás, ele se valorizou nesse período e, se você vendesse pelo preço de mercado, auferiria um bom lucro. Você fica tentada com essa possibilidade, pois há risco de que os preços caiam. Além disso, os anos iniciais do financiamento são aqueles em que você paga mais juros, o que aumenta sua vontade de se livrar dele.
Acertei? Essa é a situação de muitos mutuários, inclusive a minha.
Eu não acho ruim esse plano, tanto é que o apresentei no texto. Vender o apartamento, se conseguir um bom preço, e investir em algo mais rentável, tendo liquidez para voltar a investir em imóvel futuramente. Mas é claro que é um plano arriscado e trabalhoso, especialmente se você mora nesse apartamento.
Eu não vou fazer isso agora. Tenho só um imóvel, onde moro, minha vida está bem adaptada a ele, minha necessidade de um apartamento maior deverá acontecer apenas daqui a uns dois anos, então prefiro ficar quieto agora – o que não deixa de também ser um risco.
Abraço!
Eu tinha os mesmos planos seus, mas engravidei e preciso de um lugar maior, agora o dilema: qual a melhor solução para mim. Mas como o imóvel não é quitado, vende-lo e aplicar o $ talvez seja melhor no momento.